Bail commercial : bail de droit commun

Vous ouvrez un magasin, un salon, un cabinet de kinésithérapie ou un bureau d’études, et le propriétaire vous tend un contrat intitulé « bail commercial », « bail professionnel » ou « bail de droit commun » ? Le choix n’est pas une question de vocabulaire : il décide de la durée du contrat, de votre droit de rester dans les lieux et de la valeur de votre fonds. Ce guide de nos guides location et bail vous aide à distinguer ces contrats. Pour le cadre complet du régime commercial, lisez notre article sur le bail commercial en Belgique.

Trois contrats, deux régimes juridiques

En Belgique, la location d’un local professionnel relève de l’un de deux régimes :

• le bail commercial, organisé par la loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil (livre III, titre VIII, section 2bis) : un régime impératif, protecteur du commerçant ;
• le bail de droit commun, c’est-à-dire les règles générales du louage de l’ancien Code civil (articles 1708 et suivants), qui laissent une large place au contrat.

Le « bail professionnel » dont on parle souvent n’est pas un troisième régime. Aucune loi belge ne l’organise à part : c’est un bail de droit commun conclu pour exercer une activité professionnelle. Le guide de hub.brussels sur les contrats de location des entreprises présente d’ailleurs le bail de bureau comme un bail de droit commun, destiné aux activités non commerciales, aux indépendants et professions libérales (médicales, juridiques, comptables) et aux entreprises commerciales qui ne reçoivent pas le public, avec « une plus grande souplesse contractuelle » que le bail commercial.

Quand la loi sur les baux commerciaux s’applique

L’article 1er de la loi sur les baux commerciaux publiée sur Justel vise les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, « soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours du bail », sont affectés principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.

Trois conditions se dégagent de ce texte :

1. une affectation principale : une activité commerciale accessoire, dans un logement par exemple, ne suffit pas ;
2. un commerce de détail ou une activité d’artisan ;
3. un contact direct avec le public : la clientèle vient dans les lieux.

L’article 2 exclut en outre certains baux, dont, selon les versions régionales, les baux conclus par écrit pour un an au plus. C’est ce qui permet, en Wallonie comme à Bruxelles, le bail commercial de courte durée prévu pour les magasins éphémères.

Les cas fréquents

Ce tableau donne des tendances, pas des règles absolues : un institut de beauté, un atelier de réparation ou un local mixte peuvent basculer d’un côté ou de l’autre selon la place réelle de l’accueil du public. En cas de litige, c’est le juge de paix qui apprécie les faits.

Ce que change le bail commercial

Le régime commercial est conçu pour protéger le fonds de commerce, c’est-à-dire la clientèle attachée à un emplacement. Ses règles principales, impératives, sont les suivantes :

• durée : au moins neuf ans ; le preneur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat avec un préavis de six mois, par exploit d’huissier ou lettre recommandée ; le bailleur ne le peut que si le contrat l’y autorise, pour exploiter lui-même un commerce dans les lieux ou le faire exploiter par certains proches, avec un préavis d’un an ;
• révision du loyer : à l’expiration de chaque triennat, chaque partie peut demander au juge de paix de revoir le loyer si la valeur locative normale s’écarte d’au moins 15 % du loyer en cours, en raison de circonstances nouvelles ;
• transformations : le preneur peut effectuer les transformations utiles à son entreprise dont le coût ne dépasse pas trois années de loyer, en avertissant d’abord le bailleur avec plans et devis ;
• cession : une interdiction de céder ne peut faire obstacle à une cession faite avec le fonds de commerce ;
• renouvellement : le preneur peut obtenir jusqu’à trois renouvellements de neuf ans, avec une indemnité d’éviction en cas de refus dans les cas prévus par la loi.

La matière relève des Régions depuis 2014, selon le SPW Économie. En Wallonie, un décret de 2018 a notamment permis de mettre fin au bail de commun accord par un acte écrit présenté à l’enregistrement, là où le texte de base exige un acte authentique ou une déclaration devant le juge.

