Préavis en cas de séparation

Une séparation bouleverse beaucoup de choses, mais pas le contrat de bail : il continue de lier les locataires au bailleur tant qu’il n’a pas été résilié ou modifié dans les formes. La question n’est donc pas seulement de savoir qui part, mais aussi qui reste tenu du loyer. Ce guide de nos guides location et bail explique comment donner congé ou garder le logement après une rupture, selon que vous êtes mariés, cohabitants légaux ou cohabitants de fait. Les délais ordinaires, qui s’appliquent aussi aux couples, sont détaillés dans notre dossier sur le préavis de location en Belgique.

Pas de préavis spécial pour les couples

Ni le décret wallon du 15 mars 2018 ni le Code bruxellois du logement ne prévoient de préavis réduit en cas de séparation ou de divorce. Les règles ordinaires s’appliquent : pour un bail de résidence principale, le locataire donne un congé de trois mois, qui prend cours le premier jour du mois suivant, et doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer si le bail prend fin pendant la première, la deuxième ou la troisième année (article 55 du décret wallon, article 237 du Code bruxellois).

Ce qui change selon la situation du couple, c’est qui doit signer le congé et comment celui qui part peut se libérer.

Couple marié, le bail appartient aux deux

La brochure juridique bruxelloise résume la règle de l’article 215, § 2, de l’ancien Code civil : le bail portant sur le logement principal d’un couple marié « est toujours censé avoir été conclu par les deux époux », même s’il n’a été signé que par l’un d’eux, et même s’il a été conclu avant le mariage.

Cette protection a trois conséquences pratiques :

• le bailleur doit adresser ses congés et notifications à chacun des époux, séparément ;
• les époux doivent eux aussi adresser leurs congés et notifications au bailleur, chacun en ce qui le concerne ;
• un époux peut faire annuler un congé envoyé par l’autre seul, à condition de prouver que le bailleur connaissait le mariage.

D’où l’importance de mentionner le mariage dans le bail, ou d’en informer le bailleur par lettre recommandée s’il a lieu après la signature. Droits Quotidiens le traduit simplement : vous ne pouvez pas mettre fin au bail sans l’accord de l’autre, et un congé signé par un seul est nul et peut être annulé par l’autre.

Cohabitants légaux, la même protection

La brochure bruxelloise précise que ces règles « s’appliquent également aux cohabitants légaux ». Droits Quotidiens confirme pour la Wallonie et Bruxelles que les cohabitants légaux ne peuvent pas résilier le bail l’un sans l’autre : le congé est signé par les deux et envoyé ensemble au bailleur.

Pendant la séparation, le juge peut être appelé à décider qui occupe le logement. Mais, souligne Droits Quotidiens, le juge de la famille ne peut pas décider de ce que devient le contrat de bail ni y mettre fin : cela reste l’affaire des partenaires et du bailleur.

Cohabitants de fait, tout dépend du bail

Les couples non mariés et non cohabitants légaux ne bénéficient pas de la protection du logement familial. Les règles ordinaires du bail s’appliquent, et Droits Quotidiens distingue deux situations.

Les deux partenaires ont signé le bail. Chacun a le droit de rester dans le logement, et il faut s’entendre sur qui part. Si le bail contient une clause de solidarité, celui qui part doit demander au bailleur d’être libéré de ses obligations par un avenant signé par les deux locataires et par le bailleur ; sans cela, il reste tenu du loyer même après son départ. Sans clause de solidarité, Droits Quotidiens indique qu’il suffit de prévenir le bailleur : le bail continue avec celui qui reste.

Un seul partenaire a signé. L’autre n’a pas de droit propre sur le logement vis-à-vis du bailleur et peut, à défaut d’accord, être expulsé par un jugement du juge de paix. Seul le signataire a des obligations envers le bailleur.

