Bail commercial : droit de préemption

Le propriétaire des murs annonce qu’il vend. Pour un commerçant qui a aménagé le local, construit sa clientèle et investi dans la vitrine, la question vient tout de suite : ai-je le droit d’acheter en priorité ? En Belgique, la réponse de la loi est non. Ce guide de nos guides location et bail explique pourquoi, ce qui protège malgré tout le preneur quand le bien change de main, et comment obtenir une priorité d’achat par contrat. Pour les règles générales (durée de neuf ans, triennats, renouvellement), commencez par notre article sur le bail commercial en Belgique.

Pas de droit de préemption légal pour le preneur commercial

Le bail commercial est régi par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Elle s’applique aux baux d’immeubles affectés principalement par le preneur à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public (article 1). Les Régions l’ont modifiée chacune de leur côté : la version consolidée publiée sur Justel affiche ainsi des articles propres à la Wallonie, à la Région de Bruxelles-Capitale et à la Flandre.

Aucune de ces versions n’accorde au preneur un droit d’acheter le bien loué en priorité lorsque le bailleur décide de le vendre. Les fiches officielles ne l’évoquent pas davantage : la page du Service public de Wallonie Économie sur le bail commercial, celle de hub.brussels et celle de notaire.be décrivent la durée, la résiliation, le renouvellement et l’indemnité d’éviction, sans jamais parler de préemption. Le locataire d’un bail commercial au pluriel, autrement dit de tout local soumis à cette loi, n’a donc pas ce droit du seul fait de son bail.

La différence est nette avec d’autres baux. La loi sur le bail à ferme organise, elle, une priorité d’achat au profit de l’agriculteur en place : notre guide sur le droit de préemption bail à ferme en détaille le mécanisme. Pour l’emphytéose, la question se pose encore autrement : voyez notre article bail emphytéotique droit de préemption.

Ce qui protège le preneur quand le bien est vendu

L’absence de préemption ne laisse pas le commerçant sans défense. La loi de 1951 le protège face à l’acquéreur, et elle lui donne une forme de préférence, mais pour rester locataire, pas pour acheter.

Le bail continue avec l’acquéreur

L’article 12 est clair : même si le bail réservait la faculté d’expulsion en cas de vente, l’acquéreur, à titre gratuit ou onéreux, ne peut expulser le preneur que dans les cas prévus à l’article 16, 1° à 4°. Ces motifs sont limités :

• la volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement, ou de le faire occuper par certains proches ;
• la volonté d’affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale ;
• la volonté de reconstruire l’immeuble ou la partie où le preneur exerce son activité ;
• des manquements graves du preneur à ses obligations.

L’acquéreur doit en outre donner un préavis d’un an, dans les trois mois de l’acquisition, en énonçant clairement le motif, le tout à peine de déchéance. La même protection vaut lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à la vente, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. L’intérêt d’un bail écrit et enregistré, ou passé devant notaire, reste entier pour la preuve.

Une préférence pour le renouvellement, pas pour l’achat

L’article 13 donne au preneur le droit d’obtenir le renouvellement de son bail « par préférence à toute autre personne », pour la continuation du même commerce, pour neuf ans, dans la limite de trois renouvellements. La demande se fait entre dix-huit et quinze mois avant l’expiration du bail en cours (article 14).

Si le bailleur refuse le renouvellement en invoquant l’offre d’un loyer supérieur faite par un tiers, les articles 21 à 23 organisent une vraie mise en concurrence. L’offre du tiers n’est prise en compte que s’il s’engage à payer l’éventuelle indemnité d’éviction et reste lié pendant trois mois au moins. Le preneur dispose alors de trente jours, à dater de la notification, pour faire une offre égale ; s’il offre un loyer égal, à conditions égales, il est préféré à tous autres. Ce mécanisme ressemble à une préemption, mais il porte sur la location, jamais sur la propriété.

Obtenir une priorité d’achat par contrat

Rien n’empêche bailleur et preneur de convenir d’une priorité d’achat. Le livre 5 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, en donne deux outils.

Le pacte de préférence

Selon l’article 5.24, le pacte de préférence est « un contrat par lequel une partie s’engage à donner la priorité au bénéficiaire du pacte si elle décide de conclure un contrat ». Sauf clause contraire, le bailleur qui décide de vendre ne peut conclure avec un tiers qu’après avoir notifié au preneur les éléments essentiels et substantiels de la vente envisagée ; cette notification vaut offre. Si le preneur ne l’accepte pas, le bailleur ne peut vendre à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables sans nouvelle notification.

