Bail de droit commun : différences avec les autres baux

« Bail de droit commun ou bail d’habitation ? » La question revient souvent, mais elle oppose deux notions qui ne se situent pas sur le même plan. Le bail de droit commun est le régime par défaut, celui qui s’applique lorsqu’aucun régime spécial ne joue ; le bail d’habitation désigne tout bail portant sur un logement. Ce guide de nos guides location et bail compare le droit commun avec les autres baux, point par point. Pour sa définition complète et la rédaction du contrat, voyez notre article sur le bail de droit commun.

Deux sens pour une même expression

On rencontre l’expression « bail de droit commun » dans deux contextes.

Pour un logement, l’annexe officielle wallonne la définit comme le terme utilisé « lorsque le preneur n’établit pas sa résidence principale dans le bien loué », par opposition au bail de résidence principale. Le bail reste un bail d’habitation, soumis au décret wallon du 15 mars 2018, qui vise tout bail relatif à un logement ou une habitation légère, à l’exclusion des hébergements touristiques. Seules les règles particulières à la résidence principale ne s’appliquent pas.

Pour des locaux professionnels, le bail de droit commun s’oppose au bail commercial. Un bureau ou un cabinet de profession libérale se loue en principe selon les règles générales du louage. Le guide de hub.brussels sur les contrats de location professionnels le présente comme un bail adapté aux activités non commerciales, avec une souplesse contractuelle plus grande que le bail commercial.

Droit commun et résidence principale, pour un logement

C’est la comparaison la plus fréquente : un même appartement peut être loué comme résidence principale ou comme résidence secondaire, et le régime change du tout au tout.

Le critère, l’usage réel avec l’accord du bailleur

En Wallonie, l’article 52 du décret applique le régime de la résidence principale aux baux que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l’entrée à sa résidence principale. Il s’applique aussi si l’affectation se fait en cours de bail avec l’accord écrit du bailleur. La clause qui interdit d’établir sa résidence principale dans les lieux est réputée non écrite si elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur pendant le bail.

Droits Quotidiens rappelle, pour la Wallonie comme pour Bruxelles, que des formules vagues comme « résidence secondaire » ne suffisent pas, et que la domiciliation administrative n’est pas indispensable pour prouver une résidence principale : un procès-verbal de police, des témoignages ou des factures peuvent en tenir lieu.

Le tableau comparatif en Wallonie

Les sources de ce tableau sont le décret (articles 52 à 55), l’annexe au bail de droit commun, qui précise qu’un bail à durée indéterminée « est censé fait au mois » et prend fin moyennant un préavis d’un mois, et le modèle de résidence principale, qui indique que le précompte « ne peut pas être mis à charge du preneur ». La durée d’un bail de droit commun, ses reconductions et ses préavis sont détaillés dans notre guide sur le bail de droit commun : durée.

Et à Bruxelles

À Bruxelles, le bail d’habitation relève du Code bruxellois du logement. La Région propose un modèle de bail classique qui couvre la résidence principale et le droit commun, à côté de modèles pour la colocation, le bail étudiant et le bail glissant, avec une annexe explicative obligatoire. Le critère de la résidence principale est le même : habitation effective et accord du bailleur, qu’il ne peut refuser que par écrit, avec une justification sérieuse et l’indication de l’adresse de la résidence principale du preneur. Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code.

Bail de droit commun, bail professionnel et bail commercial

Pour un local professionnel, la différence se joue sur l’activité exercée. Un bureau, un cabinet médical ou d’avocat, une activité sans commerce de détail ouvert au public se loue en principe en droit commun : le contrat fixe librement la durée, la résiliation, la révision du loyer et les charges. Un commerce de détail ou une activité d’artisan en contact direct avec le public relève du bail commercial, avec ses règles impératives de durée et de renouvellement.

La frontière est délicate, car c’est l’activité réelle qui compte, pas le titre du contrat. Nous la détaillons dans notre guide sur la différence entre bail commercial et bail professionnel. Retenez qu’un bail de bureau doit décrire précisément la destination des lieux et interdire tout changement d’affectation sans accord écrit.

Les autres baux d’habitation

Le décret wallon organise, à côté des règles générales et de la résidence principale, trois régimes particuliers : le bail de colocation, le bail étudiant et le bail glissant. Chacun a ses propres règles de durée et de fin, et ils peuvent se combiner avec la résidence principale.

Le bail meublé, lui, n’est pas un régime à part : c’est l’usage qui décide. Un meublé où le locataire s’installe durablement et se domicilie relève en principe de la résidence principale ; un pied-à-terre meublé loué pour quelques mois relève du droit commun. Les enjeux propres au mobilier, inventaire et usure, sont traités dans notre guide sur la différence bail meublé et vide.

Ce qui ne change pas d’un bail à l’autre

Certaines obligations valent pour tous les baux de logement en Wallonie, résidence principale ou non, parce qu’elles figurent dans les dispositions générales du décret.

• Un écrit. L’article 3 prévoit que tout bail est établi par écrit, avec des mentions minimales : identité des parties, prise de cours, durée, type de bail, désignation des lieux, loyer hors charges, charges, compteurs et, lorsqu’il est requis, certificat PEB.
• Un état des lieux d’entrée. L’article 27 impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation, annexé au bail et soumis à l’enregistrement. Un expert désigné en commun est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge.
• L’enregistrement. L’annexe au bail de droit commun indique que le bailleur fait enregistrer le bail, gratuitement s’il le fait dans les deux mois de la signature. L’enregistrement donne au bail une date certaine : en cas de vente, l’acquéreur doit alors en respecter la durée.

Comment choisir le bon bail

Le choix ne dépend pas de l’intérêt de l’une des parties, mais de la situation réelle :

1. Le bien est-il un logement ? Si oui, le bail relève des règles régionales du logement ; sinon, des règles générales du louage ou du bail commercial.
2. Le preneur y établira-t-il sa résidence principale ? Si oui, avec l’accord du bailleur, c’est un bail de résidence principale, quelle que soit l’étiquette du contrat.
3. Existe-t-il une raison sérieuse d’écarter la résidence principale ? Si oui, le bail de droit commun est possible, en motivant l’interdiction et en indiquant l’adresse du domicile du preneur.
4. Pour un local professionnel, l’activité est-elle ouverte au public ? Un commerce de détail relève du bail commercial ; un bureau, du droit commun.

En résumé : la différence entre bail de droit commun et bail d’habitation n’est pas une opposition, c’est une question de régime. Pour un logement, tout se joue sur la résidence principale ; pour un local, sur la nature de l’activité. Dans tous les cas, le bail s’écrit, s’enregistre et commence par un état des lieux précis.