Bail à ferme : ce que dit la loi

La loi sur le bail à ferme n’est plus tout à fait la même selon que la terre louée se trouve en Wallonie, en Flandre ou à Bruxelles. Ce guide de nos guides location et bail présente les textes applicables et détaille la réforme wallonne entrée en vigueur en 2020. Pour une vue d’ensemble du contrat, de ses types et de ses formalités, lisez d’abord notre article sur le bail à ferme.

La loi du 4 novembre 1969, socle du bail à ferme

Le bail à ferme est régi par la loi du 4 novembre 1969, qui forme dans le Code civil la section des « règles particulières aux baux à ferme », au sein du chapitre consacré au louage des choses. C’est un régime à part, distinct de celui des logements : la loi bail d’habitation ne s’applique pas à une terre louée pour être cultivée.

Cette loi s’applique aux biens immeubles affectés principalement à l’exploitation agricole du preneur. Elle est d’ordre protecteur : durée minimale, fermage plafonné, congés limités, cession familiale sans autorisation et droit de préemption. Elle ne se confond pas non plus avec d’autres droits sur un fonds rural, comme l’emphytéose, qui obéit à ses propres règles de forme et de durée ; sur ce point, voyez notre guide sur la question du bail emphytéotique notaire obligatoire.

Une matière régionalisée

Le bail à ferme relève désormais des Régions, qui peuvent chacune modifier la loi de 1969 pour les biens situés sur leur territoire.

C’est la situation du bien qui détermine le texte applicable, pas le domicile des parties. En Flandre, le département flamand de l’agriculture indique notamment que le bail doit être écrit et dure au moins neuf ans. La suite de ce guide porte sur la Wallonie, où se trouve l’essentiel des baux à ferme francophones.

La réforme du bail à ferme en région wallonne

Le Parlement wallon a adopté le 2 mai 2019 un décret « modifiant diverses législations en matière de bail à ferme ». Selon le texte publié sur Wallex, il est entré en vigueur le 1er janvier 2020, certaines dispositions dépendant d’une date fixée par le Gouvernement. C’est cette réforme que l’on appelle couramment la nouvelle loi sur le bail à ferme.

L’écrit obligatoire

Les baux conclus à partir du 1er janvier 2020 doivent être constatés par écrit, de même que les reconductions et les modifications importantes. L’article 3 fixe les mentions minimales : identité des parties avec leur numéro de registre national, date de prise de cours, durée, désignation cadastrale des parcelles, revenu cadastral non indexé et région agricole. À défaut d’écrit, la partie la plus diligente peut contraindre l’autre à le dresser ou à le compléter. Sur les baux conclus sans écrit avant la réforme, voyez notre guide du bail verbal.

L’état des lieux et la notification

Un état des lieux doit être annexé aux baux prenant cours à partir du 1er janvier 2020. Il est dressé contradictoirement, à frais communs, avant l’entrée en jouissance ou au plus tard dans les trois mois. Son contenu minimal a été fixé par un arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2019 : éléments naturels, équipements, couvert végétal et analyses de sol. Faute d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve.

La logique rejoint celle du bail d’habitation, où l’état des lieux entrée obligatoire protège les deux parties. Les règles et pratiques propres aux logements, comme la question du pré état des lieux obligatoire, ne se transposent pas telles quelles au bail à ferme : c’est l’article 45 de la loi et son arrêté d’exécution qui fixent ici le moment et le contenu de l’état des lieux.

Le bail et l’état des lieux doivent en outre être notifiés par voie électronique à l’Observatoire du foncier agricole, par le bailleur ou par le notaire lorsque l’acte est passé devant lui.

Les nouveaux types de baux

Le décret conserve le bail classique de neuf ans au moins, mais limite ses prolongations de plein droit à trois périodes de neuf ans ; au-delà, le bail se poursuit d’année en année. Il maintient les baux de longue durée (vingt-sept ans au moins) et de carrière, et crée deux formules :

• le bail de courte durée, de cinq ans au plus, prorogeable une seule fois, réservé à des situations limitativement prévues ;
• le bail de fin de carrière, conclu avec un preneur déjà en place jusqu’à l’âge légal de sa pension, sans cession ni sous-location possibles.

