Résiliation du bail par le propriétaire : motifs et préavis

Le locataire d’une résidence principale peut partir à tout moment avec trois mois de préavis. Le bailleur, lui, ne le peut pas : il doit entrer dans l’un des cas prévus par la loi, respecter un délai et, parfois, payer une indemnité. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur la résiliation du bail par le propriétaire en Wallonie et à Bruxelles. Pour les délais de tous les baux, côté locataire compris, voyez notre article de référence sur le préavis de location en Belgique.

Une règle régionale et impérative

Depuis la régionalisation du bail, le congé du bailleur dépend de la situation du logement. En Wallonie, il est réglé par l’article 55 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; à Bruxelles, par l’article 237 du Code bruxellois du logement. Les deux textes suivent la même architecture, avec quelques différences de détail signalées plus bas. La Flandre a son propre décret, qui n’est pas traité ici.

Le mot propriétaire est employé au sens courant : juridiquement, c’est le bailleur qui donne congé, qu’il soit propriétaire, usufruitier ou mandataire.

Ces règles visent le bail de résidence principale, de loin le plus fréquent. Pour une seconde résidence ou un logement qui n’est pas la résidence principale du locataire, c’est en principe le contrat qui fixe les possibilités de résiliation : lisez-le avant toute démarche.

Les quatre portes de sortie du bail de neuf ans

Un bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans. Le bailleur dispose de quatre possibilités, toutes avec un préavis de six mois.

À défaut de congé six mois avant l’échéance, le bail est prorogé chaque fois de trois ans, aux mêmes conditions. Pour un bail conclu par écrit pour plus de neuf ans, l’indemnité du congé sans motif est de trois mois de loyer à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat suivant.

Le bail peut exclure ou limiter chacune des facultés de résiliation anticipée. Une clause qui interdit par exemple le congé sans motif pendant toute la durée du bail est donc valable et s’impose au bailleur.

Occupation personnelle, travaux, congé sans motif

Chaque motif a ses conditions propres, que nous détaillons dans notre guide sur les motifs de résiliation du bail par le bailleur. En bref :

• l’occupation personnelle vise le bailleur, son conjoint, ses descendants, ascendants et enfants adoptifs, et ceux de son conjoint, ainsi que les collatéraux jusqu’au troisième degré. Le décret wallon ajoute le cohabitant légal ; le Code bruxellois ne cite que le conjoint. Le congé nomme l’occupant et son lien de parenté ;
• les travaux doivent respecter la destination urbanistique des lieux, toucher le corps du logement occupé et coûter plus de trois années de loyer (ou, pour plusieurs logements du même bailleur dans l’immeuble, plus de deux années de loyer de l’ensemble) ;
• le congé sans motif ne demande aucune justification, mais il se paie.

Les pièces qui justifient les travaux (permis, devis détaillé, description chiffrée ou contrat d’entreprise) se communiquent à Bruxelles lors du congé ou dans les deux mois qui suivent ; en Wallonie, dans les deux mois de la demande du locataire. Faute de quoi, le locataire peut demander la nullité ou l’invalidation du congé, au plus tard deux mois avant la fin du préavis.

Le bail de courte durée

Un bail de trois ans au plus offre au bailleur une marge plus étroite encore.

• À l’échéance, chaque partie peut mettre fin au bail par un congé notifié au moins trois mois avant la fin. En Wallonie, pour un bail de trois mois au plus, le congé est réputé notifié par la signature du bail ou de sa prorogation. À Bruxelles, un bail de moins de six mois prend fin à la date convenue, sauf prorogation.
• Avant l’échéance, le bailleur ne peut résilier qu’après la première année de location, pour occupation personnelle ou familiale, avec trois mois de préavis et une indemnité d’un mois de loyer. Ni travaux, ni congé sans motif.

Attention au piège : sans congé dans les délais, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé conclu pour neuf ans à compter de son début, aux mêmes conditions. Signer un nouveau bail de courte durée avec le même locataire n’y change rien.

