Résilier un bail de droit commun

Le bail de droit commun est celui qui échappe aux régimes spéciaux : il concerne une résidence secondaire, un bureau, un cabinet, un garage loué seul. Parce qu’il n’offre pas les protections du bail de résidence principale, sa fin dépend avant tout de ce que prévoit le contrat. Ce guide de nos guides location et bail explique comment y mettre fin, région par région. Pour les délais des autres baux, voyez notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Qu’est-ce qu’un bail de droit commun

On appelle bail de droit commun un bail soumis aux seules règles générales du louage, sans l’un des régimes particuliers que sont le bail de résidence principale, le bail étudiant, le bail commercial ou le bail à ferme. Les situations les plus courantes sont les suivantes :

• un logement loué comme résidence secondaire, pied-à-terre ou logement de week-end ;
• un bureau, un cabinet de profession libérale ou un local qui ne reçoit pas une clientèle de détail ;
• un garage, un box ou un emplacement de parking loué seul, dans un contrat distinct.

La nature du contrat et ses clauses sont détaillées dans notre article sur le bail de droit commun. Retenez ici l’essentiel : la durée n’est pas imposée par la loi. La brochure juridique de la Région bruxelloise le résume ainsi : « le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties ». Le modèle wallon de bail de droit commun laisse lui aussi la durée à compléter.

Quelles règles selon la Région et l’usage du bien

Le texte applicable dépend de l’usage du bien et de sa localisation.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 a abrogé, pour ce qui relève du bail d’habitation, les articles correspondants de l’ancien Code civil : sur Justel, ils portent la mention « abrogé pour ce qui relève du bail d’habitation », en vigueur depuis le 1er septembre 2018. Pour un logement wallon, c’est donc le décret qui s’applique ; pour un bureau ou un garage, c’est toujours le Code civil. Les deux textes disent heureusement à peu près la même chose.

Le bail à durée indéterminée, un congé d’un mois

Lorsque le contrat ne fixe pas de durée, la règle est la même dans les deux textes. L’article 29 du décret wallon énonce que « le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois ». L’article 1736 de l’ancien Code civil est rédigé de la même manière.

Concrètement, chaque partie, bailleur comme preneur, peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif et sans indemnité, moyennant ce congé d’un mois. Le contrat peut prévoir un délai plus long ; il est alors prudent de le respecter.

Le point de départ du préavis

En Wallonie, l’annexe explicative du modèle de bail de droit commun rappelle que, lorsque le préavis peut être donné à tout moment, il « prend cours le premier jour du mois qui suit le mois au cours duquel le préavis est donné ». À Bruxelles, l’article 231 du Code bruxellois du logement pose la même règle pour les baux d’habitation.

Exemple : un congé d’un mois envoyé le 12 mars fait courir le préavis le 1er avril ; le bail prend fin le 30 avril. Pour un bureau ou un garage régi par le seul Code civil, le texte ne fixe pas ce point de départ : prévoyez-le dans le contrat, ou envoyez le congé avant la fin du mois pour éviter toute discussion.

Le bail à durée déterminée, fin au terme

Lorsque le bail écrit fixe une durée, il « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé », sans qu’il soit nécessaire de donner congé (article 1737 de l’ancien Code civil ; article 31 du décret wallon). Aucun préavis n’est donc exigé pour sortir à l’échéance.

Deux nuances méritent votre attention :

• la reconduction tacite : si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (article 1738 ; article 32 du décret wallon). Le modèle wallon permet d’ailleurs aux parties de choisir à l’avance entre une reconduction pour la même durée, pour une durée indéterminée ou aucune reconduction ;
• le congé préalable : selon l’article 1739 de l’ancien Code civil, lorsqu’un congé a été signifié, le preneur qui continue à occuper les lieux ne peut plus invoquer la tacite reconduction. Si vous ne souhaitez pas de reconduction, notifier un congé avant le terme reste donc utile, même s’il n’est pas obligatoire.

Résilier avant le terme

C’est la question la plus fréquente, et la réponse est d’abord contractuelle. Le modèle wallon de bail de droit commun consacre une clause entière à la « résiliation anticipée » : les parties cochent si elle est possible ou non, séparément pour le bailleur et pour le preneur, et en précisent les conditions (délai, indemnité, motifs). Relisez donc votre contrat avant toute démarche.

