Bail de droit commun : ce que dit la loi

On parle de bail de droit commun pour désigner le bail soumis aux seules règles générales du louage, par opposition aux régimes spéciaux : résidence principale, bail commercial, bail à ferme. Mais quelles règles, dans quel texte ? Depuis que le bail d’habitation est devenu une compétence régionale, la réponse dépend de l’usage du bien et de sa Région. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur les textes. Pour les usages concrets et la rédaction du contrat, voyez notre article sur le bail de droit commun.

Le socle, l’ancien Code civil

Le bail de droit commun trouve sa source dans l’ancien Code civil de 1804, livre III, titre VIII, « Du contrat de louage ». L’article 1709 en donne la définition : « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Le chapitre « Du louage des choses » est découpé en sections, selon la version consolidée sur Justel, mise à jour au 28 mai 2024 :

Le bail de droit commun, c’est la section I appliquée seule, sans l’une des sections spéciales. Le bail à ferme, lui, a été profondément réformé en Wallonie : voyez notre guide sur la nouvelle loi sur le bail à ferme.

Les articles clés de la section I

Sans être exhaustif, voici les dispositions générales les plus utiles, telles qu’elles figurent dans le texte fédéral :

• Article 1714 : « sauf dispositions légales contraires, on peut louer ou par écrit, ou verbalement ». Tout bail écrit mentionne l’identité complète des parties. Les conséquences d’un bail sans écrit sont détaillées dans notre guide sur le bail verbal code civil.
• Article 1720 : le bailleur délivre le bien « en bon état de réparations de toute espèce » et fait pendant le bail les réparations nécessaires autres que locatives.
• Article 1728bis : l’indexation n’est possible que si elle a été convenue, une fois par année de location, au plus tôt à l’anniversaire du bail, selon la formule loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ.
• Articles 1730 et 1731 : état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs ; à défaut, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.
• Articles 1732 et 1733 : le preneur répond des dégradations et de l’incendie, sauf preuve qu’ils sont survenus sans sa faute.
• Articles 1736 à 1739 : un bail à durée indéterminée « est censé fait au mois » et prend fin par un congé d’un mois ; un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à son terme ; si le preneur reste sans opposition, il est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ; après un congé signifié, la tacite reconduction ne peut plus être invoquée.
• Article 1743 : en cas de vente, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou à date certaine, sauf si ce droit a été réservé dans le bail.
• Articles 1754 à 1756 : réparations locatives à charge du locataire, sauf vétusté ou force majeure.
• Article 1758 : un meublé loué « à tant par mois » est censé loué au mois.
• Article 1762bis : la clause résolutoire expresse est réputée non écrite.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 pour le logement

Pour le logement, la Wallonie a repris la main. L’article 92 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation abroge la section I du Code civil « pour ce qui relève du bail d’habitation », ainsi que la section II sur la résidence principale. Sur Justel, les articles concernés portent la mention « abrogé pour ce qui relève du bail d’habitation », en vigueur depuis le 1er septembre 2018.

Le décret s’applique à tout bail relatif à un logement ou une habitation légère, à l’exclusion des hébergements touristiques. Son chapitre II, « Dispositions générales relatives aux baux d’habitation », reprend en substance les règles du Code civil. D’après le texte consolidé sur Wallex :

• le bail à durée indéterminée est censé fait au mois et prend fin par un congé d’un mois (article 29) ;
• le congé se notifie par recommandé, exploit d’huissier ou remise contre signature du double daté, et le préavis court à partir du premier jour du mois suivant (article 30) ;
• le bail à durée déterminée cesse de plein droit à son terme ; si le preneur reste sans opposition, il est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée (articles 31 et 32) ;
• la clause résolutoire expresse est réputée non écrite (article 37) ;
• l’acquéreur respecte le bail authentique ou à date certaine (article 40) ;
• sous-location et cession supposent l’accord écrit et préalable du bailleur (articles 47 et 49).

Le bail de droit commun d’un logement wallon est donc régi par le décret, dont les règles générales valent pour tous les baux d’habitation. Le modèle officiel de bail de droit commun, établi par le Gouvernement wallon, les traduit en clauses, avec une annexe explicative obligatoire.

La frontière avec la résidence principale

Le décret prévoit aussi quand le régime protecteur de la résidence principale s’applique : dès que le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte le logement à sa résidence principale. La clause qui l’interdit est réputée non écrite si elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur pendant le bail (article 52). Une résidence secondaire se loue donc en droit commun, mais pas avec une simple formule de style.

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement et le Code civil

À Bruxelles, le bail d’habitation relève du Code bruxellois du logement. Selon la brochure juridique de la Région, ses dispositions relatives au bail d’habitation « s’appliquent à tous les contrats concernant un logement, y compris les résidences secondaires », à l’exception des hébergements touristiques. Elle ajoute qu’il faut aussi tenir compte de « certaines dispositions générales du Code civil, qui demeurent applicables aux baux d’habitation ».

La brochure rappelle que « le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties », alors que le Code fixe impérativement la durée des baux de résidence principale, étudiants et glissants. Elle reprend les mêmes conditions que la Wallonie pour écarter la résidence principale : une justification expresse et sérieuse, et l’adresse de la résidence principale du preneur. La Région publie aussi un modèle de bail de droit commun, indicatif.

Pour des bureaux, le Code civil

Hors logement, la régionalisation du bail d’habitation ne joue pas. Un bureau, un cabinet de profession libérale ou un local qui ne reçoit pas le public reste soumis aux dispositions générales de la section I du Code civil. La section IIbis, issue de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, ne vise que les biens affectés principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public.

Pour ces baux, peu de règles sont impératives : durée, révision du loyer, charges, garantie ou travaux se règlent surtout dans le contrat. Une activité qui devient commerciale et ouverte au public peut toutefois faire basculer le bail vers le régime commercial.

La garantie, une question de contrat

Dans le bail de droit commun, la garantie locative n’est pas imposée par la loi. La brochure bruxelloise précise qu’elle « n’est pas imposée par le Code » et qu’elle n’est donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prévoit. Le modèle wallon de bail de droit commun laisse sa forme à compléter par les parties. Les plafonds propres à la résidence principale, deux mois de loyer dans les deux Régions pour les baux récents, ne se transposent pas automatiquement.

En résumé : le bail de droit commun est né dans le Code civil, qui reste la référence pour les bureaux. Pour un logement, les Régions ont pris le relais : décret du 15 mars 2018 en Wallonie, Code bruxellois du logement complété par le Code civil à Bruxelles.