Bail de colocation : règles et pacte en Wallonie

Partager une maison à Liège, un appartement à Namur ou une grande villa dans le Brabant wallon : la colocation séduit étudiants, jeunes travailleurs et seniors. Depuis le décret du 15 mars 2018, elle dispose en Wallonie d’un régime propre, avec des règles que le Service public de Wallonie qualifie d’impératives. Ce guide de nos guides location et bail les détaille. Pour une vue d’ensemble à l’échelle du pays, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Ce qu’est un bail de colocation en Wallonie

Selon la brochure du SPW consacrée au bail de colocation, le bail de colocation concerne la location d’une habitation, maison ou appartement, par plusieurs preneurs. Trois éléments le caractérisent :

• un contrat unique signé entre le bailleur et l’ensemble des colocataires ;
• un logement partagé, qui comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun ;
• un pacte de colocation conclu entre les colocataires au plus tard à la signature du bail, dont la date est mentionnée dans le bail.

Deux personnes mariées ou cohabitantes légales ne peuvent pas être colocataires entre elles, mais le couple peut être l’un des colocataires. Selon la brochure, ces dispositions sont impératives, on ne peut y déroger, et s’appliquent à tout bail de colocation conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018. Le décret a été modifié depuis : vérifiez toujours la version consolidée sur Wallex.

Colocation simple ou colocation de résidence principale

Les règles propres à la colocation se combinent avec le régime général du bail d’habitation. Tout dépend de l’usage du logement.

La colocation de résidence principale

Le logement peut être affecté à la résidence principale d’un colocataire avec l’accord exprès de tous les colocataires et du bailleur. Les règles du bail de résidence principale s’appliquent alors : durée de neuf ans ou courte durée, congés encadrés, indexation si le bail est enregistré, garantie réglementée par compte bloqué, garantie bancaire ou garantie bancaire via le CPAS. Elles se combinent avec les règles propres à la colocation. Pour ce régime général, voyez notre guide du contrat de bail Wallonie.

La colocation de droit commun

Lorsque aucun colocataire n’établit sa résidence principale dans les lieux, par exemple une colocation d’étudiants, ce sont les règles du droit commun du bail d’habitation qui s’appliquent, avec une grande liberté contractuelle sur la durée et la garantie. Quatre règles de la résidence principale s’y ajoutent toutefois : la révision possible à tout moment des frais et charges forfaitaires, l’interdiction de mettre le précompte immobilier à charge des colocataires, la possibilité de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles, et la protection en cas de vente du bien loué.

Rédiger le bail de colocation

Le bail de colocation doit être fait par écrit, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, chacun mentionnant le nombre d’originaux. Avec trois colocataires et un bailleur, il faut donc au moins quatre exemplaires. Il est complété par l’annexe explicative établie par le Gouvernement.

Outre les mentions communes à tous les baux (identité de chaque colocataire et du bailleur, prise de cours, durée, désignation des locaux, loyer hors charges, charges, compteurs), le bail indique le type de bail, colocation ou colocation de résidence principale, la date et l’indice du dernier certificat PEB, et l’existence du pacte de colocation. Sur le certificat énergétique, voyez notre guide PEB région wallonne.

Le bail est ensuite enregistré par le bailleur dans les deux mois de sa signature, gratuitement, au bureau Sécurité juridique du SPF Finances, par courrier ou via MyRent.

Le pacte de colocation

Le pacte organise la vie commune. Il est signé par tous les colocataires au plus tard le jour du bail, en autant d’exemplaires qu’il y a de colocataires ; il leur est opposable entre eux, mais pas au bailleur. Il fixe au minimum :

Le Gouvernement a arrêté un modèle de pacte à valeur indicative. Celui qui accompagne le modèle officiel de bail de colocation de droit commun prévoit par exemple qu’au départ d’un colocataire, son remplaçant lui verse le montant de sa part dans la garantie. À chaque arrivée, un avenant au pacte est établi.

La solidarité des colocataires

Les colocataires sont solidairement tenus envers le bailleur de l’ensemble des obligations du bail. Concrètement, il n’existe qu’une seule dette du groupe : le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à n’importe quel colocataire, puis poursuivre les autres, successivement ou simultanément. Une mise en demeure adressée à l’un vaut pour tous, et le paiement complet par un colocataire libère les autres envers le bailleur. Celui qui a payé se retourne ensuite contre chacun, mais seulement pour sa part individuelle.

Le départ d’un colocataire et la fin du bail

Un colocataire peut mettre fin au bail à tout moment en envoyant en même temps un préavis de trois mois au bailleur et à ses colocataires.

À la fin des trois mois, il est libéré de ses obligations sans indemnité si un remplaçant a été trouvé et agréé par le bailleur et les colocataires, qui ne peuvent le refuser que pour de justes motifs. Un avenant au bail est alors conclu. Si aucun remplaçant n’est trouvé ou agréé, le colocataire sortant verse à ses colocataires une indemnité égale à trois fois sa part dans le loyer. Dans l’exemple de la brochure, un colocataire qui payait 500 euros sur un loyer de 1 200 euros verse 1 500 euros à ses deux colocataires.

Lorsque tous les colocataires veulent partir, le préavis doit être signé par chacun d’eux. Et si au moins la moitié des colocataires signataires ont chacun donné congé, le bailleur peut mettre fin au bail avec un préavis de six mois, adressé dans le mois qui suit la notification du dernier congé.

L’état des lieux en colocation

L’état des lieux d’entrée est obligatoire. Il est établi pendant que le logement est inoccupé ou au plus tard au cours du premier mois, puis enregistré avec le bail. En cours de bail, à chaque départ et à chaque arrivée, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux, qui vise la partie privative du colocataire concerné, comme sa chambre, et les parties communes : cuisine, salon, salle de bain. En cas de départ anticipé, cet avenant est établi aux frais du colocataire sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant.

Assurance incendie et permis de location

Les colocataires répondent de l’incendie, sauf preuve qu’il s’est produit sans leur faute. Sauf convention contraire, ils souscrivent une assurance incendie avant l’entrée dans les lieux. À défaut de preuve du paiement des primes dans le mois, le bailleur peut ajouter à sa propre assurance une clause d’abandon de recours, à leurs frais.

La colocation est une forme d’habitat collectif. La brochure de 2019 indique toutefois que le bailleur propriétaire n’a pas à demander de permis de location pour un logement loué en colocation à moins de cinq personnes majeures ; ce seuil est à vérifier dans les textes en vigueur avant toute mise en location. Les règles diffèrent dans la capitale : voyez notre guide du bail de colocation Bruxelles et les exigences de salubrité d’un logement à Bruxelles.

En résumé : en Wallonie, une colocation réussie repose sur trois écrits, le bail unique, le pacte de colocation et l’état des lieux, tenus à jour à chaque arrivée et à chaque départ.