Ce que permet le bail de droit commun

Pour des bureaux ou un cabinet, les règles générales du louage s’appliquent. Selon les articles de l’ancien Code civil publiés sur Wallex :

• on peut louer par écrit ou verbalement, mais un écrit reste indispensable pour prouver les conditions convenues ;
• un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à son terme, sans qu’il faille donner congé ;
• si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions ;
• un bail sans durée déterminée est censé fait au mois et prend fin moyennant un préavis d’un mois ;
• le preneur peut sous-louer ou céder son bail si cette faculté ne lui a pas été interdite ;
• la clause résolutoire expresse est réputée non écrite : la résolution pour manquement passe par le juge.

La durée, la reconduction, les motifs et délais de congé, la répartition des charges ou le sort des aménagements se négocient donc librement, dans les limites de ces règles. Pour organiser la sortie, voyez notre guide bail de droit commun : fin du bail. La question fiscale mérite aussi un examen à part, avec votre comptable : nous la traitons dans notre article sur le bail professionnel et TVA.

Les avantages et limites pour chaque partie

Le bail commercial sécurise l’investissement d’un commerçant qui aménage une vitrine et fidélise une clientèle de quartier. Le bail de droit commun convient mieux à une activité qui peut déménager sans perdre ses clients, comme un bureau, ou à une entreprise qui veut garder de la flexibilité.

Bail mixte, bureau et profession libérale

Plusieurs situations appellent une attention particulière.

Le commerce avec logement. L’article 4 de la loi étend la durée légale du bail commercial aux locaux d’habitation qui font partie de l’ensemble contenant l’établissement commercial, si le bailleur est le même. Un appartement à l’étage d’une boutique, loué par le même contrat, suit donc en principe le régime commercial.

Le local mixte bureau et accueil. Une agence ou un cabinet qui reçoit des clients n’est pas pour autant un commerce de détail. Tout dépend de l’activité exercée et de la place de l’accueil dans l’usage des lieux. Décrivez précisément la destination dans le contrat.

La profession libérale. Un médecin, un avocat ou un comptable relèvent en principe du bail de droit commun. Rien n’empêche les parties de reprendre, par contrat, une durée longue ou des facultés de résiliation inspirées du bail commercial ; ces clauses valent alors comme stipulations contractuelles.

Enregistrement et formalités

Commercial ou de droit commun, un bail portant sur des locaux professionnels doit être enregistré. Selon le SPF Finances, un bail qui ne porte pas exclusivement sur un logement, comme un commerce ou un bureau, s’enregistre dans les quatre mois de la signature, moyennant un droit de 0,2 % sur le montant total du loyer et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail, avec un minimum de 50 euros.

L’état des lieux reste le grand oublié des baux professionnels. Pourtant, après plusieurs années d’exploitation, il faut distinguer l’usure normale, les aménagements du preneur et les dégâts. Notre guide sur l’état des lieux d’un bail commercial détaille son contenu, et celui consacré au bail commercial état des lieux de sortie explique comment se déroule la restitution des clés.

Comment choisir le bon contrat

Avant de signer, posez-vous quatre questions :

1. Vos clients viennent-ils dans le local ? Si oui, et que vous y vendez au détail ou y exercez un artisanat, le bail commercial est probable.
2. L’emplacement fait-il votre clientèle ? Un commerce de quartier a tout intérêt à la stabilité du bail commercial.
3. Avez-vous besoin de souplesse ? Une jeune entreprise ou un bureau appelé à grandir préférera souvent un bail de droit commun, voire un bail commercial de courte durée pour tester une activité.
4. Qui paie les aménagements, et que deviennent-ils ? La réponse doit figurer dans le contrat, quel que soit le régime.

En résumé : bail commercial et bail professionnel ne sont pas deux options interchangeables. Le premier s’impose dès que les lieux accueillent principalement un commerce de détail ou un artisanat ouvert au public ; le second, qui est un bail de droit commun, laisse aux parties la liberté d’écrire leurs propres règles. Dans les deux cas, un contrat relu par un professionnel et un état des lieux d’entrée précis évitent la plupart des litiges.