Pacte de colocation : modèle et contenu obligatoire

Vivre à plusieurs sous le même toit ne s’improvise pas : qui paie quelle part du loyer, qui ouvre le contrat d’électricité, que se passe-t-il quand l’un s’en va ? Le pacte de colocation répond à ces questions par écrit. Ce guide de nos guides location et bail détaille ce que la Wallonie et Bruxelles imposent d’y mettre, et propose une trame inspirée du modèle wallon. Pour le cadre général du bail, de la solidarité et de la garantie, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Ce qu’est un pacte de colocation

Le bail de colocation lie le bailleur et l’ensemble des colocataires par un contrat unique. Le pacte, lui, est une convention distincte, conclue entre les seuls colocataires. Le décret wallon le définit comme « la convention conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réciproques ».

La brochure du SPW Logement résume son utilité : vivre à plusieurs « ne s’improvise pas », et les colocataires précisent dans ce document les règles de leur cohabitation, comme la clé de répartition du loyer, à parts égales ou selon la superficie des chambres. Elle ajoute un point essentiel : le pacte est opposable entre colocataires, mais pas au bailleur. Envers lui, ce sont le bail et la solidarité qui s’appliquent.

Bail de colocation et pacte, deux documents distincts

Pour rédiger le premier, voyez notre article sur le bail de colocation type.

En Wallonie, un pacte obligatoire au contenu fixé

Le décret wallon du 15 mars 2018 consacre un chapitre à la colocation. Le bail de colocation y est défini comme la location d’un même logement par plusieurs preneurs qui ont conclu un pacte de colocation « au plus tard à la signature du contrat de bail », la date de ce pacte étant reprise dans le bail.

L’article 72 précise : les colocataires signent un pacte, établi en autant d’exemplaires qu’il y a de colocataires ; à l’arrivée de tout nouveau colocataire, un avenant au pacte est conclu. Le pacte fixe au minimum :

1. la répartition du loyer entre colocataires, lorsque le bail ne la prévoit pas ;
2. la répartition des charges communes, privatives, forfaitaires ou provisionnelles ;
3. l’inventaire des biens meubles, en précisant leur propriétaire ;
4. les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement relatifs aux charges ;
5. les modalités de conclusion des contrats d’assurance relatifs au bien loué ;
6. les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire ;
7. les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ;
8. les modalités de résolution des conflits entre colocataires.

Selon l’article 74, les règles de la colocation (articles 65 à 73) sont impératives. L’article 75 charge le Gouvernement d’arrêter un modèle-type indicatif de pacte. Pour l’ensemble des règles wallonnes, solidarité et départs compris, voyez notre guide du contrat de colocation Wallonie.

À Bruxelles, le pacte ouvre le régime de la colocation

Le Code bruxellois du Logement définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, pour le régime propre à la colocation « en signant un pacte de colocation », le tout formalisé par un seul contrat. Selon l’article 257, ce régime ne s’applique que si les parties y consentent : sans pacte, pas de régime légal de colocation.

Le Code fixe le contenu minimum du pacte (article 2, § 1er, 35°) :

• la clé de répartition du loyer ;
• la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie, lorsqu’ils sont causés par un ou plusieurs colocataires identifiables au sein du groupe ;
• les entretiens et réparations ;
• la division des charges ;
• un inventaire des meubles et de leur provenance ;
• les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances, dont l’assurance incendie ;
• les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.

L’article 261 ajoute que le pacte peut imposer un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire, et qu’en cas de départ anticipé, une adaptation formelle du pacte est signée par les colocataires.

La brochure juridique de Bruxelles Logement précise qu’aucun modèle de pacte n’est prévu, les copreneurs étant assez libres sur le contenu en dehors des rubriques obligatoires. Elle cite des exemples : délais de certaines réparations, présence d’animaux ou d’instruments de musique, modes de décision communs. Elle rappelle aussi que le pacte ne peut pas contredire le régime légal de la colocation, et que son enregistrement lui donne date certaine.

Modèle de pacte de colocation, la trame clause par clause

Le modèle wallon de bail de colocation de droit commun contient, en fin de document, un pacte établi par le Gouvernement wallon en exécution de l’article 75. Il se présente comme un modèle « indicatif et donc non obligatoire ». Voici sa trame, que vous pouvez reprendre pour rédiger votre propre pacte ; à Bruxelles, ajoutez les rubriques propres au Code.

1. Identité des colocataires

Nom et prénom de chaque colocataire. Le pacte est signé en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties ayant des intérêts distincts.

2. Répartition du loyer et des charges

Le modèle prévoit d’indiquer le loyer total dû au bailleur, puis la part de chacun. Il propose deux modes de paiement : chaque colocataire verse sa part directement sur le compte du bailleur, ou sur un compte commun ouvert au nom de la colocation, au minimum deux jours avant la date de paiement prévue. Les charges, y compris celles des contrats, de l’assurance et de la garantie, sont réparties à parts égales ou selon une clé à préciser.

3. Inventaire des biens de chacun

Un inventaire par colocataire, pour éviter toute discussion sur la propriété d’un meuble ou d’un appareil au moment d’un départ.

4. Contrats d’approvisionnement

Le modèle prévoit que les colocataires, ou l’un d’eux mandaté par les autres, concluent solidairement les contrats d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphonie, d’internet et autres, avec le nom du fournisseur.

5. Assurance

Même logique pour le contrat d’assurance relatif au bien loué : qui le conclut, auprès de qui.

6. Garantie locative

Les colocataires, ou l’un d’eux mandaté, constituent une garantie du type prévu par le bail. Au départ d’un colocataire, le modèle prévoit que le remplaçant verse au partant sa part dans la garantie, déduction faite du montant fixé entre eux pour d’éventuels dégâts locatifs, sur la base de l’avenant à l’état des lieux.

7. Arrivées, départs et remplacements

À chaque arrivée, un avenant au bail principal, enregistré par le nouveau colocataire, un avenant à l’état des lieux pour ses parties privatives et les parties communes, et un avenant au pacte reprenant son identité et ses biens. Le modèle souligne que le colocataire entrant reprend l’ensemble des obligations du sortant envers le bailleur.

8. Résolution des conflits

Le modèle laisse un blanc : les colocataires conviennent de résoudre leurs différends « via » un mode à préciser.

Quand un colocataire s’en va

Le pacte prend tout son sens au moment d’un départ. Les règles légales, que le pacte complète sans pouvoir les contredire, diffèrent selon la Région :

En Wallonie, l’avenant à l’état des lieux est établi aux frais du sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant s’il est remplacé (article 70). Pour l’organiser simplement, voyez notre modèle d’état des lieux en colocation gratuit.

Les erreurs fréquentes

• Signer le pacte après le bail : en Wallonie, il doit l’être au plus tard le jour du bail, dont il porte la date.
• Oublier l’inventaire des meubles : c’est souvent la source des disputes lors d’un départ.
• Confondre pacte et bail : une clé de répartition du loyer dans le pacte n’empêche pas le bailleur de réclamer la totalité à un seul colocataire, puisque les colocataires sont solidaires (article 66 en Wallonie, article 259 à Bruxelles).
• Ne pas adapter le pacte à chaque mouvement : l’ancien texte ne lie pas le nouveau venu.

En résumé : le pacte de colocation est le règlement intérieur juridique de la colocation. Obligatoire en Wallonie, il est à Bruxelles la porte d’entrée du régime légal. Partez du modèle wallon, complétez les rubriques imposées dans votre Région, et tenez-le à jour avec le bail et l’état des lieux.