C’est l’équivalent contractuel du droit de préemption : le bailleur reste libre de vendre ou non, mais s’il vend, le preneur passe en premier.

L’option d’achat

L’article 5.25 définit le contrat d’option, ou promesse unilatérale de contrat : le bailleur donne au preneur le droit de décider de conclure une vente dont les éléments essentiels et substantiels sont déjà établis. Il ne manque plus que le consentement du bénéficiaire. L’option engage donc beaucoup plus le bailleur : prix et conditions sont fixés d’avance.

Si la clause est violée

L’article 5.26 prévoit que le bénéficiaire dispose, contre le bailleur, des sanctions de l’inexécution. Contre le tiers acquéreur « complice de la violation », il peut demander la réparation du dommage, l’inopposabilité du contrat ou sa substitution au tiers dans le contrat conclu. La complicité du tiers se prouve : mieux vaut que la clause soit connue des acheteurs potentiels, ce que le notaire chargé de la vente pourra vérifier.

Rédiger la clause de préférence dans le bail

Une clause de trois lignes crée plus de litiges qu’elle n’en évite. Voici les points à régler, à adapter avec un juriste :

1. Les opérations visées : la vente de l’immeuble entier, d’une partie, des parts de la société propriétaire, un apport ou une donation. Précisez ce qui est inclus et ce qui ne l’est pas.
2. La forme de la notification : recommandé ou exploit d’huissier, avec le prix, les conditions, la date de signature envisagée et, le cas échéant, l’identité de l’amateur.
3. Le délai de réponse du preneur : un délai fixe, assez long pour consulter une banque, et le sort d’un silence.
4. Le délai pour signer le compromis et l’acte si le preneur accepte, et les conditions suspensives admises (financement, par exemple).
5. La vente d’un ensemble : si le local fait partie d’un immeuble plus vaste, la manière de déterminer la part de prix qui le concerne.
6. La durée de la clause : pendant le bail seulement, ou aussi pendant ses renouvellements.
7. Le sort de la clause en cas de cession du bail : suit-elle le fonds de commerce ?

Pensez aussi aux droits de préemption publics. En Wallonie, le Code du développement territorial (articles D.VI.17 et suivants) organise un droit de préemption dans des périmètres adoptés ou approuvés par le Gouvernement wallon, au profit notamment de la Région, des communes et des CPAS, pour une durée de quinze ans au plus, renouvelable, selon la fiche du Géoportail de la Wallonie. Si votre local se trouve dans un tel périmètre, demandez au notaire comment ce droit s’articule avec la clause.

Le point de vue du bailleur

Pour le propriétaire, accorder une préférence au locataire commercial n’est pas anodin : la vente sera plus lente, puisqu’il faut notifier et attendre la réponse, et certains acheteurs n’aiment pas être « en second rang ». En contrepartie, un preneur qui peut acheter est souvent un preneur qui investit et entretient le local. La négociation porte alors sur les exceptions (vente à un proche, restructuration de patrimoine), la durée de la clause et la date à partir de laquelle elle joue.

Ne confondez pas non plus le bail commercial et le bail de droit commun : un bureau ou un local de profession libérale sans accueil du public échappe à la loi de 1951, donc aussi à la protection de l’article 12. Notre article sur le bail commercial et le bail de droit commun, dans les articles liés ci-dessous, fait la distinction.

Entrée, vente, sortie, l’état du local compte

Que vous rachetiez un jour les murs ou que vous quittiez le local à la fin du bail, l’état du bien à l’entrée sert de référence. Notre guide sur l’état des lieux d’un bail commercial explique ce qu’il doit contenir : vitrine, installations techniques, aménagements du preneur. Lorsque le bail prend fin, voyez notre guide bail commercial état des lieux de sortie pour comparer les deux états et régler la remise en état.

En résumé : pas de droit de préemption légal pour le locataire commercial en Belgique, mais une protection solide face à l’acquéreur et une préférence pour le renouvellement. Pour acheter en priorité, négociez un pacte de préférence ou une option d’achat, et faites-les rédiger avec soin.