Bail meublé : durée

Studio meublé pour un contrat de travail temporaire, appartement équipé pour un expatrié, kot pour un étudiant : les durées souhaitées varient beaucoup. Pourtant, la durée du bail meublé ne se choisit pas librement dans tous les cas. Ce guide de nos guides location et bail explique, pour la Wallonie et Bruxelles, quelle durée s’applique selon l’usage du logement, ce qui se passe à l’échéance et comment en sortir. Pour les règles générales de la location équipée, commencez par notre dossier sur le bail meublé.

Pas de durée propre au bail meublé

Le droit belge du logement ne prévoit pas de durée spécifique pour un logement loué meublé. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation s’applique à tous les baux portant sur un logement, à l’exclusion des hébergements touristiques ; à Bruxelles, le Code bruxellois du logement suit la même logique. Pour une vue d’ensemble de ces textes, voyez notre guide code du logement : Bruxelles et Wallonie.

La durée dépend donc de l’usage du logement :

• le locataire y établit sa résidence principale avec l’accord du bailleur : règles impératives de durée du bail de résidence principale ;
• le locataire est étudiant et loue pendant ses études : bail étudiant, s’il remplit les conditions ;
• le locataire garde sa résidence principale ailleurs : régime général, avec une durée libre.

Que le logement soit garni de meubles ou non ne change rien à ce classement.

Résidence principale, neuf ans en principe

Lorsque le locataire fait du meublé sa résidence principale, le bail est « réputé conclu pour une durée de neuf années » (article 55 du décret wallon consolidé ; article 237 du Code bruxellois du logement). Cette règle s’applique même si le contrat ne mentionne aucune durée, ou s’il prévoit une durée comprise entre trois et neuf ans : la brochure bruxelloise donne l’exemple d’un bail de cinq ans, valable mais considéré comme conclu pour neuf ans.

À l’échéance des neuf ans, le bail prend fin moyennant un congé notifié au moins six mois à l’avance par le bailleur et, en Wallonie, au moins trois mois à l’avance par le preneur ; à Bruxelles, le délai est de six mois pour chacune des parties. Sans congé, le bail est prorogé chaque fois pour trois ans, aux mêmes conditions.

Pendant ces neuf ans :

• le locataire peut partir à tout moment avec trois mois de préavis ; s’il part au cours des trois premières années, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon l’année ;
• le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour occupation personnelle ou familiale, pour des travaux importants à la fin d’un triennat, ou sans motif à la fin du premier ou du deuxième triennat moyennant une indemnité, de neuf ou six mois de loyer selon le triennat en Wallonie.

Le bail de plus de neuf ans et le bail à vie

Les parties peuvent aussi conclure, par écrit, un bail d’une durée supérieure à neuf ans, qui se proroge ensuite par périodes de trois ans à défaut de congé. Un bail écrit peut encore être conclu pour la vie du preneur : il prend fin de plein droit à son décès. Ces formules existent dans les deux Régions (article 55, § 7 et § 8, du décret wallon ; article 239 du Code bruxellois du logement).

Le bail de courte durée, trois ans au plus

C’est la formule la plus utilisée pour un meublé loué quelques mois ou quelques années. Le bail est conclu par écrit pour une durée inférieure ou égale à trois ans, sans durée minimum imposée.

Attention au piège le plus fréquent : si aucun congé n’est donné dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans depuis son début, aux conditions initiales. Les règles de prorogation, de congé et de résiliation, ainsi que celles du bail commercial de courte durée région wallonne, sont détaillées dans notre guide consacré à la durée du bail de courte durée.

Le bail étudiant, un an au plus

Beaucoup de kots et de studios pour étudiants sont loués meublés. Si les conditions du bail étudiant sont remplies, sa durée est courte :

• en Wallonie, sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, le bail étudiant est réputé conclu pour un an et prend fin de plein droit à son terme ; si l’étudiant continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour un an aux mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation (article 80) ;
• à Bruxelles, la brochure régionale indique qu’un bail étudiant est conclu en principe pour douze mois et ne peut pas dépasser cette durée ; une durée supérieure fait basculer le contrat vers le droit commun ou la résidence principale.

Pied-à-terre et résidence secondaire, durée libre

Si le locataire garde sa résidence principale ailleurs, le bail meublé relève du régime général. La brochure bruxelloise le résume : « le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties ». En Wallonie, le décret fixe les règles supplétives :

• un bail à durée déterminée « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé » (article 31) ; si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 32) ;
• un bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois et prend fin moyennant un congé d’un mois (article 29), « sans préjudice de l’article 39 ».

La présomption propre au meublé

C’est ici que la présence de meubles joue un rôle. L’article 39 du décret wallon prévoit que le bail d’une habitation meublée « est censé fait à l’année, quand il a été fait à tant par an, au mois, s’il a été fait à tant par mois, au jour, s’il a été fait à tant par jour ». L’article 38 ajoute que le bail des meubles fournis pour garnir un logement est censé fait pour la durée ordinaire des baux d’habitation selon l’usage des lieux. Nous n’avons pas trouvé de règle équivalente propre au meublé dans le Code bruxellois du logement.

Ces présomptions ne servent que si le contrat ne dit rien, et elles n’écartent jamais la durée impérative de la résidence principale. Le plus sûr reste d’écrire noir sur blanc le type de bail et sa durée.

Quelle durée choisir pour votre meublé

Pour comparer avec des contrats aux durées très différentes, voyez notre guide sur le bail emphytéotique durée, un droit réel de longue durée qui n’a rien à voir avec la location d’un appartement équipé.

Fin du bail et état des lieux de sortie

Quelle que soit sa durée, un bail meublé se termine par la restitution du logement et de son mobilier. C’est à ce moment que l’état des lieux d’entrée prend toute sa valeur : il sert de point de comparaison, meuble par meuble. À Bruxelles, la brochure régionale précise que chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, établi après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois de la libération ; en cas de désaccord, le juge peut être saisi avant la remise des clés pour désigner un expert. En Wallonie, le décret prévoit aussi qu’à défaut d’accord, le juge de paix, saisi avant la remise des clés, désigne un expert pour l’état des lieux.

Plus un bail est court, plus ces rendez-vous se répètent. Pour un meublé loué successivement à plusieurs occupants, un inventaire tenu à jour d’un locataire à l’autre évite de confondre l’usure normale du mobilier, qui reste à charge du bailleur, avec un dégât imputable au dernier occupant.