Bail de droit commun : durée

Un bail de résidence principale dure en principe neuf ans ; un bail commercial au moins neuf ans. Et un bail de droit commun ? C’est justement la particularité de ce contrat : sa durée n’est pas imposée. Ce guide de nos guides location et bail explique comment fixer la durée d’un bail de résidence secondaire ou d’un bail professionnel, ce qui se passe au terme et quand un bail long doit passer chez le notaire. Pour les usages et les règles générales de ce contrat, lisez d’abord notre article sur le bail de droit commun.

Une durée librement convenue

Le bail de droit commun est celui qui n’entre dans aucun régime spécial : ni bail de résidence principale, ni bail commercial, ni bail à ferme. Il vise un logement où le locataire n’établit pas sa résidence principale, comme une résidence secondaire ou un pied-à-terre, ou des locaux professionnels qui ne reçoivent pas le public, comme des bureaux ou un cabinet.

Dans ces situations, la loi ne fixe ni minimum ni maximum. La brochure juridique de la Région de Bruxelles-Capitale l’écrit sans détour : « le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties », alors que le Code bruxellois du logement « fixe impérativement la durée » des baux de résidence principale, des baux étudiants et des baux glissants. Le même principe vaut en Wallonie et, pour les bureaux, dans toute la Belgique.

La liberté a un revers : si le contrat est mal rédigé, ce sont les règles supplétives de la loi qui s’appliquent. Il faut donc savoir lesquelles.

Quel texte fixe les règles de durée

Le texte applicable dépend de l’usage du bien et de sa Région.

Pour un logement, la Wallonie a repris dans son décret du 15 mars 2018 les règles générales du Code civil, abrogées « pour ce qui relève du bail d’habitation ». Les articles 29 à 34 du décret consolidé sur Wallex sont presque mot pour mot ceux du Code civil. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement s’applique à tous les logements, résidences secondaires comprises, hors hébergements touristiques.

Pour des bureaux, ce sont toujours les articles de l’ancien Code civil sur le louage. Le livre 7 du Code civil consacré aux contrats spéciaux, adopté par la loi du 22 juillet 2026, doit entrer en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil restent applicables.

Un bail sans durée écrite, censé fait au mois

Premier cas : le contrat ne fixe pas de durée, ou il a été conclu verbalement. L’article 1736 de l’ancien Code civil prévoit alors que le bail « est censé fait au mois » et qu’il ne peut y être mis fin « que moyennant un congé d’un mois ». Le décret wallon dit exactement la même chose à son article 29 pour le logement.

En Wallonie, l’article 30 précise la forme et le point de départ du congé : recommandé, exploit d’huissier ou remise contre signature du double daté, et un préavis qui prend cours le premier jour du mois qui suit celui du congé. Pour la forme, les délais et les modèles de lettre, voyez notre guide sur le bail de droit commun résiliation.

Le cas du meublé

L’article 1758 de l’ancien Code civil ajoute une présomption pour les meublés : le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’année quand il a été conclu « à tant par an », au mois s’il a été conclu « à tant par mois », au jour s’il l’a été « à tant par jour ». L’article 39 du décret wallon reprend la règle pour l’habitation meublée. Une durée clairement écrite dans le bail évite de dépendre de cette présomption.

Un bail à durée déterminée, qui prend fin de plein droit

Deuxième cas : le bail est écrit et fixe une durée. Selon l’article 1737 de l’ancien Code civil, il « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé », sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Le décret wallon (article 31) retient la même solution pour le logement.

C’est la grande différence avec la résidence principale : aucun préavis n’est exigé pour que le contrat se termine à son échéance, et aucun motif n’est à justifier. Encore faut-il que le locataire quitte réellement les lieux.

La reconduction si le locataire reste

Si, à l’expiration du bail écrit, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail « est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée » (article 1738 de l’ancien Code civil, article 32 du décret wallon). Un bail de trois ans qui se poursuit tacitement repart donc pour trois ans.

