Bail à ferme : avenant

Un bail à ferme dure longtemps, souvent plusieurs décennies. Pendant ce temps, l’exploitation évolue : une parcelle s’ajoute, une autre est vendue, un fils reprend la ferme, le fermage doit être revu. Chacun de ces changements passe par un avenant, c’est-à-dire un écrit qui modifie le bail sans le remplacer. Ce guide de nos guides location et bail explique comment faire en Wallonie. Pour les règles de fond du contrat, commencez par notre article sur le bail à ferme.

Ce qu’a changé la réforme wallonne de 2020

Les recherches sur le « changement du bail à ferme » en 2018, 2019 ou 2020 visent en réalité une seule réforme. La Wallonie a modifié la loi du 4 novembre 1969 par un décret du 2 mai 2019, entré en vigueur le 1er janvier 2020. Selon l’article de notaire.be du 30 décembre 2019, les baux conclus depuis cette date doivent être constatés par écrit, « les reconductions de bail ainsi que les modifications importantes » aussi, un état des lieux doit être annexé, et les baux sont notifiés à l’Observatoire du foncier agricole. La réforme a aussi créé le bail de courte durée et le bail de fin de carrière.

Le texte coordonné, sur Wallex, est aujourd’hui formulé ainsi à l’article 3 : « Tout bail tombant sous la présente section ainsi que sa modification ou sa reconduction expresse, sont établis par écrit. »

Cette règle est wallonne. La Flandre applique son propre décret et Bruxelles la loi de 1969 dans sa version fédérale ; ce guide ne traite que de la Wallonie.

Un avenant écrit et complet

L’avenant n’est pas un contrat à part : il se lit avec le bail. Il doit donc permettre d’identifier sans hésitation le bail modifié et ce qui change. Un bon avenant reprend :

• l’identité complète des parties, avec les numéros exigés par l’article 3 (registre national, et le cas échéant numéro de producteur et numéro d’entreprise) ;
• la référence du bail d’origine : date, type de bail, date de prise de cours ;
• la clause modifiée, dans son ancienne et sa nouvelle version ;
• la date à laquelle la modification prend effet ;
• pour toute parcelle ajoutée, les mentions de l’article 3 : désignation cadastrale (commune, division, section, numéro, contenance, rue ou lieu-dit), revenu cadastral non indexé et région agricole ;
• la signature de toutes les parties, en autant d’exemplaires que de parties.

Faute d’écrit, la loi ne laisse pas les parties sans recours : selon le portail de l’agriculture wallonne, une partie peut adresser à l’autre une mise en demeure l’invitant à compléter ou signer une convention écrite dans un délai de 20 jours, puis saisir le juge en cas de silence ou de refus.

Quand le notaire est indispensable

L’article 3, § 3, prévoit que les baux de longue durée et de carrière (article 8, §§ 2 et 3) sont constatés par un acte authentique. Transformer un bail classique en bail de longue durée ou de carrière ne peut donc pas se faire par un avenant sous seing privé : il faut passer devant le notaire. Le portail wallon mentionne d’ailleurs cette possibilité de transformation pour les baux anciens.

Notifier l’avenant à l’Observatoire du foncier agricole

La notification est la formalité la plus souvent oubliée. Selon la page du portail wallon sur la notification, les données des baux conclus à partir du 1er janvier 2020, « leur modification ou leur reconduction expresse » et l’état des lieux sont notifiés « sans délai ».

À défaut de notification, ou en cas de notification incomplète, une amende de 1 à 1 000 € peut être infligée.

Les modifications les plus fréquentes

Ajouter ou retirer une parcelle

Ajouter une parcelle au bail se fait par avenant, avec les mentions cadastrales complètes et la notification. L’état de la parcelle ajoutée mérite d’être décrit, comme à l’entrée : c’est sur cette base que l’on comparera à la sortie.

Retirer une parcelle est plus délicat. Pour le preneur, cela revient à mettre fin au bail sur une partie des terres. Or l’article 14 de la loi n’admet la fin amiable d’un bail en cours que si l’accord est constaté par un acte authentique ou par une déclaration devant le juge de paix. Par prudence, faites constater un tel retrait selon l’une de ces deux formes plutôt que par un simple avenant.

Revoir le fermage

Le fermage est librement convenu, mais plafonné. En Wallonie, le maximum légal se calcule à partir du revenu cadastral non indexé et d’un coefficient propre à la région agricole et à la province. Un avenant peut réduire le fermage ou l’adapter dans la limite légale ; il ne peut pas le porter au-delà, et chaque partie peut demander à tout moment qu’il soit ramené au taux légal.

Changer de preneur

Le « changement de preneur » est juridiquement une cession du bail. La loi interdit au preneur de céder ou de sous-louer sans l’autorisation écrite préalable du bailleur, sauf la cession privilégiée à certains membres de sa famille, qui obéit à ses propres conditions et délais. L’avenant signé par le bailleur, le preneur sortant et le repreneur constate alors l’accord. Lors d’une cession privilégiée, l’article 45 prévoit un état des lieux de sortie contradictoire entre le cédant et le bailleur, avant celui du cessionnaire.

Adapter les clauses d’exploitation

L’article 24 de la loi répute inexistantes les clauses qui restreignent la liberté du preneur dans le mode de culture, sauf notamment celles qui visent la restitution du bien « dans un état d’assolement, de fertilité et de propreté équivalent à celui existant lors de l’entrée en jouissance ». Un avenant ne peut pas contourner cette règle, pas plus qu’il ne peut écarter les protections que la loi accorde au preneur en matière de durée ou de congé.

Ce qu’un avenant ne peut pas faire

La loi sur le bail à ferme est largement impérative. Un avenant ne peut donc pas :

• mettre fin au bail : la résiliation amiable exige un acte authentique ou une déclaration devant le juge de paix, procédure gratuite selon le portail de l’agriculture wallonne ;
• raccourcir la durée légale ou créer un motif de congé que la loi ne prévoit pas ;
• fixer un fermage supérieur au maximum légal ;
• faire renoncer par avance le preneur à ses indemnités de sortie.

Dans d’autres contrats, l’avenant est plus souple ; comparez avec l’avenant au bail colocation, qui organise notamment l’arrivée d’un nouveau colocataire, ou avec le changement bail commercial, soumis à une autre loi.

L’avenant et l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée est obligatoire pour les baux wallons conclus depuis le 1er janvier 2020 : dressé contradictoirement et à frais communs, avant l’entrée en jouissance ou dans les trois premiers mois, il est annexé au bail, enregistré et notifié à l’Observatoire. Sans état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l’occupation.

Quand un avenant ajoute des terres ou des bâtiments, la loi ne prévoit pas expressément un nouvel état des lieux, mais la logique est la même : ce qui n’a pas été décrit à l’entrée sera difficile à discuter à la sortie. Un constat contradictoire des éléments ajoutés, annexé à l’avenant, protège les deux parties.

En résumé : en Wallonie, un avenant au bail à ferme doit être écrit, complet et notifié sans délai à l’Observatoire du foncier agricole ; il passe par le notaire si le bail devient de longue durée ou de carrière, et il ne peut jamais servir à mettre fin au bail ni à réduire les protections du preneur.