Bail de droit commun : rupture anticipée du bail

Un kinésithérapeute qui déménage son cabinet, une société qui réduit ses bureaux, un propriétaire qui veut rénover sa maison de vacances : tous se heurtent à la même question, peut-on sortir d’un bail de droit commun avant la date prévue ? La réponse surprend souvent, car ce bail n’offre pas les sorties balisées du bail de résidence principale. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue les situations possibles. Pour la fin normale du contrat, le congé d’un mois et la forme du courrier, commencez par notre article pour résilier un bail de droit commun.

Un bail sans faculté légale de rupture

On appelle bail de droit commun un bail soumis aux seules règles générales du louage : une résidence secondaire ou un pied-à-terre, un bureau, un cabinet de profession libérale, un local de stockage, un garage loué seul. Pour ces baux, la loi ne prévoit ni préavis de trois mois assorti d’une indemnité, ni congé du bailleur pour occupation ou pour travaux, comme dans le bail de résidence principale.

Le point de départ est donc la durée :

• sans durée fixée, le bail est censé fait au mois et chaque partie peut y mettre fin moyennant un congé d’un mois (article 1736 de l’ancien Code civil ; article 29 du décret wallon pour un logement) ;
• avec une durée fixée par écrit, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme, sans congé (article 1737 ; article 31 du décret wallon).

Dans le second cas, parler de rupture anticipée n’a de sens que si le contrat le permet, si l’autre partie l’accepte ou si le juge l’ordonne.

Quel texte selon le bien et la Région

En Wallonie, les articles de l’ancien Code civil ont été abrogés pour ce qui relève du bail d’habitation depuis le 1er septembre 2018, comme l’indique leur version sur Justel ; le décret reprend l’essentiel de ces règles. Pour un bureau ou un garage, c’est toujours le Code civil qui s’applique.

La clause de résiliation anticipée, première source

Le contrat est la clé. Le modèle wallon de bail de droit commun consacre un point entier à la « résiliation anticipée » : les parties cochent si elle est possible ou non, séparément pour le bailleur et pour le preneur, et précisent les conditions. Le même modèle laisse aussi choisir le sort du bail à l’échéance : reconduction pour la même durée, pour une durée indéterminée, ou aucune reconduction.

Une clause bien rédigée précise :

• qui peut résilier (le preneur, le bailleur ou les deux) ;
• à partir de quand (par exemple après une durée minimale d’occupation) ;
• le délai de préavis et son point de départ ;
• l’éventuelle indemnité ;
• les motifs admis, si les parties veulent en limiter la liste.

Les règles générales du Code civil étant pour l’essentiel supplétives, ces clauses sont en principe valables. Un bail professionnel prévoit ainsi souvent un préavis de plusieurs mois ou une indemnité de départ. Relisez votre contrat avant toute démarche : c’est lui qui fixe vos droits.

La rupture pour travaux

C’est une question fréquente : le bailleur peut-il mettre fin au bail pour rénover ? Dans le bail de droit commun, aucun texte ne lui ouvre de congé pour travaux. Il lui faut une clause qui le prévoit, ou l’accord du preneur.

Les textes règlent en revanche la situation inverse, celle du preneur qui subit des travaux. Selon l’article 1724 de l’ancien Code civil, si le bien a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du bail, le preneur doit les souffrir, même s’il est privé d’une partie du bien pendant qu’elles se font. Mais :

1. si les réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie du bien dont il a été privé ;
2. si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.

En Wallonie, l’article 21 du décret reprend cette règle pour les logements et l’étend aux travaux économiseurs d’énergie figurant sur une liste établie par le Gouvernement et réalisés aux conditions qu’il fixe. La résiliation pour travaux appartient donc, dans ces textes, au preneur et non au bailleur.

La vente du bien loué

La vente ne rompt pas le bail. Selon l’article 1743 de l’ancien Code civil, et l’article 40 du décret wallon pour un logement, l’acquéreur ne peut expulser le preneur qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins que ce droit n’ait été réservé par le bail.

Si le bail contient une telle clause sans rien prévoir sur les dommages et intérêts, le bailleur doit indemniser le preneur d’un montant égal au loyer pendant le temps accordé entre le congé et la sortie (article 1745 pour une maison, un appartement ou une boutique ; article 41 du décret wallon), et l’acquéreur doit avertir le preneur dans les délais prévus par la loi ou le contrat (article 1748 ; article 42 du décret). À Bruxelles, les articles 1743 et 1748 ont cessé de s’appliquer aux baux régis par le titre XI du Code bruxellois du logement, qui contient ses propres règles sur l’aliénation du bien loué.

La résolution judiciaire en cas de faute

Le contrat de louage est résolu par le défaut du bailleur ou du preneur de remplir ses engagements (article 1741 ; article 35 du décret wallon). Mais cette résolution passe par le juge : la clause résolutoire expresse, qui permettrait de rompre le bail d’office, est réputée non écrite (article 1762bis ; article 37 du décret wallon). Un loyer impayé depuis des mois, une sous-location interdite, un usage contraire au contrat peuvent justifier une demande, que le juge apprécie.

Pour un bail régi par le seul Code civil, l’article 1760 ajoute qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci paie le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts. En Wallonie, cet article est abrogé pour ce qui relève du bail d’habitation.

L’accord des parties

Reste la solution la plus fréquente : s’entendre. Un bailleur qui trouve rapidement un autre occupant accepte souvent de libérer le preneur ; un preneur peut proposer un repreneur. L’accord est écrit, daté et signé par toutes les parties, et fixe la date de fin, le sort du loyer et des charges, la date de l’état des lieux de sortie et la libération de la garantie. Le droit du bailleur de faire visiter le bien pendant cette période relève des clauses du bail et des règles générales, que nous détaillons ailleurs.

Ne pas confondre avec d’autres régimes

Un local ouvert à une clientèle de détail relève en principe de la loi sur les baux commerciaux, avec ses propres règles de sortie anticipée : voyez notre guide sur le bail commercial. Et un logement où le preneur s’est domicilié avec l’accord du bailleur n’est plus un bail de droit commun : il devient un bail de résidence principale, avec des préavis et des indemnités fixés par les textes régionaux. Pour ces règles, lisez notre article sur la rupture anticipée du bail d’habitation.

À Bruxelles, la brochure juridique régionale rappelle que le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties, alors que le Code fixe impérativement la durée des baux de résidence principale, étudiants et glissants.

Préparer la sortie

Quelle que soit la voie, la sortie se termine par la remise des clés, le relevé des compteurs, le décompte des charges et la libération de la garantie. La comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie tranche la question des dégâts locatifs ; pour un logement wallon, sans état des lieux d’entrée détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

En résumé : un bail de droit commun à durée déterminée ne se rompt pas unilatéralement. Seules une clause du contrat, l’accord des parties ou une décision du juge en cas de faute permettent d’en sortir avant le terme ; les travaux et la vente ne donnent, sans clause, aucun droit de rupture au bailleur.