Bail commercial : faillite du locataire

Le rideau de votre locataire reste baissé, puis un courrier vous annonce le jugement déclaratif de faillite et le nom du curateur. Pour le bailleur, les questions se bousculent : le bail est-il rompu, les loyers seront-ils payés, peut-il récupérer son local ? Ce guide de nos guides location et bail répond, articles du Code de droit économique et de la loi hypothécaire à l’appui. Pour le régime général du contrat, voyez notre dossier sur le bail commercial en Belgique.

La faillite en quelques mots

La faillite est la procédure d’insolvabilité organisée par le livre XX du Code de droit économique. Selon son article XX.98, elle a pour but de mettre le patrimoine du débiteur sous la gestion d’un curateur, chargé d’administrer ce patrimoine, de le liquider et de répartir le produit de la liquidation entre les créanciers. Est en état de faillite le débiteur qui a cessé ses paiements de manière persistante et dont le crédit se trouve ébranlé (article XX.99).

Dès le jugement déclaratif, le failli est dessaisi de plein droit de l’administration de tous ses biens (article XX.110). Pour le bailleur, cela signifie une chose simple : son interlocuteur n’est plus le locataire lui-même, mais le curateur. Les paiements faits par le failli depuis le jour du jugement sont d’ailleurs inopposables à la masse.

Le bail commercial, défini par la loi du 30 avril 1951 comme le bail d’un local affecté principalement à un commerce de détail ou à un artisanat ouvert au public, n’échappe pas à ces règles. Pour la définition et la traduction du terme, voyez notre fiche sur le bail commercial au pluriel.

Le sort du bail, entre les mains du curateur

Le livre XX ne contient pas de règle propre au bail commercial. Celui-ci relève du régime général des contrats en cours, fixé par l’article XX.139 : « Les curateurs décident sans délai, dès leur entrée en fonction, s’ils poursuivent les contrats conclus avant la date du jugement déclaratif de faillite et auxquels ce jugement ne met pas fin automatiquement, ou s’ils les résilient unilatéralement lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement. »

Le bail poursuivi

Le curateur peut avoir intérêt à garder le local : pour y stocker les marchandises le temps de les vendre, pour y poursuivre provisoirement l’activité, ou pour céder le fonds de commerce avec le droit au bail. L’article XX.140 permet d’ailleurs au tribunal, si l’intérêt des créanciers le permet, d’autoriser la continuation provisoire des activités du failli.

Dans ce cas, l’article XX.139 précise que l’exécution des obligations du failli correspondant aux prestations effectuées par le cocontractant après le jugement déclaratif est à charge de la masse. Concrètement, les loyers relatifs à l’occupation postérieure au jugement sont supportés par la faillite.

Le bail résilié

Si le curateur n’a pas besoin du local, il peut résilier le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement. La créance de dommages et intérêts éventuellement due au bailleur du fait de cette résiliation « entre dans la masse » : elle se déclare avec les autres créances et suit le sort de la faillite.

La mise en demeure de quinze jours

C’est l’outil le plus utile au bailleur. Plutôt que de laisser courir une situation incertaine, local fermé et loyers impayés, il adresse aux curateurs une mise en demeure de prendre position sur la poursuite du bail. Trois issues sont alors possibles :

Adressez-la au curateur désigné et gardez une preuve de l’envoi et de sa date.

Déclarer sa créance

Les loyers et charges impayés avant le jugement, comme l’éventuelle indemnité de résiliation, ne sont pas payés directement par le curateur : ils doivent être déclarés. Selon l’article XX.155, pour entrer en ligne de compte dans une distribution ou bénéficier d’un droit de préférence, les créanciers déclarent leurs créances dans le registre au plus tard le jour prévu par le jugement déclaratif. Les titres sur lesquels repose la créance y sont annexés, et la déclaration précise l’identité du créancier, le fondement, le montant et les sûretés de la créance.

En pratique, joignez le bail, ses avenants, le décompte des loyers et charges, et mentionnez expressément le privilège du bailleur.

Le privilège du bailleur

La loi hypothécaire du 16 décembre 1851 accorde au bailleur, à son article 20, 1°, un privilège pour les loyers sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée. Son étendue est fixée par le texte :

• pour une maison, deux années échues, l’année courante et celle qui suivra ;
• et même, si le bail est authentique ou si, étant sous signature privée, il a une date certaine, tout ce qui est à échoir ; dans ce cas, les autres créanciers ont le droit de relouer la maison pour le restant du bail et de profiter des loyers, à charge de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû.

Le même privilège vaut pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l’exécution du bail. Et si les meubles qui garnissent les lieux ont été déplacés sans son consentement, le propriétaire peut les saisir et conserve son privilège, pourvu qu’il les revendique dans la quinzaine s’il s’agit de meubles garnissant une maison.

Ce privilège porte sur le prix des biens, pas sur le local lui-même : il donne au bailleur un rang de préférence lorsque le curateur réalise ces meubles, sans lui garantir un paiement intégral. Un bail authentique ou enregistré lui donne une portée plus large ; voyez aussi l’article bail commercial : bail notarié, repris dans les articles liés.

Cession du fonds et renouvellement

Lorsque le curateur réalise les actifs, le droit au bail fait souvent partie du fonds de commerce qu’il cherche à céder. La loi de 1951, à son article 10, prévoit qu’une interdiction de céder le bail ne peut faire obstacle à une cession faite avec celle du fonds de commerce et portant sur l’intégralité des droits du preneur, sauf si le bailleur ou sa famille habite une partie de l’immeuble ; le bailleur dispose de trente jours à partir de la signification du projet d’acte pour s’y opposer pour de justes motifs. Le cessionnaire devient alors le locataire direct du bailleur (article 11).

Si le bail approche de son échéance, la question du renouvellement se pose aussi : ses délais et conditions sont détaillés dans notre article sur le bail commercial et renouvellement. Pour la faillite d’un locataire dans les autres baux, logement compris, voyez notre article faillite du locataire : sort du bail.

Liquidation et autres procédures

Les recherches mêlent souvent faillite, liquidation judiciaire et liquidation volontaire ou amiable. Ce guide traite de la faillite organisée par le livre XX du Code de droit économique. La dissolution et la liquidation volontaires d’une société relèvent d’autres règles, et le livre XX organise aussi d’autres procédures, comme la réorganisation judiciaire. Dans ces cas, le sort du bail suit des règles différentes : faites-vous conseiller avant d’agir.

La restitution du local

Quand le bail prend fin, le local doit être libéré et restitué. C’est le moment de faire constater son état : aménagements laissés en place, enseigne, installations, dégâts éventuels. Selon l’ancien Code civil, à défaut d’état des lieux détaillé à l’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux dans l’état où ils se trouvent à la fin du bail, sauf preuve contraire. D’où l’importance de l’état initial : notre guide sur l’état des lieux d’un local commercial détaille son contenu, et celui consacré au bail commercial état des lieux de sortie explique comment se déroule la restitution. Organisez ce constat de manière contradictoire avec le curateur, qui administre les biens du failli : il servira de base à la créance du bailleur pour les réparations locatives.

En résumé : la faillite du locataire ne règle pas d’elle-même le sort du bail commercial. Le curateur décide de le poursuivre ou de le résilier, le bailleur peut l’obliger à trancher en quinze jours, déclare sa créance en invoquant son privilège, puis récupère un local dont l’état doit être constaté.