Droit de visite du propriétaire : fréquence, préavis, visite annuelle

Le bailleur reste propriétaire du logement, mais pendant le bail, c’est le locataire qui y vit. Entre le souci légitime de vérifier que le bien est entretenu et le droit du locataire à la tranquillité, le droit de visite est une source fréquente de tensions. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que prévoient les textes et les modèles officiels de bail en Wallonie et à Bruxelles, et comment organiser les visites sans conflit.

Aucune loi ne fixe un droit de visite chiffré

Dans les dispositions du décret wallon du 15 mars 2018 et du Code bruxellois du logement que nous avons consultées, il n’existe pas de règle générale qui dirait « le bailleur peut visiter tant de fois par an, en prévenant tant de jours à l’avance ». Le droit de visite repose sur le contrat.

À l’inverse, le bailleur a une obligation de fond. L’article 1719 de l’ancien Code civil, qui reste la référence pour les baux non régis par un texte régional, comme le bail commercial, l’oblige à délivrer le bien, à l’entretenir et à « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Une visite imposée sans prévenir, ou trop fréquente, peut porter atteinte à cette jouissance paisible.

Les deux Régions ont publié des modèles de bail, indicatifs mais très utilisés, qui contiennent une clause « affichages et visites ». C’est elle qu’il faut relire en premier.

En Wallonie, une visite par an, prévenue huit jours à l’avance

Le modèle officiel de bail de résidence principale wallon prévoit, à son point 14, que « le bailleur peut visiter les lieux loués une fois par an pour s’assurer qu’ils sont maintenus en bon état ». Il convient du jour de cette visite avec le preneur, « en le prévenant au moins 8 jours à l’avance ».

La brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation va dans le même sens : elle conseille au bailleur de visiter le logement au moins une fois l’an, pour vérifier que le locataire l’occupe correctement et respecte son obligation d’entretien, et, le cas échéant, de lui demander de s’y conformer et de prévoir une nouvelle visite.

À Bruxelles, des visites sur rendez-vous pendant tout le bail

Le modèle de bail de résidence principale bruxellois prévoit que, « pendant toute la durée du bail, le bailleur ou son délégué pourra visiter les lieux moyennant rendez-vous demandé au moins [ ] jours à l’avance, les cas d’urgence exceptés ». Le nombre de jours est laissé en blanc : il est fixé à la signature, et c’est votre bail qui fait foi. Le modèle ne mentionne pas de nombre maximal de visites par an.

Les visites avant la fin du bail ou en cas de vente

Les visites de candidats locataires ou acquéreurs relèvent de la même clause, mais obéissent à un régime propre. En Wallonie, le modèle prévoit qu’en cas de mise en vente ou pendant un nombre de mois à compléter avant l’expiration du bail, le locataire laisse apposer des affiches et autorise les candidats à visiter un nombre de jours par semaine (trois au maximum) pendant un nombre d’heures par jour (trois au maximum), à convenir entre les parties. À Bruxelles, les jours et heures consécutives sont à compléter, sans plafond indiqué.

Ces visites interviennent surtout après un renon : du locataire, ou du bailleur qui veut récupérer le bien, par exemple pour une résiliation bail location propriétaire pour y habiter. Pour un logement qui n’est pas la résidence principale du locataire, c’est le bail lui-même qui organise sa fin : voyez comment résilier un bail de droit commun. Le détail pratique, créneaux et organisation, est traité dans nos articles liés sur les visites pendant le préavis.

Le double des clés et l’urgence

Beaucoup de bailleurs gardent un double des clés. Ce double ne leur donne pas le droit d’entrer quand ils le souhaitent : le logement loué est le lieu de vie du locataire, et une visite se fait avec son accord, selon les modalités du bail. Le modèle bruxellois réserve les « cas d’urgence », sans les définir ; une fuite d’eau signalée par un voisin ou un dégât qui menace l’immeuble en sont des exemples courants. Même dans ce cas, prévenir le locataire dès que possible évite bien des conflits.

Pour éviter tout malentendu, écrivez dans le bail ou dans un courriel :

• qui détient un double et pour quel usage ;
• ce qu’on entend par urgence ;
• la façon de prévenir le locataire en cas d’entrée urgente.

L’accès pour des réparations urgentes

Une visite n’est pas seulement un contrôle : le bailleur doit parfois entrer pour faire les réparations qui lui incombent. Les deux modèles officiels contiennent une clause sur les réparations urgentes. Si, pendant le bail, le bien a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du contrat, le preneur doit les tolérer, même si elles l’incommodent et même s’il est privé d’une partie du bien pendant les travaux. Le modèle wallon y ajoute les travaux économiseurs d’énergie réalisés conformément à la liste fixée par le Gouvernement wallon.

Cette tolérance a des limites, prévues par les mêmes clauses :

• si les réparations durent plus de quarante jours, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie du bien dont le locataire a été privé ;
• si elles rendent inhabitable la partie du logement nécessaire au locataire et à sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.

En pratique, l’accès pour une réparation se prépare comme une visite : date convenue, durée annoncée, personnes présentes. Un artisan qui intervient pour le bailleur n’a pas davantage le droit d’entrer sans rendez-vous, sauf urgence réelle. Côté locataire, signaler rapidement un problème par écrit permet au bailleur de planifier l’intervention, et évite qu’une petite fuite ne devienne une urgence.

Les visites d’un service d’inspection

Une autre visite peut s’imposer au locataire comme au bailleur : celle d’un service public chargé de contrôler la qualité du logement. À Bruxelles, l’article 7 du Code bruxellois du logement permet aux agents-inspecteurs du Service d’inspection régionale de visiter le logement entre 8 et 20 heures pour contrôler sa conformité aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement. La visite est précédée d’un avertissement du locataire et du bailleur par lettre recommandée au moins une semaine avant. Si le locataire n’y consent pas, les agents ne peuvent entrer qu’avec l’autorisation préalable du tribunal de police. Cette visite n’a rien à voir avec le droit de visite du bailleur.

Organiser la visite annuelle en pratique

Une visite bien préparée se passe rarement mal. Côté bailleur, une simple fiche de visite, établie à l’avance, évite d’oublier un point :

• l’entretien courant : chaudière et attestation d’entretien, ventilation, joints, évacuations ;
• les signes d’humidité : taches, moisissures, condensation persistante ;
• la sécurité : détecteurs de fumée en état de fonctionnement ;
• les extérieurs : jardin, gouttières accessibles, terrasse ;
• les demandes du locataire : réparations à charge du bailleur à planifier.

Côté locataire, profitez de la visite pour signaler par écrit les problèmes qui relèvent du bailleur ; le modèle wallon impose d’ailleurs au preneur d’informer immédiatement le bailleur des travaux à sa charge.

Une visite reste une visite : elle n’a pas la valeur d’un état des lieux. Elle ne constate rien de manière contradictoire et ne remplace ni l’état des lieux d’entrée ni celui de sortie. Si elle révèle un dégât, un échange écrit, photos datées à l’appui, garde la trace de ce qui a été constaté.

En résumé, le droit de visite du propriétaire n’est pas fixé par la loi mais par le bail. En Wallonie, le modèle officiel prévoit une visite annuelle prévenue huit jours à l’avance ; à Bruxelles, des visites sur rendez-vous dont le délai est à compléter. Dans tous les cas, la visite se fait avec l’accord du locataire, selon les modalités convenues, et un écrit vaut mieux qu’une discussion sur le pas de la porte.