Bail commercial : fin du bail

Vous voulez quitter votre commerce, reprendre votre immeuble ou simplement savoir ce qui se passe quand les neuf ans arrivent à leur terme ? La fin de bail commercial obéit à des règles propres, bien plus strictes que celles d’un bail d’habitation. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue les façons dont le contrat prend fin, en Wallonie et à Bruxelles, et ce qu’il faut régler au moment du départ. Pour le cadre général, commencez par notre article sur le bail commercial en Belgique.

Un bail de neuf ans qui ne s’arrête pas tout seul

Les baux commerciaux sont régis par la loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil (livre III, titre VIII, section 2bis). Pour la définition et l’orthographe du terme, voyez notre fiche bail commercial au pluriel. La loi vise les immeubles affectés principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.

Depuis la régionalisation, le texte existe en plusieurs versions : la version de base, qui s’applique notamment à Bruxelles, et une version wallonne, modifiée par le décret du 15 mars 2018. Les règles de fin du bail sont très proches, à une nuance de forme près que nous signalons plus bas. Le texte consolidé est publié sur Justel, la base de données du SPF Justice.

La règle de départ est posée par l’article 3 : « La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années. » Ces neuf ans se découpent en trois triennats. C’est à ces échéances, et à l’expiration du bail, que se jouent les principales façons d’y mettre fin.

La sortie du preneur à chaque triennat

Le preneur, c’est-à-dire le commerçant locataire, peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat, « moyennant un préavis de six mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste ». Il n’a ni motif à donner ni indemnité à payer pour cette sortie. Le SPW Économie résume la règle dans les mêmes termes.

Trois points pratiques :

1. Calculez l’échéance à partir de la date de prise de cours du bail : fin de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année.
2. Envoyez le préavis à temps, pour qu’il couvre six mois pleins avant cette échéance.
3. Respectez la forme : un courriel ou une lettre simple ne suffisent pas.

En dehors des triennats, le preneur ne peut pas partir seul. Il lui reste deux voies : l’accord du bailleur, ou la cession du bail avec son fonds de commerce, que la loi protège (article 10).

La fin de commun accord

Selon l’article 3, les parties peuvent mettre fin au bail « à tout moment », à condition que leur accord soit constaté dans une forme précise :

À Bruxelles, l’acte authentique est un acte notarié ; notre guide sur le bail commercial acte authentique explique son rôle et ses formalités. En Wallonie, un écrit signé par les deux parties puis enregistré suffit. Profitez de cette convention pour régler aussi la date de remise des clés, le sort des aménagements, la libération de la garantie et le décompte des charges.

Le congé donné par le bailleur

Le propriétaire n’a pas la même liberté. Il ne peut mettre fin au bail en cours que si le contrat l’y autorise, à l’expiration d’un triennat, avec un préavis d’un an, par huissier ou recommandé, et seulement pour exercer effectivement lui-même un commerce dans l’immeuble ou en permettre l’exploitation par certains proches (descendants, ascendants, conjoint et famille de celui-ci, ou certaines sociétés familiales). L’article 26 précise qu’une indemnité d’éviction peut alors être due, dans les cas et selon les modalités prévus pour le refus de renouvellement.

Un nouveau propriétaire n’a pas davantage de liberté. Même si le bail prévoit l’expulsion en cas de vente, l’acquéreur ne peut expulser le preneur que dans quatre des cas qui permettent de refuser le renouvellement (occupation personnelle, destination non commerciale, reconstruction, manquements graves), avec un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition et indiquant clairement le motif, à peine de déchéance (article 12).

À l’échéance des neuf ans

Arrivé au terme, le bail commercial ne s’éteint pas mécaniquement. Tout dépend de ce que fait le preneur.

Le preneur demande le renouvellement

Le preneur a droit à trois renouvellements de neuf ans pour continuer le même commerce. Il doit le demander par huissier ou recommandé entre dix-huit et quinze mois avant l’échéance. Nous détaillons cette procédure dans notre guide sur la reconduction du bail commercial. Si le bailleur refuse, il doit invoquer un motif prévu par l’article 16 ou payer une indemnité d’éviction, dont le montant varie selon le motif.

Le preneur ne demande rien

S’il laisse passer le délai, le preneur est « forclos » : il perd le droit d’imposer le renouvellement. Mais s’il est laissé en possession des lieux après l’expiration, l’article 14 prévoit qu’« il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée », auquel le bailleur peut mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins. Le preneur garde, dans ce cas, le droit de demander le renouvellement.

Le preneur veut partir

Le préavis triennal vaut aussi pour la fin du troisième triennat : le preneur qui veut partir à l’échéance des neuf ans notifie son préavis six mois avant. Dès le début du dix-huitième mois qui précède l’expiration, il doit par ailleurs autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels, conformément aux usages.

Le cas du bail commercial de courte durée

Un bail commercial d’un an au plus, conclu par écrit, échappe à la loi sur les baux commerciaux, tant en Wallonie qu’à Bruxelles. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 prévoit que ce bail prend fin de plein droit à l’échéance de son terme et que le preneur peut y mettre fin plus tôt par un préavis d’un mois au moins, envoyé par recommandé. Attention : si le preneur reste dans les lieux après l’échéance sans opposition écrite du bailleur dans le mois, le bail est réputé conclu pour neuf ans et tombe sous la loi sur les baux commerciaux. Le décret wallon sur le bail commercial de courte durée est publié sur Wallex.

Rendre le local

Quelle que soit la voie de sortie, la fin de bail commercial se termine par une restitution des lieux. C’est souvent le moment des conflits.

Le sort des transformations

L’article 9 distingue deux situations :

• transformations faites avec l’accord du bailleur ou en vertu d’une décision de justice : sauf convention contraire, le bailleur ne peut pas en exiger la suppression au départ du preneur. S’il les conserve, il choisit entre rembourser la valeur des matériaux et le coût de la main-d’œuvre, ou payer la plus-value apportée à l’immeuble ;
• transformations faites sans autorisation : le bailleur peut exiger la remise des locaux dans leur état antérieur, sans préjudice de dommages et intérêts. S’il garde les aménagements, il ne doit aucune indemnité.

Relisez donc votre contrat : beaucoup de baux règlent ce point dans une clause particulière.

L’avis de transfert

L’article 5 permet à tout preneur dont le bail prend fin d’apposer sur les locaux, pendant les six mois qui suivent son départ, « un avis apparent indiquant le lieu où il a transféré son établissement ». C’est un moyen simple de garder sa clientèle.

L’état des lieux de sortie

La comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie tranche la plupart des désaccords : usure de la vitrine et des sols, installations techniques, enseigne, trous dans les murs. Notre guide sur l’état des lieux local professionnel explique ce que le constat d’entrée doit contenir pour servir de référence. Pour le jour du départ, voyez notre guide sur l’état des lieux de sortie d’un bien commercial : il détaille les points à vérifier et la manière de les consigner.

En cas de litige

Les demandes fondées sur la loi sur les baux commerciaux relèvent du juge de paix du lieu de l’immeuble, « nonobstant toute convention contraire » conclue avant le litige (article 29). Avant d’agir, chaque partie peut demander une conciliation devant ce juge (article 30). Les jugements rendus en cette matière sont susceptibles d’appel.

En résumé : un bail commercial prend fin par un préavis triennal du preneur, par un congé du bailleur autorisé par le contrat, par un accord constaté dans la forme légale ou, à l’échéance, par un refus de renouvellement. Sans réaction du preneur qui reste dans les lieux, il se prolonge pour une durée indéterminée. Dans tous les cas, le départ se prépare : aménagements, garantie et état des lieux de sortie.