Bail de droit commun : lettre de renon

Vous louez un bureau, un cabinet, un local de stockage ou une résidence secondaire, et vous souhaitez mettre fin au bail. Ce type de contrat n’offre ni la durée de neuf ans ni les délais imposés du bail de résidence principale : c’est d’abord le contrat qui fixe les règles. Ce guide de nos guides location et bail vous aide à rédiger votre lettre de renon, avec un modèle à adapter. Pour les règles de fond, région par région, commencez par notre article pour résilier un bail de droit commun.

Quel bail est concerné

On parle de bail de droit commun lorsque le contrat n’entre dans aucun régime particulier : ni bail de résidence principale, ni bail étudiant, ni bail commercial, ni bail à ferme. Deux grandes familles sont concernées.

• Les baux professionnels : bureau, cabinet médical ou d’avocat, local de stockage, atelier sans accueil d’une clientèle de détail. Ils relèvent de l’ancien Code civil, dans toute la Belgique. Lorsque l’activité suppose un contact direct avec la clientèle, la question d’un bail de bureau ou bail commercial se pose : la loi sur les baux commerciaux obéit à d’autres règles, que ce guide ne traite pas.
• Les logements qui ne sont pas la résidence principale du preneur : résidence secondaire, pied-à-terre. En Wallonie, ils relèvent du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; l’annexe du modèle officiel définit le bail de droit commun comme celui où le preneur n’établit pas sa résidence principale dans le bien loué. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement s’applique à tous les contrats portant sur un logement, « y compris les résidences secondaires », rappelle la brochure régionale.

Ce que dit la loi sur la fin du bail

Les règles générales tiennent en quatre articles de l’ancien Code civil, que le décret wallon reprend presque mot pour mot pour les logements (articles 29 à 33). Elles sont consultables sur la page Justel de l’ancien Code civil.

En Wallonie, les articles du Code civil sont abrogés « pour ce qui relève du bail d’habitation » depuis le 1er septembre 2018 : pour un logement wallon, on applique le décret ; pour un bureau, on applique le Code civil. Le contenu est le même.

Le bail à durée indéterminée

C’est le cas le plus simple. Chaque partie peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif ni indemnité, moyennant un congé d’un mois. Le contrat peut prévoir un délai plus long, et il faut alors le respecter.

Le bail à durée déterminée

La brochure juridique bruxelloise sur le bail le rappelle : le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties. Lorsqu’une durée est fixée par écrit, le bail s’arrête au terme, sans formalité. Mais si vous restez dans les lieux sans opposition du bailleur, il est reconduit pour la même durée. Une lettre envoyée avant le terme écarte ce risque : c’est l’intérêt d’un congé même lorsqu’il n’est pas obligatoire. Le modèle wallon de bail de droit commun laisse d’ailleurs les parties choisir à l’avance entre une reconduction pour la même durée, pour une durée indéterminée ou aucune reconduction.

Partir avant le terme

Un bail à durée déterminée ne se rompt pas unilatéralement, sauf si le contrat le prévoit. Le modèle wallon de bail de droit commun consacre une clause entière à la résiliation anticipée : les parties cochent si elle est possible ou non, séparément pour le bailleur et pour le preneur, et en précisent les conditions. Beaucoup de baux professionnels contiennent une clause comparable : délai, date de sortie possible, indemnité.

Sans clause, deux voies restent ouvertes :

1. l’accord du bailleur, constaté par un écrit signé qui fixe la date de sortie, l’indemnité éventuelle, la date de l’état des lieux et le sort de la garantie ;
2. la résolution judiciaire, si le bailleur manque gravement à ses obligations, prononcée par le juge de paix. Une clause résolutoire expresse, qui mettrait fin au bail d’office, est réputée non écrite (article 1762bis de l’ancien Code civil).

À l’inverse, le locataire qui part sans droit s’expose à l’article 1760 : en cas de résiliation par sa faute, il paie le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice de dommages et intérêts. Les conséquences fiscales d’un bail professionnel, notamment lorsque le bailleur a opté pour la TVA, sont traitées dans notre guide bail professionnel et TVA.

