Bail verbal / oral et location sans bail écrit : que dit la loi ?

Un logement loué à un proche, une chambre louée « en attendant », un accord conclu par téléphone : beaucoup de locations démarrent sans contrat signé. La question se pose alors au premier désaccord : ce bail existe-t-il, et que vaut-il ? Ce guide de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les règles générales et la trame d’un contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Bail verbal et bail écrit, la différence

La brochure juridique bruxelloise résume la distinction : « Si l’accord entre le bailleur et le preneur n’est pas constaté par écrit, il s’agit d’un bail verbal. » La brochure wallonne ajoute qu’il y a bail « dès qu’il y a accord entre le bailleur et le preneur sur le logement et sur le prix ». Un bail oral naît donc d’un simple accord, sans signature, et l’exemple donné à Bruxelles est parlant : un locataire paie depuis un an un loyer mensuel pour un appartement, sans qu’aucun écrit n’ait été établi.

Le droit commun du louage, dans l’ancien Code civil, part de la liberté de forme : « on peut louer ou par écrit, ou verbalement » (article 1714), sauf dispositions légales contraires. Notre guide bail verbal code civil détaille ces articles et leur champ d’application.

Pour un logement, l’écrit est obligatoire

Pour le bail d’habitation, les Régions ont remplacé cette liberté par une obligation d’écrit.

• En Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 pose la règle : « Tout bail est établi par un écrit. » Cet écrit contient au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le type de bail, les pièces louées, le loyer hors charges, les charges, les compteurs et, lorsqu’il est requis, la date du dernier certificat PEB. L’annexe explicative du Gouvernement y est jointe.
• À Bruxelles, l’article 218 du Code bruxellois du logement exige un écrit contenant notamment l’identité complète des parties, la date de prise de cours, la désignation des locaux, le loyer, le loyer de référence de la grille indicative, les charges et les compteurs.

La règle vaut aussi pour un logement meublé, dont les particularités sont présentées dans notre guide location meublé Belgique loi.

Un bail verbal reste valable

L’obligation d’écrit n’est pas une condition de validité. La brochure wallonne le dit sans ambiguïté : « Un bail verbal est valable, mais tant qu’il n’a pas débuté, la preuve du contrat sera difficile à établir. » La brochure bruxelloise reprend la même formule. Entre les parties, le bail oral produit donc ses effets : le locataire doit le loyer, le bailleur doit délivrer et entretenir le logement.

Faute de clauses, ce sont les règles dites supplétives qui s’appliquent. Selon la brochure du Service public de Wallonie, une règle supplétive « s’applique à un bail verbal ou si le bail écrit ne prévoit rien ou ne prévoit pas le contraire » ; les règles impératives s’imposent de toute façon.

Prouver un bail oral

La difficulté du bail verbal tient à la preuve. Le décret wallon (article 4) reprend mot pour mot l’ancien article 1715 du Code civil : « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix ». Le serment ne peut être déféré qu’à celui qui nie le bail.

Une fois le bail exécuté, la situation change : l’occupation du logement, la remise des clés et le paiement régulier des loyers sont autant d’indices. En pratique, des virements bancaires mensuels portant la mention du loyer, des échanges de courriels ou de messages et des quittances constituent les éléments les plus utiles devant le juge.

Mettre le bail par écrit

Les deux textes régionaux organisent la régularisation dans des termes très proches (article 3, § 3, du décret wallon ; article 218, § 2, du Code bruxellois).

1. La mise en demeure. La partie la plus diligente, bailleur ou locataire, envoie à l’autre une mise en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier.
2. Le délai de huit jours. Faute d’exécution dans les huit jours, elle peut contraindre l’autre partie, par voie judiciaire, à dresser, compléter ou signer une convention écrite.
3. Le jugement qui vaut bail. Elle peut demander que le jugement vaille bail écrit.

Le juge ne réécrit pas librement le contrat. Le décret wallon précise que « la compétence du juge est limitée par l’existence préalable d’un contrat oral » ; le Code bruxellois, que « le juge est tenu par le contenu prouvé du bail verbal ». En Wallonie, ces dispositions sont impératives.

La durée d’un bail sans écrit

Pour un logement qui sert de résidence principale au locataire, la durée de principe est de neuf ans (article 55, § 1er, du décret wallon ; article 237 du Code bruxellois). Le bail de courte durée, de trois ans au plus, suppose un écrit : l’article 238 du Code bruxellois le dit expressément, et la brochure wallonne le présente comme un bail « conclu, par écrit ». Un bail verbal de résidence principale relève donc en principe du régime de neuf ans, avec ses règles de congé.

Pour une location qui reste régie par l’ancien Code civil, comme un garage loué seul, l’article 1736 prévoit qu’un bail à durée indéterminée « est censé fait au mois » et prend fin moyennant un congé d’un mois. Les terres agricoles, comme une prairie louée sans écrit, relèvent quant à elles de la loi sur le bail à ferme, qui a ses propres règles.

Ce que la location sans contrat de bail fait perdre

À Bruxelles, l’article 228/2 du Code précise que l’enregistrement régional « confère date certaine au contrat et le rend opposable aux tiers ». Sans écrit, le locataire est donc moins bien protégé en cas de vente, et le bailleur ne peut pas compter sur l’indexation en Wallonie.

Un occupant sans bail qui ne veut pas partir

La situation est fréquente : un proche hébergé, un ancien locataire resté dans les lieux, un occupant qui paie « de la main à la main ». La première question est de savoir s’il existe un bail verbal. Un occupant qui paie un loyer avec l’accord du propriétaire est en principe un locataire, avec les protections de son régime ; il ne peut pas être mis dehors du jour au lendemain.

Dans tous les cas, se faire justice soi-même est à proscrire : changer les serrures, vider le logement ou couper l’accès expose le propriétaire à des sanctions. À Bruxelles, l’article 233/1 du Code prévoit que le bailleur qui procède à une expulsion sans titre exécutoire doit au locataire ou à l’occupant une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. La voie normale passe par le juge de paix du canton du logement, en conciliation d’abord, puis au fond si nécessaire.

Régulariser, dans l’intérêt des deux parties

Pour le locataire, un écrit enregistré donne une date certaine au bail et le rend opposable à un futur acquéreur. Pour le bailleur, il fixe le loyer, les charges et les pièces louées, et ouvre le droit à l’indexation en Wallonie. Pour les deux, il permet d’annexer un état des lieux d’entrée détaillé, indispensable au moment de la sortie et de la restitution de la garantie. Les textes sont accessibles dans la version consolidée du décret wallon et dans la brochure juridique de la Région bruxelloise.

En résumé : le bail oral n’est pas nul, mais il est fragile. Mieux vaut le mettre par écrit à l’amiable, et, à défaut, utiliser la procédure prévue par le décret wallon ou le Code bruxellois.