Attention au bail de colocation. En Wallonie, le décret précise que deux personnes formant un couple marié ou de cohabitants légaux ne peuvent pas être colocataires entre elles ; le couple peut en revanche former l’un des preneurs d’un bail de colocation. Les départs de colocataires suivent alors leurs propres règles, avec une solidarité légale entre colocataires, prévue aussi à Bruxelles (article 259 du Code bruxellois).

Quand l’un des deux reste dans le logement

C’est la situation la plus fréquente. Deux voies existent, qui supposent toutes deux l’accord du bailleur :

1. Un avenant au bail, qui retire l’un des partenaires et désigne l’autre comme seul locataire. Il libère celui qui part de ses obligations pour l’avenir et doit régler le sort de la garantie locative.
2. La fin du bail en cours et un nouveau bail au nom du seul partenaire qui reste.

Le bailleur n’est pas obligé d’accepter : il peut préférer garder deux débiteurs. Présentez-lui un dossier solide sur la capacité de celui qui reste à payer seul le loyer. Droits Quotidiens signale aussi que certaines agences facturent des frais importants pour rédiger un avenant ; renseignez-vous avant.

Si un état des lieux d’entrée existe, profitez de l’avenant pour faire constater l’état du logement au moment du départ. Sinon, celui qui reste pourrait se voir reprocher à la sortie des dégâts antérieurs.

Quand les deux partenaires partent

Le congé est envoyé au bailleur par les deux partenaires, par envoi recommandé, par exploit d’huissier ou par remise en mains propres contre signature d’un double daté (article 30 du décret wallon). Le préavis de trois mois court à partir du premier jour du mois suivant, et l’indemnité éventuelle se calcule sur l’année au cours de laquelle le bail prend fin. Pendant le préavis, les deux restent tenus du loyer vis-à-vis du bailleur, quelle que soit la façon dont ils se répartissent la charge entre eux.

Si c’est le bailleur qui prend l’initiative pendant cette période, par exemple pour occuper lui-même le logement, les conditions de son congé sont décrites dans notre article sur la résiliation du bail par le propriétaire ; un tel congé ouvre au locataire la possibilité de partir avec un préavis d’un mois, sans indemnité. Et si le logement est mis en vente au même moment, voyez les effets de la résiliation du bail en cas de vente.

À Bruxelles, la prorogation pour circonstances exceptionnelles

Pour celui qui souhaite au contraire rester plus longtemps, le Code bruxellois (article 251) permet au preneur de demander une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles lorsqu’il arrive à son terme. La brochure régionale cite expressément le divorce parmi les exemples, aux côtés de la perte d’emploi ou de la maladie. La demande se fait par lettre recommandée, au plus tard un mois avant l’expiration du bail. Elle ne permet pas de suspendre un congé donné en cours de bail.

La garantie locative et l’état des lieux de sortie

La garantie est constituée au nom du ou des preneurs. Si l’un part et l’autre reste, l’avenant doit dire ce qu’elle devient : maintenue au profit de celui qui reste, en remboursant l’autre entre partenaires, ou reconstituée. Si les deux partent, elle est libérée après l’état des lieux de sortie ; à Bruxelles, dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Les étapes, dans l’ordre

Pour éviter qu’une rupture déjà difficile se double d’un litige locatif, procédez dans cet ordre :

1. relisez le bail : qui l’a signé, contient-il une clause de solidarité, quand a-t-il pris cours, a-t-il été enregistré ;
2. décidez ensemble si l’un de vous reste ou si vous partez tous les deux ;
3. prenez contact avec le bailleur avant d’envoyer quoi que ce soit, pour lui proposer un avenant ou une date de fin ;
4. envoyez le congé signé par les deux, ou signez l’avenant à trois ;
5. organisez l’état des lieux et réglez par écrit le sort de la garantie.

En résumé : en cas de séparation, le préavis reste celui du bail. Mariés et cohabitants légaux donnent congé ensemble ; celui qui reste garde le logement par un avenant ou un nouveau bail accepté par le bailleur ; et un état des lieux au moment du départ évite de mêler les comptes du couple à ceux de la location.