La forme de la lettre de renon

Pour un logement en Wallonie, l’article 30 du décret impose l’une de ces trois formes : envoi recommandé, exploit d’huissier de justice, ou remise entre les mains du destinataire, qui signe le double en indiquant la date de réception. Le modèle wallon de bail de droit commun et son annexe rappelle ces formes et précise que, lorsque le préavis peut être donné à tout moment, il prend cours le premier jour du mois qui suit. À Bruxelles, l’article 231 du Code bruxellois pose la même règle de prise de cours pour les logements.

Pour un bureau ou un local professionnel, l’ancien Code civil n’impose aucune forme et ne fixe pas le point de départ du préavis. Utilisez quand même un moyen qui prouve la date : en cas de litige, c’est la réception de la lettre qui sera discutée. Si plusieurs preneurs ont signé le bail, faites signer la lettre par chacun d’eux.

Les mentions de votre lettre

Une lettre de résiliation de bail professionnel ou de résidence secondaire mentionne au minimum :

• votre identité, ou la dénomination, le siège et le numéro d’entreprise de votre société ;
• l’identité du bailleur et l’adresse du bien loué ;
• la date du bail et sa nature (bail de droit commun, bail de bureau) ;
• le fondement du congé : article 1736 pour un bail sans durée, clause de résiliation anticipée ou échéance du bail ;
• la date de fin que vous avez calculée ;
• une proposition de date pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés ;
• votre adresse pour la suite, notamment pour la libération de la garantie.

Modèle de courrier de résiliation

Le modèle ci-dessous est à adapter à votre contrat. Les éléments entre crochets sont à compléter.

[Nom ou dénomination du preneur, adresse, numéro d’entreprise le cas échéant]

[Nom du bailleur, adresse]

Envoi recommandé

[Lieu], le [date]

Objet : résiliation du bail du [date du bail] portant sur [désignation du bien : bureau, local, logement], situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous notifie mon congé du bail cité en objet, conclu pour une durée [indéterminée / déterminée jusqu’au (date)].

[Bail sans durée : conformément à l’article 1736 de l’ancien Code civil (ou à l’article 29 du décret wallon du 15 mars 2018 pour un logement), ce congé d’un mois prendra cours le (date) et le bail prendra fin le (date).]

[Bail à durée déterminée : je vous informe que je ne souhaite pas la reconduction du bail, qui prendra fin à son terme, le (date).]

[Résiliation anticipée : en application de l’article (numéro) du bail, je mets fin au bail moyennant un préavis de (durée), qui prendra fin le (date).]

Je vous propose de dresser l’état des lieux de sortie le [date] et de vous remettre les clés à cette occasion. Pour la libération de la garantie, je vous remercie de m’écrire à l’adresse suivante : [adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Pour un logement en Wallonie, n’envoyez cette lettre que si le logement n’est réellement pas votre résidence principale : si le bail est requalifié en bail de résidence principale, ses propres délais s’appliquent.

Après la lettre, préparer la sortie

Le congé envoyé, il reste à rendre les lieux. Pendant le préavis, le bailleur voudra souvent faire visiter le bien à de futurs locataires ; relisez la clause du bail sur les visites. À la sortie, la comparaison avec l’état des lieux d’entrée tranche la question des dégâts : un bureau aménagé, des cloisons ajoutées ou des sols usés par un usage intensif donnent souvent lieu à discussion. Les autres étapes, du relevé des compteurs à la libération de la garantie, sont détaillées dans nos articles sur la fin et le renouvellement du bail de droit commun, proposés en bas de page.

En résumé : pour résilier un bail de droit commun, identifiez d’abord sa durée et ses clauses ; un bail sans durée se termine par un congé d’un mois, un bail à durée déterminée à son terme, et votre lettre doit toujours pouvoir prouver sa date.