Résiliation du bail en cas de vente

« La vente casse le bail » : l’adage est tenace, mais il ne décrit pas le droit belge du bail d’habitation. En Wallonie comme à Bruxelles, la vente du logement loué ne suffit pas à mettre fin au bail pour vente, et une clause qui le prévoirait ne protège pas le vendeur. Ce guide de nos guides location et bail explique le sort du bail lorsque le bien est vendu, ce que l’acquéreur peut faire et les droits du locataire. Pour les délais de préavis en général, consultez notre dossier sur le préavis de location en Belgique.

Le principe, l’acquéreur reprend le bail

Lorsque le bail a une date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur, qu’il achète ou reçoive le bien par donation, « est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation » (article 63 du décret wallon du 15 mars 2018). Il prend la place du vendeur : même loyer, même durée, mêmes facultés de congé, ni plus ni moins.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement, réformé en 2024, va dans le même sens. Selon la brochure juridique de la Région, le nouveau titulaire « est subrogé pour l’avenir dans les droits et obligations du bailleur », et une clause autorisant l’expulsion du preneur en cas d’aliénation (vente, donation…) est « réputée non écrite ». La brochure renvoie à l’ancienne version de l’article 229 pour les ventes antérieures au 1er novembre 2024.

Le vendeur ne peut donc pas envoyer un préavis pour vente avant fin du bail. S’il veut vendre un bien libre, il doit passer par l’un des congés ordinaires du bailleur, aux conditions légales : occupation personnelle ou familiale, travaux importants ou congé sans motif avec indemnité à la fin d’une période de trois ans. Ou s’entendre avec son locataire sur une date de départ.

La date certaine, clé de la protection du locataire

La date certaine est la date opposable aux tiers, dont l’acquéreur. L’annexe explicative du modèle de bail wallon, comme la brochure bruxelloise, la définit ainsi :

• un bail authentique, établi par un notaire, a toujours date certaine ;
• un bail écrit sous seing privé l’acquiert le jour de son enregistrement, le jour du décès de l’un des signataires, ou le jour où son existence est constatée dans un jugement ou un acte authentique ;
• un bail verbal « n’a jamais de date certaine », précise l’annexe wallonne.

L’enregistrement est donc la voie la plus simple. Il incombe au bailleur, gratuitement dans les deux mois de la signature pour un bail d’habitation ; le SPF Finances précise que le locataire peut aussi faire enregistrer le bail d’un bien affecté exclusivement à l’habitation, et que le nouveau propriétaire devra alors respecter le bail enregistré.

En Wallonie, trois situations

L’article 63 du décret et le point 12 de l’annexe explicative officielle distinguent trois cas.

Dans le troisième cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail « à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, § 2 à 4 » : occupation personnelle ou familiale, travaux, ou congé sans motif avec l’indemnité prévue. Le congé est de trois mois et doit être notifié au preneur, « à peine de déchéance », dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte authentique. Passé ce délai, l’acquéreur est lié comme l’ancien bailleur.

Le décret prévoit aussi le cas d’un bail qui réservait à l’acquéreur la faculté d’expulser le preneur en cas de vente sans rien prévoir sur les dommages et intérêts : le bailleur doit alors indemniser le preneur d’un montant égal au loyer pendant le temps légal ou contractuel entre le congé et la sortie (article 41). Si le bail n’est ni authentique ni doté d’une date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et intérêts.

La version initiale du décret sur Wallex reproduit ces articles.

À Bruxelles, information et droit de préférence

La réforme bruxelloise a renforcé la position du locataire à chaque étape de la vente.

Avant la vente, le candidat acquéreur est informé. Le bailleur doit l’avertir que le bien est loué et lui fournir une copie du bail ; la convention de vente mentionne la location et en donne les détails.

Le locataire est informé de la mise en vente. Pour un bail de résidence principale, le bailleur notifie son intention de vendre par recommandé ou par exploit d’huissier, à chacun des locataires, avant toute communication publique. Selon la brochure, cette information doit permettre au locataire « d’enregistrer le bail pour assurer son opposabilité ou de faire une offre d’achat ». Il ne peut pas y renoncer à l’avance.

Le locataire peut avoir un droit de préférence. Il concerne les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, lorsque le locataire est domicilié dans le logement. Le bailleur le notifie par recommandé avec accusé de réception ; cette notification vaut offre de vente, sauf vente publique. Le locataire a trente jours pour accepter ou refuser. Les baux de courte durée et les ventes entre membres de la famille sont exclus, selon la page de la Région consacrée à ce droit. Une vente conclue en violation de ce droit ouvre au locataire une action en subrogation contre l’acquéreur, qui se prescrit par un an à dater de la transcription de la signification de l’acte authentique de vente.

Ce que le locataire peut faire

La mise en vente ne change pas ses propres droits. Dans un bail de résidence principale de neuf ans, il peut partir à tout moment avec un préavis de trois mois, en payant pendant les trois premières années une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer. S’il reçoit un congé du bailleur ou de l’acquéreur pour occupation, travaux ou sans motif, il peut répondre par un contre-préavis d’un mois, sans indemnité, selon l’annexe wallonne.

Pendant la vente, il doit en général accepter l’affichage et les visites. Le modèle officiel wallon prévoit que, en cas de mise en vente, le preneur laisse apposer des affiches et autorise les candidats acquéreurs à visiter le bien, un nombre de jours par semaine (trois au maximum) et d’heures par jour (trois au maximum) à convenir dans le bail.

Si le logement est occupé par un couple marié ou des cohabitants légaux, le congé éventuel de l’acquéreur doit leur être adressé à chacun. Et si les locataires eux-mêmes se séparent au moment de la vente, voyez notre guide sur le préavis en cas de séparation.

Terres agricoles, un régime à part

Tout ce qui précède concerne le bail d’habitation. Une terre ou un bâtiment rural loué par bail à ferme obéit à la loi sur le bail à ferme, avec un droit de préemption propre au fermier : voyez la résiliation bail à ferme pour vente.

Préparer la transition

Pour le vendeur, transmettez à l’acquéreur le bail, son enregistrement, l’état des lieux d’entrée et les éventuels avenants : c’est sur ces pièces que se fera, un jour, la comparaison à la sortie. Pour l’acquéreur, vérifiez ces documents avant de signer, car vous reprendrez le bail tel qu’il est.

En résumé : on ne met pas fin au bail pour vente. L’acquéreur reprend un bail ayant date certaine, ne dispose en Wallonie que d’un congé encadré lorsque le bail n’en a pas, et le locataire bruxellois bénéficie en plus d’un droit d’information et, souvent, de préférence.