Expulsion du locataire : procédure et trêve hivernale

L’expulsion d’un locataire est l’aboutissement d’une procédure judiciaire, jamais un geste que le bailleur peut accomplir seul. Elle suit le plus souvent des loyers impayés, mais aussi la fin d’un bail que le locataire refuse de quitter ou l’occupation d’un bien sans bail. Ce guide de nos guides location et bail décrit les étapes et les délais ; pour les recours qui précèdent, mise en demeure, plan d’apurement, garantie, voyez notre dossier sur le loyer impayé en Belgique.

Le principe, pas d’expulsion sans jugement

En Belgique, le bailleur qui veut récupérer son bien doit obtenir un titre exécutoire, en pratique un jugement du juge de paix qui prononce la résolution du bail ou constate sa fin et autorise l’expulsion. La brochure wallonne le formule sans détour : « Un jugement est toujours nécessaire pour expulser. » En Wallonie, une clause du bail qui permettrait de résilier automatiquement le bail en cas de manquement du locataire est réputée non écrite par l’article 37 du décret du 15 mars 2018.

Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, sortir les meubles ou empêcher l’accès au logement sont donc exclus, même lorsque les loyers ne sont plus payés depuis des mois ou que le bail a pris fin. Seul un huissier de justice peut procéder à l’expulsion, et seulement sur la base du jugement.

Le juge de paix apprécie souverainement la situation. Même s’il constate des manquements graves, il peut accorder au locataire un délai pour régulariser, assorti par exemple d’un plan d’apurement dont un seul défaut entraînera la résolution du bail et l’autorisation d’expulser.

Les étapes de la procédure

La mise en demeure

Tout commence par une mise en demeure écrite, qui rappelle au locataire ce qu’il doit et lui laisse l’occasion de payer ou de proposer une solution. À Bruxelles, elle est obligatoire pour le recouvrement d’une dette de loyer ou de charges (article 233quater du Code bruxellois du logement) : elle doit détailler la créance de manière complète, et l’action en justice ne peut être introduite qu’au plus tôt un mois après son envoi. Un modèle-type est publié par la Région.

La saisine du juge de paix

Le bailleur saisit le juge de paix du lieu du bien, par requête ou par citation. Le Code bruxellois privilégie la requête, moins coûteuse ; les frais d’une citation restent à charge du demandeur, sauf si le défendeur n’est pas inscrit dans les registres de la population. Quand la demande porte sur l’expulsion d’un logement, le délai de comparution est porté à 40 jours à Bruxelles.

Lorsqu’il n’y a pas de bail écrit, ou pour un occupant sans titre, Droits Quotidiens indique que l’action passe par une citation signifiée par huissier. Pour expulser un locataire sans bail, en Belgique, la règle de fond ne change pas : un jugement reste indispensable.

L’information du CPAS

La loi veut que le CPAS soit prévenu suffisamment tôt pour aider le locataire menacé d’expulsion. En Wallonie, pour un bail de résidence principale, une copie de l’acte introductif est envoyée au CPAS, par le greffier si la demande est introduite par requête, par l’huissier si elle l’est par citation ; le locataire peut s’y opposer dans un délai de deux jours. À Bruxelles, toute demande d’expulsion d’une personne qui a conclu un bail d’habitation est transmise par voie électronique au CPAS de la commune, puis la décision d’expulsion lui est également communiquée.

L’audience et le jugement

À l’audience, le juge tente d’abord de concilier les parties. À défaut d’accord, il statue : résolution du bail, condamnation au paiement des arriérés, autorisation d’expulser, ou au contraire délais de paiement. Droits Quotidiens note que l’expulsion est généralement autorisée lorsqu’au moins deux loyers sont impayés, ce qui reste une appréciation du juge et non une règle.

La signification et l’exécution

Le jugement est signifié au locataire par un huissier de justice. L’expulsion ne peut avoir lieu, en principe, qu’un mois après cette signification, sauf si le jugement fixe un autre délai ou si le bailleur prouve l’abandon des lieux ; le juge peut aussi réduire ou prolonger ce délai.

L’huissier doit prévenir l’occupant de la date de l’expulsion. En Wallonie, Droits Quotidiens indique un avertissement au moins cinq jours à l’avance. À Bruxelles, l’ordonnance du 22 juin 2023 impose un avis quinze jours ouvrables avant l’expulsion, et l’huissier doit informer le CPAS de la signification, faute de quoi le délai d’expulsion est suspendu.

