Bail meublé : différences avec les autres baux

Faut-il proposer un logement meublé ou vide ? Et, côté locataire, qu’est-ce qui change vraiment quand on signe pour un appartement équipé ? Beaucoup pensent qu’un meublé obéit à un régime à part, plus souple ou plus court. En Belgique, ce n’est pas le cas. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur la différence bail meublé et vide, texte par texte, en Wallonie et à Bruxelles. Pour les règles générales de la location meublée, lisez d’abord notre dossier sur le bail meublé.

Un seul régime, meublé ou non meublé

La première différence entre bail meublé et non meublé est… qu’il n’y en a pas sur le plan du régime. Le décret wallon du 15 mars 2018 s’applique aux baux relatifs à un logement ou à une habitation légère, à l’exclusion des hébergements touristiques (article 2). Il ne crée aucune catégorie « meublé » : il distingue les règles générales, le bail de résidence principale, le bail étudiant, la colocation et le bail glissant. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement suit la même logique, et le modèle régional de bail de résidence principale se contente de prévoir des rubriques pour la location meublée.

Concrètement, c’est l’usage du logement qui décide :

• si le locataire en fait sa résidence principale, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, les règles impératives de ce bail s’appliquent, que le logement soit meublé ou vide ;
• s’il garde sa résidence principale ailleurs (pied-à-terre, résidence secondaire), c’est le régime général, dit de droit commun, qui s’applique, là encore meublé ou non.

Le fait de fournir des meubles ne permet donc pas d’échapper aux règles de durée, de congé ou de garantie. Une clause qui interdirait l’affectation à la résidence principale sans justification expresse et sérieuse serait d’ailleurs réputée non écrite (article 52 du décret wallon).

Tableau comparatif meublé et vide

Ce que le contrat doit préciser en plus

Le bail d’un meublé reprend toutes les mentions de n’importe quel bail d’habitation : identité des parties, date de prise de cours, durée, type de bail, désignation des pièces, loyer hors charges, charges, compteurs, certificat PEB. Il s’enrichit de trois éléments.

La mention de la location meublée. Le modèle bruxellois de bail de résidence principale demande de décrire le bien loué et prévoit une rubrique spécifique « en cas de location meublée ».

La ventilation du loyer. Le même modèle prévoit qu’en cas de location meublée, « la partie du loyer relative aux meubles correspond à … % du loyer total », le reste correspondant à l’immeuble. Le modèle wallon n’a pas de rubrique équivalente : il est prudent de l’ajouter. Cette ventilation a des conséquences fiscales pour le bailleur, que notre dossier général détaille.

Le renvoi à l’inventaire. L’inventaire du mobilier est annexé au bail ou, mieux, intégré à l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux et l’inventaire du mobilier

Dans un logement vide, l’état des lieux décrit les murs, sols, plafonds, menuiseries, sanitaires et équipements fixes. Dans un meublé, il doit en plus décrire chaque meuble et chaque appareil. Le modèle bruxellois le prévoit expressément : « en cas de location meublée, et sauf convention contraire, il sera procédé à l’état descriptif des meubles lors des états des lieux d’entrée et de sortie ». Si un expert est désigné par les parties, cet inventaire, les dégâts constatés aux meubles et leur évaluation font partie de sa mission.

En Wallonie, l’état des lieux d’entrée est dressé contradictoirement et de manière détaillée, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation (article 27). Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend (article 28) : pour un meublé, cette présomption vaut aussi pour les meubles, faute de preuve contraire.

Colocation et assurance, deux points de vigilance

En colocation, le mobilier doit être identifié encore plus soigneusement, car il appartient parfois au bailleur, parfois à l’un des colocataires. En Wallonie, le pacte de colocation fixe notamment « l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire » (article 72). À Bruxelles, le Code bruxellois du logement prévoit que le pacte de colocation règle notamment un inventaire des meubles et de leur provenance.

Pour l’assurance, le modèle bruxellois de bail de résidence principale prévoit que le preneur assure sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles contre les risques locatifs, notamment l’incendie et les dégâts des eaux. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’assurance incendie et dégât des eaux du locataire est obligatoire (article 220/1 du Code bruxellois du logement) : il en fournit la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit toute demande du bailleur. Dans un meublé, vérifiez avec votre assureur que les meubles du bailleur sont correctement pris en compte.

Durée, garantie et congés, identiques

La durée ne distingue pas le meublé du vide. Un bail de résidence principale dure neuf ans en principe, sauf bail de courte durée de trois ans au plus, bail de plus de neuf ans ou bail à vie conclus par écrit (article 55 du décret wallon ; article 237 et suivants du Code bruxellois du logement). Le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, avec une indemnité pendant les trois premières années.

Le décret wallon contient toutefois deux présomptions propres aux meubles, utiles lorsque le contrat ne dit rien : le bail des meubles fournis pour garnir un logement est censé fait pour la durée ordinaire des baux d’habitation selon l’usage des lieux (article 38), et le bail d’une habitation meublée est censé fait à l’année, au mois ou au jour selon que le loyer a été fixé à tant par an, par mois ou par jour (article 39). Elles ne permettent pas d’écarter la durée impérative du bail de résidence principale.

La garantie locative obéit aux mêmes plafonds : deux mois de loyer au plus en Wallonie, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023 ; deux mois au plus à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, sous l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.

Les conséquences pratiques pour chaque partie

Pour le bailleur, louer meublé suppose un investissement de départ, un inventaire à tenir à jour et un entretien régulier du mobilier et des appareils. L’usure normale d’un canapé ou d’un électroménager, c’est-à-dire la vétusté, reste à sa charge : l’article 28 du décret wallon oblige le preneur à rendre le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Plus l’inventaire d’entrée est précis, plus il est facile de distinguer l’usure normale d’un dégât.

Pour le locataire, un meublé permet d’emménager rapidement, sans frais de mobilier ni de déménagement lourd. En contrepartie, il répond des meubles qui lui sont confiés : il a tout intérêt à relire l’inventaire, à signaler par écrit tout défaut oublié et à conserver ses photos d’entrée.

Pour les deux, la date de sortie compte autant que celle d’entrée : l’état des lieux de sortie compare chaque meuble à sa description initiale, et c’est cette comparaison qui décide du sort de la garantie locative.

Meublé, commercial et emphytéose, ne pas tout mélanger

Le bail meublé reste un bail d’habitation. D’autres contrats obéissent à des logiques très différentes : la différence entre bail commercial et bail de bureau tient à l’accueil du public et au régime impératif de la loi sur les baux commerciaux, tandis que l’emphytéose est un droit réel de longue durée, sans rapport avec la location d’un appartement équipé. Notre guide bail emphytéotique : différences avec les autres baux détaille ce contrat.

En résumé : meublé ou vide, le bail d’habitation reste le même. La vraie différence se joue dans le contrat, avec un loyer ventilé, et dans l’état des lieux, avec un inventaire précis de chaque meuble.