Clauses environnementales et liberté de culture

Le preneur conserve une liberté de culture quasi totale : les clauses qui la restreignent sont réputées inexistantes. L’article 24 admet toutefois des exceptions, notamment des clauses sur l’assolement, la fertilité et la propreté du bien, et des clauses environnementales définies par le Gouvernement pour préserver le bien et son environnement (haies, arbres, lutte contre l’érosion liée à la pente).

Cession, sous-location et cohabitants légaux

L’article 30 interdit la sous-location et la cession sans l’autorisation écrite préalable du bailleur, sous peine de résolution du bail. La cession aux descendants reste possible sans autorisation, et peut entraîner un renouvellement de plein droit du bail si le cessionnaire remplit des conditions de formation ou d’expérience agricole. Enfin, les cohabitants légaux obtiennent les mêmes droits que les conjoints, à condition de justifier d’une cohabitation effective d’au moins deux ans.

Les arrêtés qui complètent le décret

Le décret renvoie au Gouvernement et au ministre pour plusieurs points pratiques. Parmi les textes d’exécution publiés sur Wallex figurent :

• l’arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2019 déterminant le contenu minimal de l’état des lieux et précisant les clauses de l’article 24 ;
• l’arrêté ministériel du 7 octobre 2021 établissant un modèle-type de bail à ferme classique sous écriture privée, à titre indicatif, pour tous les bailleurs autres que les propriétaires publics ;
• d’autres modèles-types, notamment pour les baux de courte durée des propriétaires publics.

Le fermage maximal relève quant à lui du décret du 20 octobre 2016 limitant les fermages, qui repose sur des coefficients fixés chaque année par région agricole.

Et les baux conclus avant 2020

Les obligations d’écrit et d’état des lieux visent les baux conclus ou prenant cours à partir du 1er janvier 2020. D’autres règles du décret touchent aussi les baux en cours, selon des dispositions transitoires qui dépendent de la situation de chaque bail. Le guide pratique publié par le portail de l’agriculture wallonne choisit d’ailleurs de ne traiter que des baux conclus depuis cette date. Pour un bail ancien, un notaire ou un avocat vous dira quelles règles s’appliquent.

Ce que la loi dit du fermage et de la fin du bail

Deux autres volets de la loi restent essentiels, même s’ils ont moins changé en 2020.

Le fermage, d’abord. Les parties le fixent librement, mais il ne peut dépasser le maximum légal, calculé à partir du revenu cadastral non indexé de chaque parcelle et d’un coefficient propre à la région agricole et à la province. Le bailleur comme le preneur peuvent demander à tout moment qu’un fermage trop élevé soit ramené au taux légal. Les baux plus longs conclus devant notaire autorisent des majorations, qui constituent l’un des leviers de la réforme pour inciter les propriétaires à signer des baux de longue durée ou de carrière.

La fin du bail, ensuite. La loi énumère limitativement les motifs de congé du bailleur, comme l’exploitation personnelle, la destination de terrain à bâtir ou la vente d’une petite parcelle identifiée dans le bail, avec des préavis souvent longs et des formes précises (exploit d’huissier, recommandé ou autre mode admis). Le preneur peut, lui, mettre fin au bail à tout moment avec un préavis d’un an au moins, selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne. Une résiliation amiable doit être actée devant notaire ou devant le juge de paix, un simple écrit entre les parties ne suffisant pas.

Le juge de paix du canton où se situe le bien reste le juge naturel des litiges : opposition à une cession, contestation d’un congé, désignation d’un expert pour l’état des lieux ou révision du fermage.

En résumé, la loi de 1969 reste le socle du bail à ferme, mais sa version wallonne a été profondément modernisée en 2020. Écrit, état des lieux, notification et choix du type de bail sont désormais au cœur de tout nouveau contrat.