Séparation et bail : bail aux deux noms et sortie d’un locataire

Une séparation règle beaucoup de choses, mais pas le bail. Si vous avez signé à deux, le contrat continue de vous lier tous les deux envers le bailleur tant qu’il n’a pas été modifié, même si l’un de vous a déjà déménagé. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur les règles qui s’appliquent selon votre situation de couple, en Wallonie comme à Bruxelles. Pour les principes généraux du contrat, voyez d’abord notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Ce qui change, et ce qui ne change pas, quand un couple se sépare

Le bail est un contrat entre un bailleur et un ou plusieurs locataires. La rupture du couple n’y met pas fin d’elle-même : le loyer reste dû, la garantie reste bloquée, les obligations d’entretien continuent. Ce qui varie, c’est la manière dont l’un des partenaires peut quitter le contrat et le pouvoir que l’autre conserve sur le logement.

Trois questions déterminent la réponse :

1. Quel est votre statut : mariés, cohabitants légaux ou en union libre (cohabitation de fait) ?
2. Qui a signé le bail : les deux, ou un seul ?
3. Le bail contient-il une clause de solidarité : chaque locataire peut-il être poursuivi pour la totalité du loyer ?

Les règles de protection du logement familial viennent du droit fédéral (ancien Code civil) et s’appliquent donc de la même façon en Wallonie et à Bruxelles. Les règles propres au bail (durée, renon, garantie, état des lieux) dépendent en revanche de la Région où se trouve le logement.

Couple marié, le logement familial est protégé

Selon l’article 215, § 2, de l’ancien Code civil, rappelé par la brochure du Service public de Wallonie comme par celle de Bruxelles Logement, le bail du logement principal d’un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux, même si un seul a signé, et même s’il a été signé avant le mariage. Le bail « appartient » aux deux.

Concrètement :

• le bailleur doit envoyer tous les congés, notifications et exploits en deux exemplaires, séparément, à chacun des époux ;
• les époux doivent eux aussi adresser leurs congés et notifications ensemble au bailleur ;
• chacun peut invoquer la nullité d’un acte adressé uniquement à l’autre, à condition de prouver que le bailleur connaissait le mariage. D’où l’intérêt de le mentionner dans le bail ou de l’en avertir par recommandé.

En cas de séparation, aucun des deux ne peut donc mettre fin seul au bail. Selon Droits Quotidiens, un renon signé par un seul époux est nul et peut être annulé à la demande de l’autre. Si l’un des deux reste dans les lieux, deux voies existent, toutes deux avec l’accord du bailleur : mettre fin au bail et en conclure un nouveau au nom de celui qui reste, ou rédiger un avenant qui retire l’époux qui part et le libère du paiement du loyer.

Cohabitants légaux, les mêmes protections

Les brochures régionales précisent que ces règles s’appliquent également aux cohabitants légaux, mais pas aux cohabitants de fait. Vous ne pouvez donc pas mettre fin au contrat sans l’accord de l’autre, et le renon doit être signé par les deux.

Le tribunal de la famille peut décider lequel des deux occupe le logement pendant la séparation. Droits Quotidiens souligne cependant qu’il ne peut pas décider de ce que devient le contrat de bail : seule une entente entre les locataires et le bailleur permet de le modifier. Le site recommande aussi de régler dans l’avenant le sort de la garantie locative entre celui qui part et celui qui reste, et de vérifier à l’avance les frais éventuellement demandés par une agence pour rédiger ce document.

Union libre, tout dépend de la signature et de la solidarité

En union libre, il n’existe pas de protection du logement familial : ce sont les règles ordinaires du contrat qui s’appliquent. Droits Quotidiens distingue trois situations.

Le cas le plus délicat est celui du bail à deux noms avec clause de solidarité, très fréquent : partir sans rien signer laisse celui qui s’en va exposé au paiement de la totalité du loyer et des charges si son ex-partenaire cesse de payer.

La désolidarisation en pratique

Se « désolidariser » du bail, c’est obtenir que le bailleur accepte de libérer l’un des locataires pour l’avenir. La démarche se fait en deux temps :

1. Une lettre au bailleur, de préférence recommandée, qui l’informe du départ et lui demande son accord ;
2. Un avenant au bail, signé par les deux locataires et par le bailleur, qui retire celui qui part, désigne celui qui reste comme seul locataire et règle le sort de la garantie.

La lettre seule ne libère personne : c’est la signature de l’avenant par les trois parties qui compte. Le bailleur n’est pas obligé d’accepter, et il vérifiera souvent que celui qui reste peut assumer seul le loyer. Notre modèle : séparation et bail propose une lettre et un avenant à adapter, avec les points à compléter.

Si vous viviez en colocation avec d’autres personnes, d’autres règles s’appliquent, propres au bail de colocation : voyez notre article sur la lettre désolidarisation bail colocation.

La garantie locative et l’état du logement

La garantie locative est constituée pour le bail, pas pour chacun des locataires. Elle reste en place tant que le bail continue et ne sera libérée qu’à sa fin, après l’état des lieux de sortie. La séparation pose donc deux questions pratiques.

Le partage de la garantie. Si celui qui reste garde le bail, il rembourse souvent sa part à l’autre, et l’avenant le mentionne. Rien n’impose une formule plutôt qu’une autre : l’essentiel est de l’écrire, pour éviter un litige des mois plus tard.

L’état du logement au moment du départ. Lorsque l’un des deux quitte les lieux et que l’autre devient seul locataire, rien ne fixe l’état du logement à cette date. Le jour de la sortie définitive, il sera difficile de savoir quels dégâts existaient déjà. Un constat contradictoire daté, signé par le bailleur et les deux ex-partenaires, règle cette difficulté ; il devient indispensable si un nouveau bail est conclu au nom de celui qui reste.

Quand le bail est commercial

Certains couples exploitent ensemble un commerce dans un bien loué. La séparation ne change rien au bail commercial lui-même : les deux preneurs restent tenus selon le contrat, et les mêmes réflexes s’imposent, à savoir lire la clause de solidarité, négocier un avenant avec le bailleur et l’écrire. Les difficultés financières qui accompagnent parfois une rupture ont leurs propres règles, détaillées dans notre article bail commercial et faillite. À la fin du contrat, la remise en état se règle par comparaison des constats : voyez notre guide bail commercial état des lieux de sortie.

Les erreurs fréquentes

• Partir sans prévenir le bailleur : vous restez locataire, et donc exposé au loyer en cas de clause de solidarité.
• Envoyer un renon signé par un seul époux ou cohabitant légal : il peut être annulé.
• Se contenter d’un accord oral avec le bailleur : sans avenant signé, la preuve de la libération est difficile.
• Oublier la garantie : réglez son partage par écrit au moment du départ.
• Ne rien constater : sans constat daté, l’état du logement au moment du départ reste incertain.

En résumé, une séparation ne dissout pas le bail aux deux noms. Mariés et cohabitants légaux doivent agir ensemble ; en union libre, la clause de solidarité fait toute la différence. Dans tous les cas, celui qui part ne se libère vraiment qu’avec un écrit signé par le bailleur, et un constat de l’état des lieux à cette date protège les deux ex-partenaires.