Questions à poser lors d’une visite

Vingt minutes de visite, parfois moins lorsque les candidats se succèdent : c’est peu pour décider d’un logement où vous vivrez plusieurs années. Arriver avec une liste de questions change tout. Ce guide de nos guides location et bail rassemble les questions à poser lors d’une visite d’appartement ou de maison en location, en Wallonie comme à Bruxelles, et signale ce que le bailleur est déjà tenu de vous communiquer.

Ces questions complètent le regard que vous porterez sur place. Pour les points à contrôler pièce par pièce, murs, fenêtres, prises et robinets, suivez notre check-list de visite d’un appartement.

Les questions sur le loyer et les charges

L’argent est le premier sujet, et les textes vous aident. En Wallonie, toute communication publique de mise en location doit indiquer au moins le loyer hors charges, le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges, ainsi que le montant et la nature des charges communes et des charges privatives forfaitaires (article 5 du décret du 15 mars 2018). À Bruxelles, le bailleur doit communiquer au plus tard à la conclusion du bail la liste et le montant des charges et leur base de calcul, selon la brochure juridique de la Région.

Vos questions :

• Quel est le loyer hors charges, et à quelle date est-il payable ?
• Que couvrent les charges : eau, chauffage, électricité des communs, ascenseur, entretien, syndic ?
• S’agit-il d’un forfait ou de provisions ? En cas de provisions, quel a été le dernier décompte annuel ?
• Les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité sont-ils individuels ou collectifs ?
• Quel est le mode de chauffage, et combien le locataire précédent dépensait-il en énergie ?

Le bailleur n’est pas tenu de connaître la consommation du locataire sortant, mais la question en dit long. Dans un bail wallon, rappelle l’annexe officielle, des charges fixées en forfait ne peuvent pas être adaptées unilatéralement ; des provisions doivent correspondre aux dépenses réelles, et vous pouvez en demander les justificatifs.

Les questions sur le bail proposé

• Quel type de bail proposez-vous : bail de résidence principale de neuf ans, courte durée, bail étudiant, colocation ?
• Quelle est la date d’entrée possible, et le logement sera-t-il vide et nettoyé ?
• Puis-je lire le projet de bail avant de m’engager ?
• Le bail sera-t-il enregistré, et par qui ?
• Quelle garantie locative demandez-vous, sous quelle forme et sur quel compte ?
• Comment se déroulera l’état des lieux d’entrée, et qui le dressera ?

Sur l’enregistrement, la réponse est simple : c’est au bailleur de le faire, gratuitement dans les deux mois de la signature pour un bail d’habitation, rappelle le SPF Finances ; le locataire peut aussi y procéder.

Sur la garantie, les plafonds sont fixés par la Région. En Wallonie, elle ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme, depuis le 1er juin 2023. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle ne peut dépasser deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues, dont le compte individualisé au nom du locataire et la garantie bancaire, selon la page de la Région bruxelloise sur la garantie.

Sur l’état des lieux, en Wallonie, il est obligatoire, détaillé et contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Un expert désigné ensemble est payé à parts égales ; un expert désigné par une seule partie reste à sa charge (article 27 du décret).

Les questions sur l’état du logement

• Pouvez-vous me montrer le certificat PEB, et quelle est la classe énergétique ?
• Quand la chaudière a-t-elle été entretenue pour la dernière fois ?
• Y a-t-il eu des problèmes d’humidité, d’infiltration ou de moisissure ?
• Quand les châssis et la toiture ont-ils été rénovés ?
• Des travaux sont-ils prévus dans le logement ou dans l’immeuble ?
• Les détecteurs de fumée sont-ils installés et fonctionnent-ils ?
• Les défauts visibles aujourd’hui seront-ils réparés avant l’entrée ?

À Bruxelles, le certificat PEB fait partie des informations que le bailleur doit communiquer au plus tard à la conclusion du bail. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la brochure régionale ajoute la surface habitable, le loyer de référence et, pour un bail de courte durée, le montant du dernier loyer appliqué au locataire précédent.