Sans clause, deux voies restent ouvertes :

1. l’accord des parties : un écrit signé par le bailleur et le preneur, qui fixe la date de fin, le sort de la garantie et la date de l’état des lieux de sortie ;
2. la résolution judiciaire : en cas de manquement grave de l’autre partie, seul le juge de paix peut prononcer la résolution du bail. Une clause résolutoire expresse, qui permettrait de rompre le bail d’office, est réputée non écrite (article 1762bis de l’ancien Code civil ; article 37 du décret wallon).

Pour un bail régi par le seul Code civil, l’article 1760 prévoit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci doit le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts. En Wallonie, cet article est abrogé pour ce qui relève du bail d’habitation.

Le cas d’une colocation obéit à des règles propres, surtout à Bruxelles : voyez notre guide sur la résiliation bail colocation.

Le cas des baux professionnels et des bureaux

Un bureau, un cabinet médical ou d’avocat, un local de stockage ou un atelier sans accueil du public ne relèvent ni des règles régionales du logement ni, en principe, de la loi sur les baux commerciaux, qui vise le commerce de détail et l’artisan en contact direct avec la clientèle. Ils suivent le droit commun de l’ancien Code civil.

En pratique, cela signifie :

• un bail à durée indéterminée : congé d’un mois, sauf délai plus long prévu au contrat ;
• un bail à durée déterminée : fin au terme, sans faculté de résiliation anticipée si le contrat n’en prévoit pas ;
• une sous-location : le contrat de sous-location a sa propre durée, mais il repose sur le bail principal ; avant de résilier l’un ou l’autre, relisez les clauses des deux contrats et faites-vous conseiller en cas de doute.

Un bail professionnel peut prévoir un préavis plus long qu’un mois, une date de sortie fixe ou une indemnité de départ. Ces clauses sont en principe valables, car les règles générales du Code civil sont pour l’essentiel supplétives : elles s’appliquent quand le contrat ne dit rien.

La forme du congé

En Wallonie, pour un logement, l’article 30 du décret impose une forme précise : le congé est notifié par envoi recommandé, par exploit d’huissier de justice, ou remis entre les mains du destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception.

L’ancien Code civil n’impose pas de forme pour un bureau ou un garage. Le recommandé reste toutefois le meilleur choix : c’est la date de réception qui sera discutée en cas de litige. Pour un logement occupé par un couple marié ou des cohabitants légaux, adressez le congé séparément à chacun, comme le rappelle la brochure bruxelloise.

Votre courrier mentionne au minimum :

• l’identité des parties et l’adresse du bien ;
• la date du bail et sa nature (droit commun) ;
• la volonté de mettre fin au bail et la date de fin calculée ;
• une proposition de date pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

Attention à la requalification en résidence principale

Le bail de droit commun ne reste de droit commun que si le logement n’est pas la résidence principale du preneur. En Wallonie, selon l’article 52 du décret, le régime de la résidence principale s’applique dès que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, y établit sa résidence principale. La clause qui l’interdit n’est valable que si elle repose sur une justification expresse et sérieuse et mentionne la résidence principale du preneur pendant le bail. La brochure bruxelloise reprend les mêmes conditions.

Si le bail est requalifié, les règles changent entièrement : bail de neuf ans, congé de trois mois pour le preneur, congé du bailleur limité à des motifs précis avec six mois de préavis. Un congé d’un mois envoyé sur la base d’un « bail de droit commun » qui n’en est pas un peut alors être contesté devant le juge de paix.

Préparer la sortie des lieux

La fin du bail ne se résume pas au préavis. Il reste à restituer les clés, relever les compteurs, régler les charges et libérer la garantie. La comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie tranche la question des dégâts locatifs : sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu les lieux dans l’état où il les rend, sauf preuve contraire.

Pour un logement situé en Wallonie, consultez le modèle wallon de bail de droit commun et son annexe ; pour Bruxelles, la brochure juridique de la Région sur le bail ; pour les autres baux, le texte de l’ancien Code civil sur Justel.

En résumé : pour résilier un bail de droit commun, identifiez d’abord sa durée. Sans durée, un congé d’un mois suffit ; avec une durée, le bail s’arrête au terme, et avant cela, seules une clause du contrat ou l’entente des parties permettent d’en sortir.