Bail de droit commun : fin du bail

Un bureau que l’on quitte au terme du contrat, un cabinet repris par un nouveau propriétaire, un local d’entreprise rendu après six ans : la fin d’un bail professionnel soulève toujours les mêmes questions. Faut-il un préavis, que se passe-t-il si l’on reste, dans quel état rendre les lieux ? Ce guide de nos guides location et bail y répond pour les baux qui ne relèvent d’aucun régime spécial. Pour la définition et les usages de ce contrat, lisez d’abord notre article sur le bail de droit commun.

Quel texte règle la fin du bail

Un bail professionnel de droit commun, c’est en pratique un bail de bureau, de cabinet de profession libérale ou de local d’entreprise qui n’accueille pas une clientèle de détail. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne vise en effet que les biens affectés principalement « à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public ». Les autres locaux professionnels suivent les règles générales du louage de l’ancien Code civil, consultables sur Justel, la base de législation du SPF Justice.

Ces règles sont les mêmes à Bruxelles et en Wallonie pour un bureau. Les Régions ne les ont écartées que pour le logement : en Wallonie, les articles concernés sont abrogés « pour ce qui relève du bail d’habitation » et repris, presque mot pour mot, aux articles 29 à 32 du décret du 15 mars 2018 pour une résidence secondaire. La frontière entre bail de bureau et bail commercial est expliquée dans notre guide bail commercial et professionnel.

Le livre 7 du Code civil consacré aux contrats spéciaux, adopté par la loi du 22 juillet 2026, doit entrer en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil cités ici restent applicables.

La fin au terme convenu

Le bail à durée déterminée

Lorsque le bail a été fait par écrit pour une durée fixée, il « cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé » (article 1737). Aucun préavis n’est donc imposé par la loi pour sortir à l’échéance, et aucun motif n’est à justifier. C’est la grande différence avec le bail commercial, où le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.

Le contrat peut toutefois imposer un préavis avant l’échéance, par exemple six mois. Cette clause est valable, car les règles générales du Code civil sont pour l’essentiel supplétives : relisez donc votre bail avant toute démarche.

Le bail sans durée

Si le contrat ne fixe pas de durée, ou s’il a été conclu verbalement, l’article 1736 prévoit que le bail « est censé fait au mois » et qu’il ne peut y être mis fin « que moyennant un congé d’un mois ». Le bailleur comme le locataire peuvent l’utiliser, sans motif ni indemnité, sauf délai plus long prévu au contrat. L’ancien Code civil n’impose pas de forme pour ce congé ; un recommandé reste le moyen le plus sûr de prouver sa date.

La reconduction si le locataire reste

Le terme n’attend personne, mais il ne suffit pas toujours. Selon l’article 1738, si, à l’expiration d’un bail écrit à durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, « le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ». Un bail de bureau de trois ans qui se prolonge ainsi repart pour trois ans.

Deux règles limitent cet effet :

• le congé préalable : lorsqu’un congé a été signifié, le preneur qui continue sa jouissance ne peut pas invoquer la tacite reconduction (article 1739) ;
• la caution : les obligations de la caution ne s’étendent pas au bail reconduit (article 1740). Le bailleur qui tient à cette garantie doit la faire renouveler.

Si vous ne souhaitez pas de reconduction, un courrier envoyé avant l’échéance reste donc utile, même lorsqu’il n’est pas obligatoire. Les possibilités de prolonger ou de renouveler le contrat sont traitées dans notre article bail de droit commun : renouvellement.

Sortir avant le terme

Un bail à durée déterminée engage les deux parties jusqu’à son terme. Il n’existe pas, dans le droit commun, de faculté légale de résiliation à tout moment. Trois voies restent possibles :

1. une clause de résiliation anticipée prévue au contrat, avec son préavis et, le cas échéant, son indemnité ;
2. l’accord des parties, constaté par un écrit qui fixe la date de sortie, le sort de la garantie et la date de l’état des lieux ;
3. la résolution judiciaire pour manquement grave : le contrat de louage se résout par le défaut du bailleur ou du preneur de remplir ses engagements (article 1741), mais la clause résolutoire expresse est réputée non écrite (article 1762bis). C’est donc le juge qui prononce la résolution.

En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci doit payer le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts (article 1760). Le bail prend aussi fin par la perte de la chose louée ; il n’est en revanche pas résolu par le décès du bailleur ni par celui du preneur (article 1742).

La vente du bien à un nouveau propriétaire

La vente de l’immeuble ne met pas automatiquement fin au bail. Selon l’article 1743, l’acquéreur « ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ». L’enregistrement du bail est la façon la plus courante de lui donner une date certaine.

Pour un bail de plus de neuf ans, le livre 3 du Code civil prévoit qu’à défaut de transcription, sa durée est réduite, à l’égard des tiers, à la période de neuf ans en cours. À Bruxelles, les articles 1743 à 1750 ont cessé de s’appliquer aux seuls baux régis par le Code bruxellois du logement ; pour un bureau, ils restent la référence.

Rendre les lieux loués

L’état des lieux, base de la comparaison

Pour un bien non résidentiel loué seul, comme un bureau, l’article 1730 impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, dressé pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation ; une clause contraire est nulle. À la sortie, l’article 1731 en tire les conséquences :

• s’il existe un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;
• s’il n’en existe pas, le preneur est présumé l’avoir reçue dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Dégâts, réparations locatives et incendie

Le preneur répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732), ainsi que de celles causées par les personnes de sa maison ou ses sous-locataires (article 1735). Il répond de l’incendie, sauf preuve qu’il s’est déclaré sans sa faute (article 1733). Aucune réparation locative n’est à sa charge quand elle n’est due qu’à la vétusté ou à la force majeure (article 1755).

Les aménagements du locataire

Cloisons, câblage, faux plafonds, enseigne : le sort des aménagements dépend avant tout du contrat. Un bail bien rédigé exige l’accord écrit du bailleur avant tout aménagement et précise s’ils restent acquis au bailleur ou doivent être retirés. Les incidences fiscales d’un bail de bureau sont traitées dans notre guide bail professionnel et TVA.

Documenter la fin du bail

Il n’existe pas d’« attestation de fin de bail professionnel » officielle. La fin du contrat se prouve par un dossier simple, daté et signé par les deux parties :

• le congé ou l’accord de fin de bail, avec sa preuve d’envoi ;
• l’état des lieux de sortie contradictoire, comparé à celui d’entrée, avec photos ;
• le procès-verbal de remise des clés, badges et télécommandes ;
• les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ;
• l’accord sur la garantie : libération totale, partielle ou retenue motivée.

Pour une résidence secondaire située en Wallonie, les mêmes principes valent, mais sur la base du décret wallon, dont la version consolidée sur Wallex reprend aux articles 29 à 32 la fin au terme, le congé d’un mois et la reconduction.

En résumé : un bail de droit commun se termine au terme écrit, sans préavis légal, ou par un congé d’un mois s’il n’a pas de durée. Méfiez-vous de la reconduction si le locataire reste, vérifiez la date certaine en cas de vente, et fixez l’état des lieux de sortie avant la remise des clés.