Bail emphytéotique : droit de préemption

Un propriétaire qui vend un terrain grevé d’une emphytéose, un emphytéote qui cède son droit, une commune qui veut acquérir un bien dans un quartier en rénovation : chacune de ces situations pose la question de la préemption. Ce guide de nos guides location et bail distingue ce qui relève de la loi, ce qui relève du contrat et ce qui relève des Régions. Pour les règles de base du bail emphytéotique, durée, charges et fin du droit, voyez notre dossier sur le bail emphytéotique en Belgique.

Trois sources possibles de préemption

Le droit de préemption est le droit d’acheter en priorité un bien que son titulaire décide de vendre, aux prix et conditions qu’il a négociés. Autour d’une emphytéose, il peut venir de trois sources très différentes :

Aucun droit de préemption dans le Code civil

Depuis le 1er septembre 2021, l’emphytéose est régie par le livre 3 du Code civil. Les articles 3.167 à 3.176 règlent sa définition, sa durée, les droits et obligations de l’emphytéote et la fin du droit. Aucun de ces articles n’accorde à l’emphytéote une priorité pour acheter l’immeuble si le propriétaire le vend, ni au propriétaire une priorité pour racheter le droit si l’emphytéote le cède.

C’est une différence importante avec d’autres contrats. Le preneur d’un bien rural bénéficie d’une préemption organisée par la loi, que nous détaillons dans notre guide sur le droit de préemption bail rural. Le locataire d’un commerce obéit à un régime encore différent, présenté dans notre article bail commercial droit de préemption. Pour l’emphytéose, rien de tel : sans clause, l’emphytéote n’a pas de priorité.

Il n’en a d’ailleurs pas toujours besoin. Son droit est un droit réel, muni d’un droit de suite : selon l’article 3.4, il peut l’opposer à chaque acquéreur successif du bien, pour autant que l’acte ait été transcrit. Si le propriétaire vend, l’acheteur reprend l’immeuble grevé de l’emphytéose, qui continue jusqu’à son terme.

La préemption conventionnelle, clause par clause

Une liberté encadrée par la transcription

Le livre 3 est en principe supplétif (article 3.1) : rien n’empêche les parties de prévoir, dans l’acte d’emphytéose ou dans un acte séparé, un droit de préemption, un droit de préférence ou une option d’achat. Le bénéficiaire peut être l’emphytéote, qui obtient la priorité si le propriétaire vend l’immeuble, ou le propriétaire, qui obtient la priorité si l’emphytéote cède son droit.

L’article 3.30, § 1er, 5°, soumet à la transcription « les actes qui accordent un droit de préférence, un droit de préemption ou un droit d’option sur un droit réel immobilier ». Cette règle est entrée en vigueur au plus tard le 1er juillet 2022 (article 40 de la loi du 4 février 2020). Sans transcription, la clause n’est pas opposable aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent : un acheteur de bonne foi qui l’ignorait n’est pas tenu de la respecter. Le texte consolidé se lit sur Justel.

Les points à régler dans l’acte

La loi ne fixe pas le contenu d’une clause de préemption conventionnelle. C’est donc à l’acte de prévoir, au minimum :

• le bénéficiaire et l’opération visée (vente de l’immeuble, cession du droit, ou les deux) ;
• la manière de notifier l’offre, avec le prix et les conditions ;
• le délai de réponse du bénéficiaire et la conséquence de son silence ;
• la durée de la clause, alignée ou non sur celle de l’emphytéose ;
• les exceptions éventuelles, par exemple une transmission familiale.

Le notaire qui rédige l’acte veille à la cohérence de ces choix et à la transcription. Dans la pratique, on parle aussi de clause de préférence ou de premier refus : le vocabulaire varie, l’essentiel est que l’acte décrive précisément le mécanisme.

