Bail de colocation : avenant

Dans une colocation, les visages changent souvent : un colocataire part pour un nouvel emploi, un autre reprend sa chambre. Le bail, lui, a été signé par tout le monde au départ. Pour que le nouveau venu soit lié au contrat et que l’ancien en sorte proprement, le droit belge prévoit un outil précis : l’avenant au bail colocation. Ce guide de nos guides location et bail explique quand il est obligatoire, ce qu’il contient et comment il s’articule avec le pacte et l’état des lieux. Pour le cadre général, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Ce qu’est un avenant au bail de colocation

Un avenant est un écrit qui modifie ou complète un contrat existant, sans le remplacer. Dans le cas de la colocation, il sert surtout à faire entrer un nouveau colocataire dans un bail déjà en cours : le contrat initial reste en vigueur, avec sa durée, son loyer et ses clauses, et l’avenant y ajoute une partie.

Cet outil est propre au régime légal de la colocation, que la Wallonie et Bruxelles ont chacune organisé en 2018. Dans les deux Régions, il n’y a qu’un seul bail, signé entre le bailleur et l’ensemble des colocataires, qui sont solidairement tenus de ses obligations. Remplacer un colocataire ne suppose donc pas de conclure un nouveau bail : l’avenant suffit, à condition que chacun ait donné son accord.

Pour les autres modifications d’un contrat de location, comme un changement de loyer ou de destination, les principes généraux s’appliquent ; ils sont décrits dans notre guide consacré à l’avenant au contrat de bail. Et si c’est un bail professionnel que vous devez adapter, la logique est encore différente : voyez notre article sur l’avenant au bail commercial.

Quand l’avenant devient nécessaire

Trois situations reviennent en pratique :

• un colocataire part et un remplaçant est trouvé : c’est le cas le plus fréquent, prévu expressément par les textes wallon et bruxellois ;
• un nouveau colocataire rejoint le groupe sans qu’un autre parte, par exemple pour occuper une chambre restée libre ;
• les parties veulent adapter une clause en cours de bail, comme la répartition du loyer lorsqu’elle figure dans le bail.

Le départ d’un colocataire sans remplaçant ne passe pas, lui, par un avenant d’entrée : il suit les règles de sortie propres à chaque Région, que nous détaillons dans notre guide sur la séparation et la désolidarisation.

En Wallonie, trois avenants à chaque changement

Le décret wallon du 15 mars 2018 consacre un chapitre entier au bail de colocation (articles 65 à 75), dont les dispositions sont impératives. Trois règles concernent directement l’avenant.

L’avenant au bail. Selon l’article 69, le remplaçant du colocataire qui s’est libéré avant le terme succède à ses droits et obligations pour la durée du bail restante. À l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail. Et, point souvent oublié, l’obligation d’enregistrer cet avenant repose sur le nouveau colocataire, alors que l’enregistrement du bail initial incombe au bailleur.

L’avenant au pacte. L’article 72 impose un pacte de colocation signé par tous les colocataires, et précise qu’à l’arrivée de tout nouveau colocataire, un avenant au pacte est conclu.

L’avenant à l’état des lieux. L’article 70 prévoit qu’à chaque départ et à chaque arrivée, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux, qui vise les parties privatives du colocataire entrant ou sortant et les parties communes. En cas de départ anticipé, il est établi aux frais du colocataire sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant.

Le départ lui-même est encadré : le colocataire notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de trois mois. À l’issue de ce délai, il est libéré sans indemnité si le bailleur et les colocataires ont agréé son remplaçant, agrément qui ne peut être refusé que pour de justes motifs. À défaut, il est libéré moyennant une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer, versée à ses colocataires.

À Bruxelles, l’avenant d’adhésion

Le Code bruxellois du Logement organise la colocation aux articles 257 à 261. Le régime ne s’applique que si les parties y consentent : les colocataires l’adoptent en signant un pacte de colocation, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur.

L’article 260 règle le départ anticipé. Le colocataire qui part donne un congé de deux mois et en adresse une copie datée aux autres colocataires, en même temps qu’il notifie le congé au bailleur. Avant l’expiration de ce congé, il doit trouver un remplaçant, selon les modalités du pacte, ou pouvoir démontrer une recherche active et suffisante. Le remplaçant doit accepter les règles du pacte et présenter des indices de solvabilité ; le bailleur et les colocataires restants ne peuvent le refuser que pour de justes et raisonnables motifs.