Pensez aussi à l’entretien courant. En Wallonie, l’annexe officielle rappelle que le bailleur entretient le bien en état de servir à l’usage prévu, tandis que le preneur prend en charge les réparations locatives, sauf si elles résultent de la vétusté ou de la force majeure. Demandez qui s’occupe, en pratique, de l’entretien de la chaudière ou des corniches.

Les questions sur l’immeuble et l’assurance

• L’immeuble est-il en copropriété, avec un syndic ? Existe-t-il un règlement d’ordre intérieur ?
• Y a-t-il une cave, un local vélos, un emplacement de parking, et sont-ils compris dans le loyer ?
• Les animaux sont-ils acceptés ?
• Quelle assurance incendie est prévue ?

Sur les animaux, à Bruxelles, une clause qui les interdit purement et simplement n’est plus valable dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. En Wallonie, lisez la clause du bail proposé avant de signer.

Sur l’assurance, l’annexe du modèle wallon indique que la responsabilité du preneur en cas d’incendie doit être couverte : soit il souscrit lui-même une assurance incendie avant l’entrée dans les lieux, soit le bailleur contracte une assurance avec abandon de recours dont il répercute le coût ; le preneur assure alors ses biens et sa responsabilité envers les tiers. Demandez quelle formule le bail prévoit, pour budgéter la prime.

Les questions au locataire sortant et sur le quartier

Si le logement est encore occupé, profitez-en, avec tact. Le locataire sortant peut vous dire pourquoi il part, combien il paie réellement en charges, comment réagit le bailleur en cas de panne, et si le voisinage est calme. Les droits et devoirs de chacun lors d’une visite appartement location pendant préavis Belgique sont détaillés dans un guide séparé : en pratique, les créneaux de visite sont fixés par le bail et doivent être respectés.

Pour le quartier : transports, écoles, commerces, stationnement, bruit à l’heure de pointe. Revenez si possible à un autre moment de la journée.

Après la visite, les documents à réclamer

Les réponses orales s’oublient vite, et elles n’engagent pas grand monde. Si le logement vous intéresse, demandez ensuite, par écrit, les pièces qui confirment ce qui vous a été dit :

• le projet de bail, à lire à tête reposée, annexes comprises ;
• le certificat PEB ;
• le dernier décompte de charges si vous payerez des provisions, et leur mode de répartition dans l’immeuble ;
• le règlement d’ordre intérieur de la copropriété, s’il existe ;
• les conditions de la garantie locative : montant, forme et compte.

Comparez ensuite les logements visités sur la même base : loyer, charges, durée du bail, garantie, état général. Un logement un peu plus cher mais bien isolé et au bail clair peut revenir moins cher, au total, qu’une bonne affaire apparente aux charges mal expliquées. Et si une réponse vous semble floue, posez la question une seconde fois, par courriel : la réponse écrite vous servira de référence.

Ce que le bailleur peut vous demander, lui

La visite est réciproque, mais encadrée. En Wallonie, l’article 6 du décret dresse la liste des données que le bailleur peut solliciter : nom et prénom, moyen de communication, adresse, date de naissance ou preuve de la capacité à contracter, composition de ménage, état civil si vous êtes marié ou cohabitant légal, montant des ressources financières et preuve du paiement des trois derniers loyers.

À Bruxelles, la brochure juridique de Bruxelles Logement distingue trois temps : avant la visite, vos nom et prénom et un moyen de contact ; à l’appui de la candidature, le montant de vos ressources et le nombre de personnes du ménage ; en vue de la signature, un document d’identité et votre état civil si vous êtes marié ou cohabitant légal. Toute autre information ne peut pas être exigée, et le bailleur choisit son locataire librement mais sans discrimination.

En résumé : interrogez le coût réel, le bail, l’état du logement, l’immeuble et le quartier, demandez les documents avant de signer, et faites consigner les défauts constatés dans l’état des lieux d’entrée.