Deux précisions comptent en pratique :

• lorsqu’un congé a été signifié, le preneur ne peut pas invoquer la tacite reconduction, même s’il a continué à occuper les lieux (article 1739 ; article 33 du décret wallon) ;
• la caution qui garantissait le bail initial ne garantit pas le bail reconduit (article 1740) ; en Wallonie, l’article 34 réserve la stipulation contraire.

Le contrat peut organiser autrement la suite : reconduction pour une durée indéterminée, pour une autre durée, ou exclusion de toute reconduction. Nos conseils de rédaction et une trame de clauses figurent dans le guide bail de droit commun modèle.

La durée d’un bail professionnel

Pour des bureaux, un cabinet médical ou un local d’entreprise sans accueil du public, la durée du bail professionnel se négocie. Rien n’impose le schéma « 3-6-9 » : il vient du bail commercial, pas du droit commun.

La frontière mérite toute votre attention. La loi du 30 avril 1951 s’applique aux baux d’immeubles affectés principalement « à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public ». Pour ces baux, l’article 3 dispose que « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf années », avec une faculté de résiliation du preneur à l’expiration de chaque triennat. Le texte existe désormais en versions régionales, wallonne et bruxelloise, sur Justel. Si l’activité exercée dans des bureaux devient un commerce ouvert au public, ce régime impératif peut s’appliquer, avec sa durée minimale.

Dans un bail de droit commun, en revanche, les parties peuvent prévoir :

• une durée courte, d’un an par exemple, avec ou sans reconduction ;
• une durée longue, assortie de facultés de résiliation anticipée, à certaines dates et moyennant un préavis et, le cas échéant, une indemnité ;
• une durée indéterminée, avec un préavis conventionnel plus long que le mois prévu par la loi.

Ces facultés de sortie n’existent que si le contrat les prévoit. Un bail de bureau de six ans sans clause de résiliation engage, en principe, les deux parties pour six ans.

Les baux de plus de neuf ans

La loi ne fixe pas de durée maximale, mais un bail long a une conséquence pratique. Le livre 3 du Code civil, à son article 3.30, soumet à la transcription dans les registres de la publicité foncière « les baux excédant neuf années ou à vie ». À défaut de transcription, précise le même article, « la durée du bail sera réduite à la période de neuf ans en cours » à l’égard des tiers.

Or l’article 3.31 n’admet à la transcription que les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire. Un bail de douze ou quinze ans signé entre particuliers protège donc mal le locataire si le bien est vendu : c’est une raison de passer par le notaire. Le texte du livre 3 sur Justel fait foi.

Résidence secondaire, une durée au choix

Pour un logement, la liberté de durée suppose que le bail soit réellement un bail de droit commun. En Wallonie comme à Bruxelles, une clause qui interdit au preneur d’établir sa résidence principale dans les lieux doit être appuyée par une justification sérieuse et indiquer où il réside à titre principal. À défaut, le bail risque d’être traité comme un bail de résidence principale, avec sa durée de neuf ans et ses règles de congé. Les différences entre les deux régimes sont détaillées dans notre guide sur le bail de résidence principale et le droit commun.

La même logique vaut pour une colocation dont aucun membre n’est domicilié sur place : voyez notre article sur le bail de colocation de droit commun.

Bien fixer la durée dans le contrat

Avant de signer, vérifiez que le bail répond clairement à ces questions :

1. la date de prise de cours et la date d’échéance, écrites en toutes lettres ;
2. la reconduction : tacite pour la même durée, pour une durée indéterminée, ou exclue ;
3. les facultés de résiliation anticipée : pour qui, à quelles dates, avec quel préavis et quelle indemnité ;
4. la forme du congé : recommandé, exploit d’huissier ou remise contre accusé de réception ;
5. la transcription si la durée dépasse neuf ans.

N’oubliez pas l’état des lieux : pour un logement en Wallonie, le décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; pour des bureaux, il reste la seule façon objective de comparer l’entrée et la sortie, surtout après plusieurs années.

En résumé : la durée d’un bail de droit commun est libre. Sans durée écrite, le bail est censé fait au mois ; avec une durée écrite, il cesse de plein droit à son terme, sauf reconduction tacite pour la même durée. Au-delà de neuf ans, pensez à la transcription.