Comment donner congé

La forme

En Wallonie, l’article 30 du décret admet trois modes : l’envoi recommandé, l’exploit d’huissier de justice, ou la remise en mains propres au destinataire, qui signe un double en indiquant la date de réception. À Bruxelles, la brochure juridique bruxelloise envisage l’exploit d’huissier, le recommandé avec ou sans accusé de réception et la lettre simple, et précise le point de départ du préavis pour chacun. Dans les deux Régions, le recommandé reste la preuve la plus simple de la date.

Le point de départ du préavis

Quand le congé peut être donné à tout moment, comme pour l’occupation personnelle, le préavis prend cours le premier jour du mois qui suit l’envoi. Un congé reçu le 10 mars fait donc courir le préavis du 1er avril au 30 septembre. Pour un congé lié à une date précise, échéance ou fin de triennat, c’est la date de réception qui compte, et le délai de six mois doit être entièrement écoulé à cette date : gardez une marge.

À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le préavis court du jour où le destinataire est présumé avoir eu connaissance du congé : notification par huissier, signature de l’accusé de réception, présentation du recommandé au domicile, ou surlendemain de l’envoi d’une lettre simple.

Le contenu de la lettre

Une lettre de résiliation de bail par le propriétaire comporte au minimum :

1. l’identité du bailleur et de chaque locataire, l’adresse du logement et la date du bail ;
2. le fondement du congé : échéance, occupation personnelle, travaux ou congé sans motif, avec l’article applicable ;
3. pour l’occupation personnelle, l’identité de l’occupant et son lien de parenté avec le bailleur ;
4. pour les travaux, leur description et, à Bruxelles, les pièces justificatives ou l’engagement de les transmettre dans les deux mois ;
5. pour le congé sans motif, le montant de l’indemnité ;
6. la date de prise de cours du préavis et la date à laquelle le logement doit être libéré.

La Région bruxelloise publie des modèles de renon et de congé à valeur indicative, pour chaque motif. En Wallonie, l’annexe explicative jointe au modèle officiel de bail rappelle les mêmes possibilités de congé.

Les droits du locataire après le congé

Le contre-préavis d’un mois

Lorsque le bailleur met fin au bail pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, le locataire peut à son tour partir à tout moment avec un préavis d’un mois, sans aucune indemnité. Le Code bruxellois précise que le bailleur reste alors tenu de réaliser le motif invoqué. Dans certains cas, le locataire peut même quitter son logement sans préavis, par exemple en Wallonie lorsque le bail n’est pas enregistré et qu’une mise en demeure d’enregistrer est restée sans effet pendant un mois.

L’indemnité de dix-huit mois

L’occupation doit commencer dans l’année qui suit la fin du préavis et durer de façon effective et continue pendant au moins deux ans. Les travaux doivent commencer dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois. À défaut, sans circonstance exceptionnelle, le locataire a droit à dix-huit mois de loyer.

La prorogation pour circonstances exceptionnelles

Le locataire qui fait face à des circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation, par recommandé, au plus tard un mois avant la fin du bail. À défaut d’accord, le juge tranche en tenant compte de l’intérêt des deux parties ; la brochure bruxelloise cite le divorce, la perte d’emploi, la maladie ou le grand âge. Une seule demande de renouvellement de cette prorogation est possible.

Et si le bien est vendu

La vente ne permet pas, à elle seule, de résilier le bail. En Wallonie, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur si le bail a date certaine avant la vente ; à défaut, il les reprend aussi lorsque le locataire occupe les lieux depuis six mois au moins, mais il peut alors donner congé pour les motifs de l’article 55, avec trois mois de préavis notifiés dans les trois mois de l’acte authentique. À Bruxelles, le nouveau propriétaire est subrogé au bailleur et toute clause d’expulsion en cas de vente est réputée non écrite.

Au terme du préavis, le logement est rendu et la garantie locative se discute sur la base de l’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée.