Bail de droit commun

On l’appelle bail de droit commun parce qu’il obéit aux règles générales, par opposition aux régimes spéciaux créés pour protéger certaines situations : le bail de résidence principale, le bail commercial ou encore le bail à ferme. Résidence secondaire, logement où le locataire n’est pas domicilié, bureau, cabinet médical : ce guide de nos guides location et bail explique quand il s’applique, ce qu’il permet et ce qu’il impose encore. Pour la trame générale d’un contrat de location, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qu’est un bail de droit commun

Il n’existe pas un bail de droit commun, mais un « régime par défaut » : celui qui s’applique lorsqu’aucun régime spécial ne joue. En pratique, on rencontre l’expression dans deux contextes.

Pour un logement, l’annexe officielle wallonne le définit ainsi : le bail de droit commun est « le terme utilisé lorsque le preneur n’établit pas sa résidence principale dans le bien loué », par opposition au bail de résidence principale. C’est le cas d’une résidence secondaire, d’un pied-à-terre ou d’un logement occupé par un locataire domicilié ailleurs.

Pour des locaux professionnels, le bail de droit commun s’oppose au bail commercial. La loi du 30 avril 1951, insérée dans le Code civil, ne vise que les immeubles affectés principalement « à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan » en contact direct avec le public. Des bureaux, un cabinet de profession libérale ou un entrepôt fermé au public en sortent en principe. Le guide de hub.brussels sur les contrats de location professionnels présente ainsi le bail de bureau comme un bail de droit commun, adapté aux activités non commerciales et aux entreprises qui ne reçoivent pas le public, avec une plus grande souplesse contractuelle que le bail commercial.

Le bail de droit commun pour un logement

Résidence secondaire et domicile ailleurs

Le choix du bail de droit commun ne dépend pas de l’étiquette que les parties collent sur le contrat, mais de l’usage réel du logement. Selon Droits Quotidiens, en Wallonie, un contrat ne peut interdire au locataire d’y établir sa résidence principale qu’avec une justification sérieuse et l’adresse de sa résidence principale pendant le bail. Des clauses comme « l’immeuble est loué aux fins de résidence secondaire » ne suffisent pas. Le même site relève, pour Bruxelles, que ces formules vagues ne permettent pas davantage d’écarter le bail de résidence principale.

Le modèle wallon de bail de droit commun traduit ces exigences : le preneur « qui l’accepte » s’interdit d’établir sa résidence principale dans les lieux, le bailleur écrit les raisons de cette interdiction, et le bail mentionne l’adresse où le preneur est domicilié.

Durée et fin du bail

C’est la principale différence avec la résidence principale : la durée est libre. D’après l’annexe officielle au bail de droit commun :

• un bail à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme, sans préavis ; si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit pour la même durée, aux mêmes conditions ;
• un bail à durée indéterminée est censé fait au mois et ne prend fin que moyennant un préavis d’un mois.

Le modèle officiel laisse d’ailleurs choisir, par des cases à cocher, entre une reconduction tacite pour une même durée, pour une durée indéterminée ou pour une autre durée, ou l’exclusion de toute reconduction. Pour les délais et la forme du congé, voyez notre guide sur le bail de droit commun résiliation.

Loyer, charges, précompte et garantie

L’indexation n’est autorisée que si elle a été convenue ; elle suit alors la formule légale fondée sur l’indice santé. Le modèle wallon la prévoit, sauf si les parties barrent la clause. Les charges forfaitaires peuvent être revues à tout moment par le juge de paix, à la demande d’une partie.

Deux points s’écartent nettement du bail de résidence principale. Le précompte immobilier peut être mis à charge du bailleur ou du preneur : le modèle offre les deux options. Et la garantie se règle librement : le modèle laisse sa forme en blanc, sans reprendre les plafonds de deux ou trois mois de loyer propres à la résidence principale.

Les différences avec le bail de résidence principale

Ce qui ne change pas

Plusieurs obligations valent pour tous les baux d’habitation wallons, résidence principale ou non. Le modèle de droit commun prévoit que les parties dressent contradictoirement un état des lieux d’entrée détaillé et à frais communs, pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et soumis à l’enregistrement. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

L’enregistrement incombe au bailleur, gratuitement s’il est fait dans les deux mois de la signature. Il donne au bail une « date certaine », qui compte en cas de vente : selon l’annexe officielle, si le bail a date certaine, l’acquéreur doit en respecter la durée ; sinon, il peut faire partir le locataire avant l’échéance, sauf clause contraire dans l’acte de vente.

Le preneur répond aussi de l’incendie, sauf preuve qu’il s’est déclaré sans sa faute, et doit être couvert par une assurance ou par une clause d’abandon de recours prise par le bailleur.

Le bail de droit commun pour un bureau ou une profession libérale

Pour des locaux professionnels, le bail de droit commun relève des règles générales du louage de choses du Code civil, dont les baux commerciaux constituent une section particulière. Le contrat y occupe donc une place centrale : durée, résiliation, révision du loyer, charges, garantie, travaux et sous-location doivent être rédigés avec précision, car peu de règles impératives viennent les compléter.

Soyez attentif à la frontière avec le bail commercial. Si l’activité exercée dans les lieux devient un commerce de détail ou un artisanat en contact direct avec le public, la loi sur les baux commerciaux peut s’appliquer, avec sa durée minimale de neuf ans et son droit au renouvellement. Décrivez donc clairement la destination des lieux et interdisez tout changement d’affectation sans accord écrit.

Un logement peut aussi accueillir une activité professionnelle : le bailleur peut autoriser le locataire à utiliser une partie des lieux pour exercer une profession libérale, les activités relevant du bail commercial restant exclues. Mieux vaut que cette autorisation soit écrite et que son étendue soit précisée. Pour une colocation dont aucun membre n’est domicilié sur place, voyez notre guide sur le bail de colocation de droit commun.

Bien rédiger son bail de droit commun

Parce que le contrat fait la loi des parties, chaque clause pèse davantage que dans un bail de résidence principale. Avant de signer, vérifiez au minimum :

• la destination des lieux : habitation sans résidence principale, bureau, cabinet, et l’interdiction motivée d’y établir sa résidence principale s’il s’agit d’un logement ;
• la durée et la reconduction : durée déterminée ou indéterminée, reconduction tacite ou non ;
• la résiliation anticipée : qui peut y mettre fin, avec quel préavis et quelle indemnité ;
• le loyer, l’indexation et les charges : montant, formule d’indexation, charges forfaitaires ou provisionnelles ;
• le précompte immobilier et la garantie, qui ne suivent pas les règles protectrices de la résidence principale ;
• l’état des lieux d’entrée, dressé avant ou au tout début de l’occupation.

Pour un logement situé en Wallonie, le modèle officiel de bail de droit commun, gratuit sur le site du SPW Logement, constitue une bonne base. Pour des bureaux ou un montage plus complexe, faites relire le contrat par un notaire ou un avocat.

En résumé : le bail de droit commun est le bail de la liberté contractuelle. Il convient à une résidence secondaire ou à des bureaux, à condition de le rédiger avec soin et de ne pas négliger l’état des lieux, qui restera la seule référence objective à la sortie.