Visites pendant le préavis

Le renon est envoyé, le préavis court, et le bailleur ou son agence cherche déjà votre successeur. Pour lui, chaque semaine de logement vide est une perte ; pour vous, chaque visite est une intrusion dans un logement que vous occupez encore. La question revient souvent : combien de visites faut-il accepter, et à quelles conditions ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles. Le calcul du préavis lui-même est expliqué dans notre dossier sur le préavis de location en Belgique.

C’est le bail qui fixe les règles

Ni le décret wallon du 15 mars 2018 ni le Code bruxellois du logement, dans les dispositions que nous avons consultées, ne fixent un nombre de visites par semaine pendant le préavis. Cette question est réglée par le contrat. Les modèles officiels de bail des deux Régions contiennent une clause « affichages et visites » que les parties complètent à la signature. Ces modèles sont indicatifs, mais ils sont très utilisés, et leurs clauses servent souvent de référence.

Relisez donc votre bail, souvent à l’article intitulé « affichages et visites » ou « visites ». Vous y trouverez généralement trois éléments : la période pendant laquelle les visites sont possibles avant la fin du bail, le nombre de jours par semaine et le nombre d’heures par jour.

En Wallonie, trois jours et trois heures au maximum

Le modèle officiel de bail de résidence principale prévoit, en cas de mise en vente ou pendant un nombre de mois à compléter avant l’expiration du bail, que le preneur « doit laisser apposer aux endroits les plus apparents des affiches annonçant la vente ou la mise en location ». Il doit aussi autoriser les candidats preneurs ou acquéreurs à visiter complètement le bien, un nombre de jours par semaine (« maximum 3 ») et pendant un nombre d’heures par jour (« maximum 3 »), « à convenir entre les parties ».

La même clause ajoute qu’en dehors de toute fin de bail, le bailleur peut visiter les lieux une fois par an pour s’assurer qu’ils sont maintenus en bon état, en convenant du jour avec le preneur et en le prévenant au moins huit jours à l’avance. Cette visite annuelle, distincte des visites de candidats, est détaillée dans nos articles liés sur le droit de visite du propriétaire.

À Bruxelles, une clause entièrement à compléter

Le modèle bruxellois de bail de résidence principale prévoit qu’un nombre de mois à compléter avant la fin du bail, « soit à l’expiration du terme fixé, soit par résiliation », ainsi qu’en cas de mise en vente, le preneur devra tolérer, « jusqu’au jour de sa sortie », que des placards soient apposés aux endroits les plus apparents et que les amateurs puissent visiter le bien « librement et complètement » un nombre de jours par semaine et d’heures consécutives par jour à compléter. Le modèle bruxellois ne mentionne pas de plafond.

Il ajoute que, pendant toute la durée du bail, le bailleur ou son délégué peut visiter les lieux moyennant un rendez-vous demandé un nombre de jours à l’avance, lui aussi à compléter, sauf urgence.

Si le bail ne dit rien

Un bail sans clause de visites, ou un bail verbal, n’organise pas le droit de faire visiter. Dans ce cas, les textes que nous avons consultés ne donnent pas de règle chiffrée. La solution raisonnable est de s’entendre par écrit, en s’inspirant des modèles officiels : quelques créneaux fixes par semaine, annoncés à l’avance.

Refuser toute visite n’est pas une bonne stratégie. Le bail s’exécute de bonne foi, et un bailleur empêché de relouer pourrait vous le reprocher. À l’inverse, des visites à toute heure sans prévenir ne sont pas davantage justifiées. En cas de blocage persistant, le juge de paix peut être saisi, mais un simple courriel qui propose un planning règle la plupart des situations.

Organiser les visites en pratique

Quelques règles simples évitent les tensions :

• un calendrier écrit : par exemple deux créneaux fixes par semaine, confirmés par courriel ;
• un délai de prévenance : les visites groupées, annoncées quelques jours à l’avance, sont plus faciles à accepter que des passages isolés ;
• la présence du locataire ou d’une personne de confiance : si vous confiez une clé pour des visites en votre absence, fixez par écrit les créneaux, les personnes autorisées et la date de restitution ;
• la protection de votre vie privée : rangez documents et objets de valeur, et demandez que les photos éventuelles ne montrent pas vos effets personnels ;
• votre assurance : ne résiliez pas votre assurance habitation trop tôt ; vérifiez qu’elle court bien jusqu’à la remise des clés.

Côté candidats, ceux qui visitent utilisent souvent une check-list de visite d’un appartement et arrivent avec des questions à poser lors d’une visite : chauffage, charges, humidité, voisinage. Vous n’êtes pas tenu d’y répondre, mais un échange courtois raccourcit souvent la recherche du bailleur, et donc la durée des visites.

Le calendrier du préavis

Les visites se situent dans le cadre du préavis. Pour un bail de résidence principale, le locataire donne un congé de trois mois, qui prend cours le premier jour du mois suivant l’envoi (article 30 du décret wallon, article 231 du Code bruxellois). Un renon envoyé le 12 mars fait donc courir le préavis du 1er avril au 30 juin : c’est pendant ces trois mois, et dans la limite de la période prévue par le bail, que les visites ont lieu.

Si un nouveau locataire est trouvé rapidement, le bailleur peut accepter une fin anticipée du bail à l’amiable : une bonne coopération pendant les visites peut donc raccourcir votre préavis. Cet accord doit être écrit.

Les visites en cas de vente

Les deux modèles de bail prévoient aussi les visites des candidats acquéreurs en cas de mise en vente, dans les mêmes limites. À Bruxelles, pour un bail de résidence principale, la brochure juridique de la Région rappelle que le bailleur doit notifier son intention de vendre au preneur, par lettre recommandée ou par exploit d’huissier, avant toute communication publique relative à la mise en vente. Cette information permet au preneur d’enregistrer le bail pour le rendre opposable, ou de faire une offre d’achat.

Après les visites, l’état des lieux de sortie

Les visites s’arrêtent le jour où vous rendez les clés. Avant cela, prévoyez l’état des lieux de sortie : chaque partie peut demander qu’il soit dressé contradictoirement, à frais partagés. Fixez sa date tôt, en même temps que le planning des visites, pour qu’il ait lieu dans un logement vidé et nettoyé.

Ce que le locataire peut demander en retour

Accepter les visites ne signifie pas tout accepter. Vous pouvez demander à être prévenu de chaque visite, à ce qu’elles soient regroupées sur les créneaux prévus par le bail, et à connaître l’identité de la personne qui accompagne les candidats. Si l’agence ou le bailleur sort de ce cadre, un rappel écrit de la clause du bail suffit généralement.

Vous pouvez aussi proposer une solution qui arrange tout le monde : une journée de visites groupées, ou la présentation directe d’un candidat que vous avez trouvé vous-même. Le bailleur reste libre de choisir son locataire, sans discrimination, mais un candidat sérieux présenté tôt peut lui permettre d’accepter une fin anticipée du bail.

Enfin, pensez à la suite. Les visites sont souvent l’occasion pour le bailleur de repérer des dégâts ou des travaux à prévoir. Réparez ce qui relève des réparations locatives avant la sortie, et gardez les factures : elles seront utiles lors de l’état des lieux de sortie.

En résumé : pendant le préavis, le nombre de visites dépend de votre bail. En Wallonie, le modèle officiel les plafonne à trois jours par semaine et trois heures par jour ; à Bruxelles, les parties fixent librement ces limites. Dans tous les cas, un calendrier écrit et une sortie bien préparée évitent l’essentiel des litiges.