Bail commercial : promesse de bail

Un emplacement idéal, un propriétaire d’accord sur le loyer, mais une banque qui n’a pas encore répondu ou un permis qui se fait attendre : c’est le moment où l’on parle de promesse de bail. Elle réserve le local le temps de lever les dernières incertitudes, avant la signature du bail lui-même. Ce guide de nos guides location et bail explique ce qu’elle engage en droit belge et propose la trame d’un modèle. Pour le cadre général du bail (durée de neuf ans, triennats, renouvellement), commencez par notre article sur le bail commercial en Belgique.

Aucun texte propre à la promesse de bail commercial

La loi du 30 avril 1951 régit le bail commercial au pluriel, c’est-à-dire tout bail d’un immeuble affecté principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public (article 1). Elle organise la durée, la résiliation, la révision du loyer, la cession, le renouvellement et l’indemnité d’éviction. Elle ne dit rien de la promesse de bail. Les fiches officielles de la Wallonie, de hub.brussels et de notaire.be n’en parlent pas davantage, et aucune Région ne publie de modèle.

La promesse relève donc du droit commun des contrats : le livre 5 du Code civil, « Les obligations », en vigueur depuis le 1er janvier 2023 et consultable sur Justel, la base de législation du SPF Justice. Les modèles « promesse de bail commercial PDF » ou « Word gratuit » qui circulent en ligne sont très souvent rédigés pour le droit français : ils ne tiennent compte ni de la loi belge de 1951 ni du Code civil belge.

Négociation, offre, promesse, bail

Le Code civil distingue plusieurs étapes, et chacune engage différemment.

Les négociations

Les parties sont libres « d’entamer, de mener et de rompre des négociations précontractuelles », de bonne foi (article 5.15). Elles se donnent les informations que la loi, la bonne foi et les usages imposent (article 5.16). Une rupture fautive peut engager la responsabilité de son auteur ; lorsque la confiance légitime que le contrat serait « sans aucun doute conclu » a été suscitée, la réparation peut couvrir la perte des avantages attendus (article 5.17).

L’offre et l’acceptation

Le contrat est formé par l’acceptation d’une offre (article 5.18). L’offre contient tous les éléments essentiels et substantiels du contrat visé et la volonté d’être lié en cas d’acceptation ; elle reste irrévocable pendant le délai qu’elle fixe ou, à défaut, un délai raisonnable (article 5.19). Une lettre du propriétaire qui précise le local, le loyer, la durée et la date d’entrée peut donc déjà être une offre : si le candidat l’accepte sans modification, le contrat est formé.

La promesse unilatérale, ou option

L’article 5.25 définit le contrat d’option, ou promesse unilatérale de contrat : une partie donne à son bénéficiaire « le droit de décider de conclure avec elle un contrat dont les éléments essentiels et substantiels sont établis et pour la formation duquel il ne manque plus que le consentement du bénéficiaire ». Appliqué au bail commercial, le propriétaire s’engage à louer ; le candidat a le choix, pendant le délai prévu, de lever l’option ou non. Si le propriétaire loue à un autre pendant ce délai, l’article 5.26 ouvre au candidat les sanctions de l’inexécution, et des recours contre un tiers complice.

La promesse réciproque

Lorsque les deux parties s’engagent, l’une à louer, l’autre à prendre le local, et que tout est déjà fixé, la frontière avec le bail est mince. Le Code civil pose le principe du consensualisme : le contrat se forme par le seul accord des volontés (article 5.28). Une promesse réciproque complète peut donc être regardée comme le bail lui-même, avec toutes les règles impératives de la loi de 1951. C’est la même logique que pour la promesse de bail d’un logement.

Les pièges propres au bail commercial

La durée de neuf ans s’impose

L’article 3 de la loi est impératif : « La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années. » Une promesse qui annonce un bail commercial de trois ans ou de cinq ans ne permet pas d’y échapper. Seuls les baux conclus par écrit pour un an au plus sortent du régime, en Wallonie comme à Bruxelles (article 2, 1°, dans leurs versions régionales). Le Service public de Wallonie présente ce bail de courte durée comme un moyen de tester une activité.

Le renouvellement est déjà en jeu

Le preneur dispose d’un droit au renouvellement, limité à trois renouvellements de neuf ans (article 13). Vérifiez que la promesse ne contient aucune clause qui prétendrait l’écarter. Si vous voulez déjà savoir comment renouveler un bail commercial, notre guide détaille la demande à faire entre dix-huit et quinze mois avant l’échéance.

L’enseigne et l’affectation

En Wallonie, toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite (article 1, § 3, version wallonne). Décrivez plutôt l’activité autorisée, de manière assez large pour permettre une cession ou une évolution du commerce.

Le modèle de promesse de bail commercial, clause par clause

Voici la trame d’un modèle, à compléter entre crochets et à faire relire par un juriste :

Si le bail doit durer plus de neuf ans, hub.brussels rappelle qu’un acte notarié est requis ; notre guide bail commercial acte authentique explique ce qu’apporte le notaire.

L’indemnité d’immobilisation

Le propriétaire qui retire son local du marché demande parfois une somme en échange. Aucun texte n’en fixe le montant : c’est une question de négociation. La promesse doit dire clairement si cette somme s’impute sur le premier loyer ou la garantie, si elle est restituée lorsque le candidat renonce ou lorsqu’une condition suspensive ne se réalise pas.

Lettre d’intention, promesse ou compromis de bail

Le vocabulaire varie, la question reste la même : qu’est-ce qui a été réellement convenu ? Une lettre d’intention qui se borne à dire que les parties « souhaitent poursuivre les discussions » n’oblige en principe qu’à négocier de bonne foi. Une promesse de location qui fixe tous les éléments du bail et ne laisse au candidat que le choix de lever l’option est un contrat d’option. Un « compromis de bail commercial » signé par les deux parties, avec le local, le loyer, la durée et la date d’entrée, peut déjà valoir bail.

Le titre du document ne suffit donc pas : c’est son contenu qui compte. Si vous ne voulez pas encore être lié, écrivez-le clairement, et précisez les points qui restent à négocier. Si vous voulez l’être, veillez au contraire à ce que tous les éléments essentiels figurent dans l’écrit, avec des conditions suspensives précises. Une lettre de promesse de bail commercial trop vague ne protège ni le candidat, qui croit avoir réservé le local, ni le propriétaire, qui croit pouvoir encore louer à un autre.

De la promesse au bail signé

Une fois les conditions levées, le bail est rédigé et signé en reprenant fidèlement la promesse. C’est aussi le moment de prévoir l’état du local. Notre guide sur l’état des lieux commerce explique ce qu’il doit couvrir : vitrine, façade, installations techniques, sanitaires, sols, et les aménagements que le preneur prévoit. À l’autre bout du bail, notre guide bail commercial état des lieux de sortie montre comment la comparaison entre les deux états règle la remise en état.

En résumé : la promesse de bail commercial n’a pas de régime propre en Belgique. Elle suit le Code civil, reste soumise aux règles impératives de la loi de 1951 et vaut ce que vaut sa rédaction.