Bail à ferme : lettre de renon

Vous exploitez des terres en location et vous souhaitez arrêter, ou vous êtes propriétaire et vous voulez récupérer vos parcelles : dans les deux cas, tout commence par un courrier. Mais pour un bail à ferme, la lettre de renon obéit à des règles strictes, et une erreur de forme peut la priver d’effet. Ce guide de nos guides location et bail explique comment la rédiger et l’envoyer en Wallonie. Pour les motifs de congé et leurs délais, lisez d’abord notre article pour résilier un bail à ferme.

Le texte applicable

Le bail à ferme est régi par la loi du 4 novembre 1969, insérée dans l’ancien Code civil, profondément modifiée en Wallonie par le décret du 2 mai 2019. Les règles de ce guide sont celles du texte consolidé publié sur Wallex, applicable aux biens situés en Wallonie. En Flandre et à Bruxelles, d’autres versions du texte s’appliquent : vérifiez la Région du bien avant d’utiliser un modèle.

La lettre de renon du preneur

Un an de préavis, sans motif

L’article 14 de la loi est net : quelle que soit la durée du bail et nonobstant toute convention contraire, le preneur peut toujours mettre fin au bail moyennant un congé donné avec un préavis d’un an au moins. Il n’a pas à expliquer pourquoi il part, et le congé porte sur l’ensemble des biens loués.

L’article 58 ajoute une précision pratique : la date pour laquelle ce congé est donné est, le cas échéant, retardée de manière que l’occupation prenne fin aux dates fixées pour la sortie par le bail ou, à défaut, par l’usage des lieux. Relisez donc votre bail avant de choisir la date de fin : une date qui tombe au milieu d’une campagne agricole peut être reportée.

Le modèle officiel de la Région

Le Service public de Wallonie publie, sur la page consacrée au congé du portail de l’agriculture wallonne, des modèles au format Word. Côté preneur, on y trouve :

• un congé valable pour tout type de bail ;
• un congé pour la fin d’un bail de courte durée ;
• un modèle pour le retrait d’un copreneur, avec la réponse du bailleur ;
• un congé donné par les héritiers ou ayants droit en cas de décès du preneur.

Chaque modèle commence par une liste de conditions à cocher avant l’envoi. Celui du preneur rappelle que le congé peut être utilisé à tout moment, pour tout type de bail, avec un préavis d’un an au moins.

Une trame commentée

Voici, à partir du modèle officiel, les éléments à reprendre dans votre lettre.

[Nom et prénom du ou des preneurs, adresse, téléphone, adresse électronique]

[Nom et prénom du bailleur ou de son représentant, adresse]

Fait à [lieu], le [date]

Objet : congé

Madame, Monsieur,

Je fais référence à notre contrat de bail à ferme [écrit, signé le … / verbal], ayant pris cours le [date], pour les biens situés à [commune, lieux-dits, parcelles cadastrales].

Conformément à l’article 14, alinéa 1er, de la loi sur le bail à ferme, je vous donne congé pour le [date], en respectant le délai de préavis d’un an au moins. Ce congé porte sur l’ensemble des biens loués.

Je vous informe que vous pouvez contester ce congé en saisissant le juge de paix.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Trois conseils pour compléter cette trame :

1. Désignez les biens avec précision : commune, lieux-dits et, si possible, références cadastrales, comme dans le bail.
2. Calculez la date de fin au moins un an après la notification de votre lettre, puis vérifiez les dates de sortie prévues par le bail ou l’usage.
3. Signez et envoyez une lettre par bailleur : le modèle officiel demande un envoi séparé à chaque bailleur, même lorsqu’ils sont mariés.

Envoyer le congé dans les formes

L’article 57 prévoit que les congés sont, à peine d’inexistence, signifiés par exploit d’huissier de justice ou par un envoi. L’article 2ter précise qu’un envoi a date certaine lorsque la date de sa réception peut être prouvée et qu’il prend l’une des formes suivantes :

L’envoi se fait au plus tard le jour de l’échéance du délai. Si le bien est exploité en commun par plusieurs preneurs, le congé du bailleur est adressé à chacun d’eux ; si plusieurs personnes sont bailleresses, adressez votre congé de preneur à chacune.

La lettre de congé du bailleur

Le bailleur n’écrit pas une lettre libre. Il ne peut mettre fin au bail que pour l’un des motifs prévus par la loi, dans les délais propres à chacun, que détaille notre article pilier. Surtout, l’article 12 lui impose, à peine de nullité, d’indiquer clairement dans le congé :

• le ou les motifs précis pour lesquels il est donné ;
• en cas de reprise pour exploitation personnelle, l’identité complète des personnes qui assureront l’exploitation : nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance, état civil, numéro de registre national et, s’ils sont connus, numéros de producteur et d’entreprise ;
• une mention relative à la procédure à suivre pour contester le congé.

Pour les congés fondés sur un terrain à bâtir, une copie certifiée conforme du permis doit être jointe, toujours à peine de nullité. Le portail de l’agriculture wallonne propose un modèle par motif (exploitation personnelle, usage familial, congé pour vendre, preneur pensionné, fin de bail de courte durée, tacite reconduction, expropriation, terrain à bâtir), chacun précédé de sa liste de conditions. Le guide pratique publié sur le même portail rappelle que le preneur qui conteste le congé saisit le juge de paix ; le modèle officiel de congé pour vendre, par exemple, indique un délai de trois mois à compter de la notification.

Ce qu’une lettre ne peut pas faire

Un accord de fin de bail ne se règle pas par courrier. L’article 14 exige que l’accord des parties pour mettre fin au bail en cours soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix. Deux signatures au bas d’une lettre ne suffisent pas. Si le litige doit être porté devant le juge, notre lettre type juge de paix vous aide à présenter votre demande.

La comparaison avec d’autres baux est instructive. Pour une colocation, un simple recommandé bien rédigé suffit, comme le montre notre modèle de résiliation bail colocation modèle. Pour un commerce, voyez notre lettre de résiliation bail commercial, soumise à d’autres délais. Le bail à ferme reste le plus formaliste de tous.

Les erreurs fréquentes

Les litiges sur un renon de bail à ferme naissent souvent de détails. Voici les erreurs que la loi et les modèles officiels permettent d’éviter :

• un préavis trop court : un an au moins pour le preneur, sans exception conventionnelle possible ;
• un envoi sans date certaine : une lettre simple ou un message non signé ne permet pas de prouver la date de réception ;
• un seul envoi pour plusieurs destinataires : chaque bailleur, et pour le congé du bailleur chaque preneur exploitant, doit recevoir le sien ;
• des biens mal désignés : reprenez la description du bail, parcelle par parcelle ;
• un congé du bailleur incomplet : motif vague, identité des exploitants absente ou mention de la procédure de contestation oubliée, et le congé est nul ;
• un accord amiable sous seing privé : sans notaire ni juge de paix, il ne met pas fin au bail.

Préparer la fin du bail

Le congé envoyé, le plus dur reste à organiser : la remise des biens. Depuis la réforme wallonne, l’état des lieux d’entrée est une formalité obligatoire du bail à ferme ; à la sortie, c’est lui qui sert de référence pour apprécier l’état des bâtiments et des terres, et les indemnités éventuelles de fin de bail. Si vous ne pouvez pas être présent le jour du constat de sortie, une lettre procuration état des lieux permet de vous faire représenter.

En résumé : pour le preneur, un an de préavis au moins, une lettre précise et un envoi qui prouve la date ; pour le bailleur, un motif légal et des mentions obligatoires ; pour un accord, le notaire ou le juge de paix.