Lorsque tout le monde est d’accord sur l’identité du nouveau colocataire, celui-ci signe un avenant au contrat de bail initial. Cette signature entraîne son adhésion automatique aux conditions du bail et au pacte de colocation. Le sortant est délié pour l’avenir à l’expiration de son congé, dès que l’avenant est signé ou qu’il prouve sa recherche active ; à défaut, ses obligations et sa solidarité s’éteignent au plus tard six mois après l’expiration du congé.

Côté pacte, l’article 261 prévoit qu’en cas de départ anticipé, une adaptation formelle du pacte est signée par les colocataires, et que le pacte peut imposer un état des lieux intermédiaire. Le modèle bruxellois de bail de colocation reprend ces règles dans une clause « Arrivée d’un nouveau colocataire ».

Wallonie et Bruxelles, les différences

Ce que contient l’avenant

Aucun formulaire d’avenant n’est imposé. Les modèles officiels de bail, en Wallonie comme à Bruxelles, sont indicatifs. Le modèle de pacte wallon donne toutefois une indication utile : l’avenant au bail principal reprend l’identité complète du colocataire entrant et son engagement vis-à-vis du bail initial. En pratique, un avenant clair comprend :

1. la référence au bail initial : date de signature, adresse du logement, parties d’origine et, le cas échéant, données d’enregistrement ;
2. l’identité du colocataire sortant et la date à laquelle son congé prend fin ;
3. l’identité complète du colocataire entrant : nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile actuel ;
4. la date d’entrée du nouveau colocataire dans les lieux ;
5. son adhésion aux clauses du bail, solidarité comprise, pour la durée restante ;
6. la chambre ou la partie privative qu’il occupe, si le bail ou le pacte les distingue ;
7. la mention que les autres clauses du bail restent inchangées ;
8. les signatures du bailleur, des colocataires restants et du nouveau colocataire, en autant d’exemplaires que de parties, plus un pour l’enregistrement.

Le modèle wallon rappelle aussi une réalité que le nouveau venu doit connaître avant de signer : il reprend à sa charge l’ensemble des obligations du colocataire sortant vis-à-vis du bailleur.

La garantie locative

La loi ne règle pas le transfert de la part de garantie entre colocataires : c’est au pacte de le prévoir. Le modèle indicatif de pacte wallon propose que le remplaçant verse au colocataire partant le montant de sa part dans la garantie, déduction faite du montant convenu pour d’éventuels dégâts locatifs, sur la base de l’avenant à l’état des lieux. La garantie constituée au départ reste ainsi en place pour le bailleur.

Changement de colocataire, avenant ou nouveau bail

Faut-il un avenant ou un nouveau bail ? Dans le régime légal de colocation, la réponse est l’avenant : le bail continue et le nouveau colocataire y adhère. Conclure un nouveau bail est possible si le bailleur et tous les colocataires le veulent, mais il remet en jeu la durée et les conditions du contrat.

La situation est différente lorsque l’ensemble des colocataires veut transmettre le logement à d’autres personnes. On parle alors de cession, dont les règles ne sont pas celles du remplacement : voyez notre guide sur la reprise de bail colocation.

Les frais liés à l’avenant

Rédiger un avenant n’a pas de coût légal en soi. Deux postes de dépense peuvent en revanche apparaître. D’abord l’enregistrement : en Wallonie, il est à charge du nouveau colocataire, selon le décret et le modèle officiel ; renseignez-vous auprès du SPF Finances sur ses modalités. Ensuite l’avenant à l’état des lieux : en Wallonie, en cas de départ anticipé, il est dressé aux frais du sortant ou à frais partagés avec le remplaçant. À Bruxelles, le pacte peut organiser la répartition de ces frais.

Un état des lieux d’entrée détaillé, chambre par chambre et parties communes comprises, rend chaque avenant bien plus simple : il suffit de comparer l’état actuel à une base précise pour établir qui répond de quoi.

En résumé : un changement de colocataire se règle par un avenant au bail signé par tous, doublé d’une mise à jour du pacte et de l’état des lieux, selon les règles de la Région où se trouve le logement.