Bail commercial : avenant

Un bail commercial dure au moins neuf ans. En neuf ans, un commerce évolue : il s’agrandit, change d’activité, négocie son loyer, envisage de partir plus tôt ou de rester plus longtemps. L’avenant au bail commercial est l’outil naturel pour adapter le contrat, mais il ne suffit pas toujours. Ce guide de nos guides location et bail distingue ce qu’un avenant peut régler seul, ce qui exige une forme particulière et ce qui relève d’une procédure légale. Pour le cadre général, lisez d’abord notre article sur le bail commercial en Belgique.

Ce qu’est un avenant au bail commercial

L’avenant est un écrit, signé par le bailleur et le preneur, qui modifie ou complète un bail en cours sans le remplacer. Le bail d’origine reste en vigueur ; seules les clauses visées par l’avenant changent, à la date qu’il fixe.

Le régime des baux commerciaux, qu’on écrive bail commercial au singulier ou bail commercial au pluriel, figure dans la loi du 30 avril 1951, intégrée à l’ancien Code civil. Elle ne consacre pas d’article à l’avenant en tant que tel. Mais plusieurs de ses dispositions, impératives, encadrent certaines modifications : l’avenant ne peut pas les contourner. D’où une règle pratique en trois cas.

Ce qu’un avenant peut régler

Pour tout ce qui relève de la négociation entre les parties, un avenant écrit et signé est l’outil adapté. On y trouve typiquement :

• un nouveau loyer convenu d’un commun accord, avec sa date d’effet, ou une période de gratuité pendant des travaux ;
• les charges, taxes et assurances à charge du preneur, leur forfait ou leurs provisions ;
• une modification de surface : ajout d’une réserve, d’un étage ou d’une cellule voisine, ou restitution d’une partie des locaux ;
• la destination des lieux, lorsque le commerçant élargit ou change son activité ;
• les travaux d’aménagement convenus, leur financement et leur sort en fin de bail ;
• la garantie, son montant ou sa forme ;
• l’identification des parties, par exemple après un changement de dénomination ou de siège de la société locataire.

Le changement de destination mérite une attention particulière. L’article 13 de la loi accorde au preneur un droit au renouvellement « pour la continuation du même commerce ». Un avenant qui modifie l’activité autorisée doit donc être rédigé avec soin, pour que le preneur sache quel commerce il pourra poursuivre à l’échéance.

Lorsque l’avenant touche aux travaux, rappelez-vous aussi la répartition légale des réparations entre bailleur et preneur ; nous la détaillons dans notre guide sur les grosses réparations à charge du propriétaire.

Les accords pour lesquels la loi impose une forme

Deux accords ne peuvent pas prendre la forme d’un simple écrit sous seing privé, et la règle diffère entre la Wallonie et Bruxelles.

Mettre fin au bail de commun accord

L’article 3 de la loi sur les baux commerciaux publiée sur Justel permet aux parties de mettre fin au bail à tout moment, « à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge ». Dans sa version wallonne, modifiée par le décret du 15 mars 2018, il suffit d’« un acte écrit présenté à l’enregistrement ». Pour un bien situé à Bruxelles, hub.brussels rappelle aussi l’exigence d’un acte notarié ou d’une déclaration devant le juge de paix.

Renouveler pour une autre durée que neuf ans

L’article 13 prévoit que chaque renouvellement vaut pour neuf ans, « sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge ». En Wallonie, là encore, un acte écrit présenté à l’enregistrement suffit. Notre guide bail commercial et renouvellement détaille le calendrier de la demande, qui se notifie entre dix-huit et quinze mois avant l’échéance.

Dans ces deux cas, un avenant signé dans un coin de bureau et rangé dans un tiroir ne produit pas l’effet recherché. Le passage chez le notaire est la voie la plus sûre ; notre guide sur le bail commercial notarié en présente les avantages.

Les changements qui suivent une procédure légale

Certaines modifications ne se négocient pas seulement : la loi organise une procédure, avec des notifications et des délais.

La révision triennale du loyer

À l’expiration de chaque triennat, chaque partie peut demander au juge de paix la révision du loyer, en établissant que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer en vigueur (article 6). L’action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat. Si les parties s’accordent à l’amiable, elles constatent le nouveau loyer par avenant ; sinon, c’est le juge qui tranche.

La cession avec le fonds de commerce

Une clause interdisant la cession ne peut faire obstacle à la cession du bail faite en même temps que celle du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du preneur (article 10). Le preneur signifie le projet d’acte au bailleur par recommandé ou par exploit d’huissier ; le bailleur dispose de trente jours pour notifier une opposition motivée. Un avenant de cession tripartite est possible si tous sont d’accord, mais il ne remplace pas cette procédure en cas de désaccord.

Les transformations des lieux

Le preneur peut effectuer toute transformation utile à son entreprise dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, à condition d’en aviser préalablement le bailleur, plans et devis à l’appui, par recommandé ou par exploit d’huissier (article 7). Le bailleur qui ne s’y oppose pas dans les trente jours est réputé consentir. Un avenant peut fixer, en plus, le financement et le sort des travaux en fin de bail.

Rédiger l’avenant, une trame à adapter

Vous cherchez un modèle d’avenant au bail commercial en Word ou en PDF ? Plutôt qu’un texte à recopier, voici les éléments que tout avenant doit contenir :

1. Les parties, avec leur identité complète et, pour une société, sa dénomination, son siège, son numéro d’entreprise et la personne habilitée à la représenter.
2. Le bail d’origine : date de signature, adresse des locaux, date et références de l’enregistrement.
3. L’objet de l’avenant : chaque clause modifiée, citée puis réécrite.
4. La date d’effet de chaque modification.
5. La clause de maintien : toutes les autres clauses du bail restent inchangées.
6. Les annexes : plans des nouvelles surfaces, état des lieux complémentaire, devis des travaux.
7. Le lieu, la date et les signatures, un exemplaire par partie et un pour l’enregistrement.

Pensez aussi au calendrier législatif. Le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage restent applicables. Un avenant signé aujourd’hui pour produire ses effets pendant plusieurs années mérite d’être relu à la lumière de ce nouveau texte le moment venu.

L’enregistrement de l’avenant

Selon le SPF Finances, un bail commercial s’enregistre dans les quatre mois de sa signature, moyennant un droit de 0,2 % sur le montant total du loyer et des charges pour toute la durée du bail, avec un minimum de 50 euros. Présenter aussi l’avenant à l’enregistrement lui donne date certaine ; en Wallonie, c’est même la condition des accords de fin anticipée ou de renouvellement pour une autre durée. Le droit dû dépend de ce que l’avenant contient : renseignez-vous auprès du bureau compétent avant de le déposer.

L’état des lieux des surfaces modifiées

Lorsque l’avenant ajoute des locaux, un état des lieux d’un bail commercial doit être dressé pour ces nouvelles surfaces, contradictoirement, avant tout aménagement. Lorsqu’il en restitue une partie, un état des lieux de sortie d’un bien commercial limité à ces locaux clôt la question des dégâts éventuels. Le SPF Finances précise qu’un état des lieux lié à un bail autre qu’exclusivement d’habitation s’enregistre moyennant un droit de 50 euros.

En résumé, l’avenant est l’outil de toutes les adaptations négociées d’un bail commercial, à condition de respecter les formes que la loi impose pour la durée et la fin du bail, et de documenter chaque changement de surface par un état des lieux.