Grosses réparations : à charge du propriétaire

Une toiture qui fuit, une charpente à renforcer, une chaudière hors d’usage : ces travaux coûteux reviennent en principe au bailleur. Ce guide de nos guides location et bail précise ce que recouvrent les grosses réparations, comment la loi les répartit pour un logement et pour un commerce, et ce qu’un bail peut ou non prévoir. Pour le partage des petits travaux, voyez d’abord notre article sur les réparations locatives.

Ce que recouvrent les grosses réparations

Le droit du bail ne définit pas les grosses réparations en tant que telles. L’ancien Code civil, le décret wallon et le Code bruxellois du logement raisonnent en deux blocs : les réparations locatives ou de menu entretien, à charge du locataire, et toutes les autres réparations nécessaires, à charge du bailleur.

La liste wallonne des réparations locatives affine cette opposition. Elle met à charge du bailleur, qu’elle désigne comme le propriétaire :

• les grosses réparations ;
• les réparations de gros entretien, c’est-à-dire celles qui peuvent devenir nécessaires pendant le bail et qui ne sont ni locatives ni des grosses réparations ;
• les réparations dues à l’usure normale, à la vétusté, à la force majeure, à un vice de construction ou à une malfaçon, ainsi que celles qui auraient dû être faites avant l’entrée du locataire ;
• la réparation ou le remplacement des éléments en panne, pour autant que le locataire l’ait averti et que la cause ne soit pas un mauvais usage ou un manque d’entretien de sa part.

Le terme propriétaire est ici employé au sens courant : c’est le bailleur qui est tenu, même s’il n’est pas lui-même propriétaire du bien.

La définition du Code civil

Le Code civil en donne une définition dans les règles de l’usufruit. Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du Code civil sur les biens, l’article 3.154 définit les grosses réparations comme celles « qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien ». Les recherches sur les « grosses réparations article 606 » renvoient à l’ancien régime de l’usufruit, désormais remplacé par ces nouveaux articles.

Ce texte ne règle pas directement le bail, mais il fournit un vocabulaire utile : les contrats de bail commercial reprennent souvent la notion de grosses réparations, et c’est à cette idée de structure et de coût exceptionnel qu’on la rattache.

Pour un logement, une règle impérative

En Wallonie

Le décret du 15 mars 2018 oblige le bailleur à délivrer le logement « en bon état de réparations de toute espèce » et à y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives (article 7). Les réparations locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure sont aussi à sa charge (article 8). Le locataire n’assume que les réparations « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15).

La liste wallonne ajoute une précision décisive : il ne peut pas être dérogé à cette répartition dès que les lieux loués sont la résidence principale du locataire. Elle cite, par exemple, le gros entretien et la réparation des gouttières et chéneaux, ou le remplacement de la chaudière ou du brûleur devenu inutilisable et vétuste.

À Bruxelles

L’article 223 du Code bruxellois du logement met à charge du bailleur « toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires », hors réparations locatives et menu entretien. Parmi les exemples donnés par la Région figurent le remplacement de la chaudière défectueuse, la réparation de la toiture, le curage des citernes, la réparation des bris de tuyaux d’évacuation et la résolution de tout problème lié à la vétusté. Selon be.brussels, les parties ne peuvent pas déroger à la répartition fixée par la liste du Gouvernement.

Bail commercial et grosses réparations

Pour les baux commerciaux, le régime est différent. La loi du 30 avril 1951 règle la durée, le loyer, les transformations du preneur et le renouvellement, mais pas le partage des réparations. Celui-ci relève de l’ancien Code civil, dont les articles sur le louage restent applicables jusqu’à l’entrée en vigueur du livre 7 du nouveau Code civil, annoncée pour le 1er septembre 2027.

La règle par défaut

L’article 1720 oblige le bailleur à délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce » et à y faire, pendant le bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Les réparations locatives sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, « s’il n’y a clause contraire » (article 1754) : l’article cite notamment les vitres, les portes, les croisées, les gonds et les serrures. Aucune réparation réputée locative n’est à charge du locataire lorsqu’elle est causée uniquement par la vétusté ou la force majeure (article 1755).

Ce que le bail peut prévoir

Ces règles ne sont pas déclarées impératives par la loi de 1951, et de nombreux baux commerciaux transfèrent une partie du gros entretien au preneur. Une telle clause mérite une rédaction soignée :

Une formule vague comme « toutes réparations à charge du preneur » est une source classique de litiges. Lorsque le bail est reçu par acte authentique, le notaire bail commercial peut aider les parties à préciser ces points.

Les transformations du preneur

Les travaux que le commerçant décide lui-même ne sont pas des grosses réparations du bailleur. La loi de 1951 lui permet d’effectuer, à ses frais, les transformations utiles à son activité, à condition de ne compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l’esthétique du bâtiment, et d’en aviser préalablement le bailleur par recommandé ou exploit d’huissier, plans et devis à l’appui. Le bailleur qui ne s’y oppose pas dans les trente jours est réputé y consentir. Ces travaux s’effectuent aux risques et périls du preneur (article 8).

Les gros travaux pendant le bail

L’article 1724 de l’ancien Code civil impose au locataire de souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, quelque incommodité qu’elles lui causent. Si elles durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du bien dont il a été privé. Si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.

Pour un logement, les régions ont leurs propres règles sur les travaux du bailleur en cours de bail ; la brochure bruxelloise rappelle par exemple que l’article 1724 s’applique en plus des règles particulières du Code.

Gros travaux et fin du bail commercial

Les « fins de bail pour gros travaux » concernent surtout le renouvellement. L’article 16 de la loi sur les baux commerciaux permet au bailleur de refuser le renouvellement s’il veut reconstruire l’immeuble ou la partie où le preneur exerce son activité. Est réputée reconstruction « toute transformation précédée d’une démolition », affectant le gros œuvre des locaux, dont le coût dépasse trois années de loyer.

Le preneur évincé a alors droit à une indemnité égale à un an de loyer (article 25). Elle n’est pas due si la démolition ou la reconstruction ont été rendues nécessaires par la vétusté, la force majeure ou des dispositions légales ou réglementaires. Et si le bailleur, sans motif grave, ne réalise pas son intention dans les six mois et pendant deux ans au moins, l’indemnité peut monter à trois ans de loyer. Avant de vouloir renouveler un bail commercial, il est donc utile de connaître l’état réel du bâtiment et les projets du bailleur.

Documenter l’état du bien

Qu’il s’agisse d’un logement ou d’un commerce, la répartition des travaux se discute presque toujours au regard de l’état du bien à l’entrée. Pour un local non résidentiel loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs. Notre guide sur l’état des lieux local professionnel explique comment le dresser.

Un constat précis, photos à l’appui, permet ensuite de distinguer la vétusté, qui reste au bailleur, des dégâts imputables au locataire, et de vérifier si des travaux lourds étaient déjà nécessaires au départ.

En résumé, les grosses réparations sont à charge du propriétaire bailleur. Pour un logement, c’est impératif ; pour un commerce, c’est la règle par défaut, que seul un bail précis peut aménager.