Quand l’emphytéote cède son droit

La question se pose aussi dans l’autre sens. L’article 3.171 permet à l’emphytéote de céder son droit, et rien dans le Code civil ne réserve au propriétaire une priorité pour le racheter. Un propriétaire qui souhaite pouvoir récupérer l’usage de son bien avant le terme, si l’emphytéote vend, doit donc le prévoir dans l’acte, par une clause de préemption ou de préférence transcrite. À défaut, l’emphytéote choisit librement son acheteur, sous réserve des autres clauses de l’acte, par exemple un agrément.

La préemption publique en Wallonie

Le Code du Développement territorial (CoDT) organise un droit de préemption au profit des pouvoirs publics, aux articles D.VI.17 et suivants. Il ne vaut que dans des périmètres arrêtés par le Gouvernement : zones d’aménagement communal concerté, zones de services publics et d’équipements communautaires, sites à réaménager, périmètres de rénovation urbaine, entre autres, comme le résume la fiche du Géoportail de la Wallonie.

Selon l’article D.VI.20, ce droit s’applique « à toutes les aliénations à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis et de tous droits d’emphytéose ou de superficie portant sur des immeubles ». Sont notamment exclues les aliénations entre conjoints ou entre parents et alliés en ligne directe ou jusqu’au deuxième degré, ainsi que les apports en société et les cessions résultant de fusions ou scissions.

La procédure se résume ainsi :

• les bénéficiaires possibles sont la Région, les communes, les régies et les CPAS, la Société régionale wallonne du logement et les sociétés immobilières de service public qu’elle agrée, et certaines intercommunales (article D.VI.19) ;
• la durée du droit ne peut dépasser quinze ans, renouvelable par périodes de cinq ans au plus (article D.VI.21) ;
• le titulaire qui veut aliéner adresse une déclaration d’intention au Gouvernement et à la commune, avec le prix et les conditions (article D.VI.25) ;
• chaque bénéficiaire a cinquante jours pour décider d’acquérir, faute de quoi il est censé renoncer (article D.VI.27) ;
• après renonciation, l’aliénation est libre pendant trois ans, à un prix qui ne peut être inférieur à celui déclaré (article D.VI.29).

La préemption publique à Bruxelles

Le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) prévoit un mécanisme comparable. Un périmètre de préemption vaut sept ans, prorogeable une seule fois pour cinq ans au plus (article 261). Les pouvoirs préemptants sont notamment la Région, les communes et leurs CPAS, la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale et la Société du Logement de la Région bruxelloise (article 262).

L’article 263 vise « toutes les aliénations à titre onéreux d’immeubles ou parties d’immeubles bâtis ou non bâtis et de tout droit réel portant sur des immeubles », ce qui inclut l’emphytéose. Les exceptions comprennent les aliénations entre conjoints, cohabitants, parents ou alliés jusqu’au troisième degré, les échanges et la constitution d’une rente viagère. Toute convention portant sur une aliénation soumise au droit est réputée conclue sous condition suspensive de non-exercice de la préemption (article 265). Le notaire vérifie la déclaration d’intention d’aliéner et, à défaut, notifie le projet d’acte au plus tard deux mois avant sa passation (article 266) ; notaire.be résume la procédure bruxelloise.

Préemption et état du bien

La déclaration d’intention d’aliéner doit mentionner, en Wallonie comme à Bruxelles, le droit des titulaires de la préemption de visiter le bien. Un pouvoir public ou un bénéficiaire privé qui envisage de reprendre un droit d’emphytéose regarde donc de près l’état des bâtiments, puisque l’emphytéote supporte toutes les réparations, grosses comprises (article 3.173 du Code civil).

Disposer d’un constat récent et détaillé facilite ces visites et la discussion sur le prix. Il sert aussi au repreneur, qui devra un jour justifier qu’il n’a pas diminué la valeur de l’immeuble. La durée restante du droit compte tout autant : les règles de prorogation sont détaillées dans notre guide bail emphytéotique durée. Et si votre contrat relève en réalité d’une simple location, les règles du bail de droit commun s’appliquent à la place.

En résumé : en matière de bail emphytéotique, le droit de préemption n’existe que s’il est prévu par l’acte, et transcrit, ou si le bien se trouve dans un périmètre de préemption publique wallon ou bruxellois.