Bail emphytéotique : ce que dit la loi

Beaucoup de recherches visent encore « la loi du 10 janvier 1824 » : ce texte n’est pourtant plus en vigueur. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur les règles qui s’appliquent aujourd’hui au bail emphytéotique, article par article. Pour une vue d’ensemble, y compris la fiscalité, commencez par notre dossier sur le bail emphytéotique en Belgique.

De la loi de 1824 au Code civil

Pendant près de deux siècles, l’emphytéose a été régie par une loi du 10 janvier 1824. La loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil l’a abrogée (article 34) et a intégré le régime dans le Code, aux articles 3.167 à 3.176. Ce nouveau livre est entré en vigueur le 1er septembre 2021, au premier jour du dix-huitième mois suivant sa publication au Moniteur belge du 17 mars 2020 (article 39).

Le vocabulaire a changé au passage : la loi ne parle plus de bail, mais de droit d’emphytéose. L’expression « bail emphytéotique » reste courante dans les actes, chez les notaires et dans le langage de tous les jours. Le texte à jour se consulte sur Justel, la base de législation consolidée du SPF Justice.

Une loi fédérale, les mêmes règles partout

Le droit des biens est fédéral. Les articles 3.167 à 3.176 s’appliquent donc de la même manière à un immeuble situé à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. C’est une différence nette avec la loi bail d’habitation, devenue une matière régionale, ou avec la nouvelle loi sur le bail à ferme, qui obéit à ses propres textes. Les Régions interviennent seulement en marge, par leurs règles d’urbanisme et de préemption, que nous verrons plus bas.

Et les emphytéoses conclues avant 2021

L’article 37 de la loi du 4 février 2020 règle la transition. Sauf accord contraire des parties, la loi nouvelle ne s’applique pas aux effets futurs des actes juridiques survenus avant son entrée en vigueur, ni aux actes postérieurs qui se rapportent à des droits réels nés avant elle. Elle ne peut pas non plus porter atteinte aux droits acquis. Une emphytéose signée avant le 1er septembre 2021 reste donc, en principe, soumise aux règles de l’époque ; les parties peuvent convenir de basculer dans le nouveau régime.

La définition légale du droit d’emphytéose

L’article 3.167 définit l’emphytéose comme « un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui ». Deux précisions suivent : l’emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure ; et il peut, sauf clause contraire, modifier la destination de l’immeuble.

L’article 3.3 range l’emphytéose parmi les quatre droits réels d’usage, avec les servitudes, l’usufruit et la superficie. Seul le législateur peut créer des droits réels : les parties ne peuvent pas inventer un droit « hybride ». Selon l’article 3.168, le droit peut être constitué par le propriétaire, ou par le titulaire d’un autre droit réel d’usage, dans les limites de son propre droit.

La durée, seule règle vraiment impérative

Le livre 3 est en principe supplétif : l’article 3.1 permet aux parties d’y déroger, sauf pour les définitions ou lorsque la loi en dispose autrement. La durée fait exception. Selon l’article 3.169, « nonobstant toute clause contraire », elle ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à nonante-neuf ans. Le droit peut être prorogé sans que sa durée totale dépasse nonante-neuf ans, ou renouvelé de l’accord exprès des parties. Il peut être perpétuel lorsque, et tant que, le propriétaire le constitue à des fins de domanialité publique.

Selon notaire.be, la réforme a ramené le minimum de vingt-sept à quinze ans et supprimé l’obligation de payer un canon, cette redevance souvent réduite à un euro symbolique. Les parties restent libres d’en convenir une.

L’article 3.174 ajoute que le droit ne peut s’éteindre avant le délai minimal de quinze ans « du seul fait de la volonté d’une des parties ». En revanche, les causes générales d’extinction jouent même avant ce délai : disparition du bien, renonciation, résiliation de commun accord, ou déchéance prononcée par le juge en cas d’abus manifeste (articles 3.15 et 3.16).

Droits et obligations de l’emphytéote

Les ouvrages que l’emphytéote réalise ou acquiert lui appartiennent pendant la durée du droit (article 3.172). Il ne peut toutefois pas détruire ceux qu’il était tenu de réaliser. À la fin, la propriété passe au constituant ou à son ayant droit ; jusqu’à l’indemnisation, l’emphytéote dispose d’un droit de rétention sur ces ouvrages et plantations.

Notaire et transcription

Ce que dit le texte

La loi ne contient pas de phrase du type « l’emphytéose doit être constituée devant notaire ». Mais l’article 3.30 soumet à la transcription, au bureau de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale, les actes constitutifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers. À défaut de transcription, ces actes ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi qui disposent d’un droit concurrent sur l’immeuble, par exemple un acheteur.

Or l’article 3.31 n’admet à la transcription que les jugements, les actes authentiques et les actes sous signature privée reconnus en justice ou devant notaire. Il impose aussi aux notaires de requérir la formalité dans les quinze jours de la date de l’acte.

Pourquoi on parle d’un bail emphytéotique notaire obligatoire

En pratique, la combinaison de ces deux articles rend le passage chez le notaire incontournable : sans acte transcrit, l’emphytéote ne peut pas opposer son droit à un tiers, ni l’hypothéquer utilement. L’acte notarié fixe aussi les clauses propres à chaque dossier : canon éventuel, destination, travaux imposés, sort des constructions, conditions de cession.

Ce que les Régions ajoutent

À Bruxelles

Le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) vise expressément l’emphytéose. Le titulaire d’un droit réel qui veut constituer un droit d’emphytéose doit d’abord demander à la commune les renseignements urbanistiques du bien (article 276/1). Le notaire mentionne ces renseignements dans l’acte de constitution (article 281/1), et toute publicité proposant un bien en emphytéose doit indiquer sa destination urbanistique (articles 280 et 281). Dans un périmètre de préemption, le droit de préemption régional s’applique aux aliénations à titre onéreux de tout droit réel immobilier (article 263 du CoBAT consolidé sur Justel).

En Wallonie

Le Code du Développement territorial (CoDT) prévoit, lui aussi, un droit de préemption dans des périmètres fixés par le Gouvernement. Son article D.VI.20 l’applique à toutes les aliénations à titre onéreux d’immeubles « et de tous droits d’emphytéose ou de superficie portant sur des immeubles ». Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur la préemption.

Emphytéose et état des lieux

Contrairement au bail de résidence principale, où l’état des lieux entrée obligatoire est imposé par les textes régionaux, le Code civil n’impose aucun état des lieux au début d’une emphytéose. Il en crée pourtant le besoin : la règle selon laquelle l’emphytéote ne peut diminuer la valeur de l’immeuble, hors usure normale et vétusté, ne se vérifie qu’en comparant deux situations, parfois séparées de plusieurs décennies.

Un constat détaillé au départ, puis une visite préparatoire avant l’échéance, sur le modèle d’un pré-état des lieux de sortie, permettent de chiffrer les réparations dues et de distinguer ce qui existait de ce que l’emphytéote a construit, puisque ces ouvrages ouvrent droit à indemnité.

En résumé : la loi sur le bail emphytéotique en Belgique tient désormais en dix articles du Code civil, complétés par les règles générales sur les droits réels, la transcription et, à l’échelle régionale, l’urbanisme et la préemption. Le notaire reste le point de passage obligé pour que le droit produise tous ses effets.