Bail à ferme : résiliation du bail en cas de vente

Un propriétaire veut vendre une terre louée à un agriculteur, un héritier souhaite céder sa part, un acheteur s’intéresse à une parcelle occupée : la même question revient à chaque fois, la vente met-elle fin au bail ? En Wallonie, la réponse de principe est non. Ce guide de nos guides location et bail explique pourquoi, puis détaille les rares cas où la vente permet de libérer le bien. Il complète notre article pour résilier un bail à ferme, qui présente tous les motifs de congé.

Le principe, le bail suit la terre

La loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme, modifiée en Wallonie par le décret du 2 mai 2019, protège fortement le preneur. Son article 55 règle le sort du bail en cas d’aliénation du bien, c’est-à-dire de vente, mais aussi de donation ou d’échange, selon le texte consolidé publié sur Wallex.

Si le bail a une date certaine antérieure à l’aliénation, l’acquéreur, à titre gratuit ou onéreux, est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique. Il en va ainsi même si le bail prévoit une faculté d’expulsion en cas d’aliénation : une telle clause ne permet pas au nouveau propriétaire de reprendre les terres. Le preneur continue d’exploiter, aux mêmes conditions, et paie désormais le fermage au nouveau propriétaire.

Le bail sans date certaine

L’article 55 prévoit une nuance. Lorsque le bail n’a pas de date certaine antérieure à l’aliénation, par exemple un bail verbal ou un écrit jamais enregistré, l’acquéreur est tout de même subrogé si le preneur occupe le bien depuis un an au moins. Dans ce cas seulement, l’acquéreur peut mettre fin au bail à tout moment, pour les motifs et dans les conditions de l’article 7 (notamment l’exploitation personnelle), avec un congé de six mois. Ce congé doit, à peine de déchéance, être notifié dans les trois mois qui suivent l’acte authentique. Le délai est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante.

Le congé pour vendre une petite parcelle

Depuis la réforme wallonne, l’article 6, § 4, ouvre au bailleur un congé spécifique pour vendre une parcelle, un bloc de parcelles ou une partie de parcelle agricole. Il s’agit de vendre une terre libre d’occupation, mais dans des limites étroites.

Les conditions cumulatives

Le bailleur peut mettre fin au bail pour la surface concernée par la vente si :

1. la parcelle est identifiée au préalable dans le bail comme susceptible de faire l’objet de ce congé ;
2. elle présente une superficie de deux hectares au plus, ou ne représente pas plus de 10 % d’un ensemble de parcelles d’un seul tenant faisant partie d’un même bail entre le même bailleur et le même preneur ;
3. le preneur a bénéficié du bail sur cette parcelle depuis au moins trois ans au moment du congé.

Le modèle officiel de congé pour vendre publié par le SPW Agriculture ajoute, dans sa liste de conditions, que le bail doit avoir été conclu par écrit, ce qui découle de l’exigence d’identification de la parcelle dans le contrat. Sans clause dans le bail, ce congé n’est pas possible : c’est à la signature que tout se joue.

Délai, effets et caducité

Le droit de préemption du preneur

Le congé pour vendre ne prive pas le preneur de son droit d’acheter. L’article 6, § 4, renvoie expressément au droit de préemption de l’article 47, et le modèle officiel le rappelle au preneur, sauf si la vente entre dans l’une des exceptions de l’article 52. En pratique, le notaire chargé de la vente offre d’abord la parcelle au preneur ; s’il ne l’achète pas, la vente à un tiers peut avoir lieu et le bail prend fin sur la parcelle à la transcription de l’acte.

Le congé pour aliéner dans un bail de longue durée

Le bail de longue durée connaît un autre mécanisme. Selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne, le bailleur peut y donner congé en vue d’aliéner les biens, mais uniquement pour l’issue de la première période, avec un préavis de trois à quatre ans. Le guide précise que l’aliénation vise la vente, mais aussi la donation, l’échange ou l’apport du bien à une société. Le SPW Agriculture publie un modèle dédié à ce congé.

Les formes du congé

Qu’il s’agisse d’un congé pour vendre, d’un congé pour aliéner ou du congé de l’acquéreur, les règles générales s’appliquent. L’article 57 impose, à peine d’inexistence, une signification par exploit d’huissier ou par un envoi ayant date certaine : courriel daté et signé, recommandé postal, envoi par une société privée contre accusé de réception ou dépôt contre récépissé. L’article 12 exige, à peine de nullité, le motif précis et une mention relative à la procédure de contestation ; si plusieurs preneurs exploitent le bien, chacun doit recevoir le congé.

Ne pas confondre avec la vente d’un logement loué

Les règles de ce guide valent pour les biens ruraux loués à ferme en Wallonie. Pour un logement, la vente obéit aux décrets et ordonnances régionaux sur le bail d’habitation, avec d’autres délais et d’autres droits pour le locataire : voyez notre guide sur la résiliation du bail en cas de vente. La vente d’une terre intervient aussi souvent dans le cadre d’une succession ou d’une rupture de couple ; lorsque c’est un logement familial loué qui est en cause, les règles propres au préavis en cas de séparation s’appliquent.

Une liste de contrôle pour chaque partie

Le vendeur vérifie si le bien est loué, par qui et depuis quand ; il relit le bail pour savoir si une parcelle y est identifiée pour un congé pour vendre ; il informe le notaire de l’existence du bail et de l’identité du ou des preneurs ; il ne signe aucun engagement de vendre un bien « libre » qui ne l’est pas.

L’acheteur demande une copie du bail et vérifie sa date certaine ; il sait qu’il reprendra en principe le bail, avec son fermage et sa durée ; si le bail n’a pas de date certaine et que le preneur occupe depuis un an, il note le délai de trois mois après l’acte pour un éventuel congé fondé sur l’article 7.

Le preneur vérifie que le congé reçu respecte les conditions de l’article 6, § 4, ou de l’article 55 ; il garde en tête qu’il bénéficie en principe d’un droit de préemption et peut acheter en priorité ; s’il conteste le congé, il saisit le juge de paix dans le délai indiqué ; il organise l’enlèvement de la récolte en cours, que la loi protège.

Dans tous les cas, le notaire chargé de la vente est l’interlocuteur central : il vérifie la situation locative, notifie les offres au preneur et veille à ce que la vente ne se heurte pas à ses droits.

Rendre la parcelle dans de bonnes conditions

Lorsque le bail prend fin sur une parcelle, par un congé pour vendre ou un congé pour aliéner, le preneur rend le bien. L’état des lieux d’entrée, formalité obligatoire du bail à ferme en Wallonie, sert alors de référence, et la comparaison conditionne les indemnités de fin de bail éventuelles. Un constat de sortie contradictoire, dressé avant la transcription de l’acte, permet au vendeur, à l’acheteur et au preneur de partir sur des bases claires.

En résumé : la vente d’une terre louée ne met pas fin au bail à ferme. Seuls le congé pour vendre une petite parcelle identifiée dans le bail, le congé pour aliéner d’un bail de longue durée et, pour un bail sans date certaine, le congé de l’acquéreur permettent de libérer le bien, dans des délais et des formes stricts.