La trêve hivernale

À Bruxelles, un moratoire pour tous les logements

Depuis l’ordonnance du 22 juin 2023, entrée en vigueur le 31 août 2023, aucune expulsion d’un logement ne peut être exécutée à Bruxelles du 1er novembre au 15 mars (article 233duodecies du Code bruxellois du logement). Selon la brochure juridique de la Région, seule l’expulsion proprement dite est suspendue : la signification du jugement et l’avis préalable peuvent intervenir pendant l’hiver.

Le moratoire s’applique de plein droit, sauf si le juge en dispose autrement par une décision spécialement motivée : relogement disponible, danger pour la santé ou la sécurité, comportement dangereux de l’occupant, force majeure dans le chef du bailleur. Pendant la suspension, l’occupant reste redevable d’une indemnité d’occupation ; s’il ne la paie pas, le bailleur peut s’adresser au Fonds de solidarité créé par l’ordonnance.

En Wallonie, pas de trêve générale pour le logement privé

En Wallonie, un logement privé peut être libéré par expulsion en hiver. Une interdiction générale a été appliquée du 1er novembre 2022 au 15 mars 2023, en raison de la crise énergétique, et selon Droits Quotidiens elle n’a pas été reconduite. Le juge peut toutefois tenir compte de l’hiver : la brochure wallonne cite parmi les circonstances qui peuvent justifier la prolongation du délai d’un mois l’impossibilité de reloger les occupants dans des conditions suffisantes, « en particulier pendant l’hiver ». Le juge fixe alors la période pendant laquelle l’expulsion ne peut pas être exécutée.

Les locataires d’un logement social wallon bénéficient d’une trêve du 1er novembre au 15 mars, sauf s’ils ont refusé la guidance budgétaire proposée par le CPAS.

Les cas particuliers

Expulsion en fin de bail. Un bail de résidence principale ne prend fin qu’au terme d’un congé régulier ; si le locataire reste dans les lieux après l’échéance, le bailleur doit faire constater la fin du bail par le juge et obtenir l’autorisation d’expulser. C’est le même parcours pour une expulsion en fin de bail que pour des impayés, avec un jugement à la clé. Côté locataire, les règles du départ volontaire sont expliquées dans notre guide pour résilier son bail.

Vente du logement. La vente ne permet pas, à elle seule, d’expulser le locataire. En Wallonie, si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation (article 63 du décret). Il ne peut y mettre fin que selon les règles prévues par le décret.

Bail commercial. Le juge de paix reste compétent et la règle est la même : pas d’expulsion sans titre exécutoire. Les motifs et délais propres au commerce sont détaillés dans notre guide sur la fin de bail commercial.

Dégradations, situation familiale. Une dégradation volontaire peut justifier la résolution du bail, mais ne dispense pas de la procédure. Aucun des textes consultés ne prévoit d’interdiction propre à une locataire enceinte ou à une famille avec enfants ; la situation familiale peut en revanche conduire le juge à prolonger le délai d’exécution.

Le sort des meubles et l’état du logement

L’avis d’expulsion prévient que les biens encore présents le jour fixé seront mis sur la voie publique. S’ils l’encombrent et que leur propriétaire les y laisse, la commune les enlève et les conserve aux frais de celui-ci ; elle tient un registre des biens enlevés et peut subordonner leur restitution au paiement des frais. Selon Droits Quotidiens, ils sont conservés six mois au plus ; à Bruxelles, ce délai peut être prolongé le temps de trouver un relogement durable, sauf pour des biens périssables ou dangereux.

Une fois le logement libéré, reste à constater son état. Sans remise des clés en présence des deux parties, le bailleur a intérêt à faire établir rapidement un constat détaillé, comparé à l’état des lieux d’entrée, avant tout nettoyage ou travaux : c’est la base de toute réclamation pour dégâts locatifs ou retenue sur la garantie.

En résumé : l’expulsion d’un locataire passe toujours par le juge de paix et l’huissier, avec un rôle d’alerte pour le CPAS et des délais protecteurs. À Bruxelles, aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre au 15 mars ; en Wallonie, la protection hivernale dépend du juge, sauf pour le logement social.