Décès du locataire ou du propriétaire : que devient le bail ?

Lorsque le locataire ou le propriétaire d’un logement décède, les proches se posent vite les mêmes questions : le bail s’arrête-t-il, qui paie le loyer, un membre de la famille peut-il rester, que devient la garantie ? Les réponses dépendent de la personne décédée et de la Région où se trouve le bien. Ce guide de nos guides location et bail fait le point ; pour les règles générales du contrat, voyez notre article sur le contrat de bail en Belgique.

Le principe, un bail qui survit au décès

L’ancien Code civil pose une règle simple, toujours en vigueur pour les baux qu’il régit : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur » (article 1742). Comme tout contrat, le bail passe aux héritiers, avec ses droits et ses obligations. Le texte est consultable sur la page Justel de l’ancien Code civil.

Pour le bail d’habitation, les Régions ont adapté ce principe :

• en Wallonie, l’article 1742 est abrogé pour ce qui relève du bail d’habitation depuis le 1er septembre 2018 ; le décret du 15 mars 2018 règle le décès du preneur par une disposition propre ;
• à Bruxelles, la brochure juridique de la Région rappelle que, « conformément à l’article 1742 de l’ancien Code civil, le décès de l’une des parties ne met pas fin au contrat de bail, sauf en cas de bail à vie ».

Le bail à vie, conclu par écrit pour la vie du preneur, prend en effet fin de plein droit à son décès, en Wallonie (article 55, § 8, du décret) comme à Bruxelles (article 239, § 2, du Code).

Décès du locataire en Wallonie

L’article 46 du décret organise le décès du preneur. La version consolidée du décret sur Wallex fait foi.

Une fin de plein droit trois mois après le décès

Le bail « est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité ». Les héritiers n’ont donc pas de renon à envoyer ni d’indemnité de rupture à payer. Pendant ces trois mois, le logement reste loué : le loyer et les charges restent dus, et c’est le temps dont la famille dispose pour vider les lieux et organiser l’état des lieux de sortie.

La reprise du bail par un occupant

Toute personne domiciliée dans le logement depuis plus de six mois à la date du décès dispose d’un mois, à compter du jour du décès, pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. La brochure du Service public de Wallonie cite l’exemple du cohabitant de fait qui n’avait pas signé le bail. Le bailleur a ensuite un mois, à partir du lendemain de cette notification, pour s’y opposer « pour de justes motifs ». Sans opposition, le bail est repris aux mêmes conditions qu’avant le décès.

Le logement vide ou encore meublé

Si le logement est inoccupé et vide de tout bien, le bailleur peut faire constater la situation par un huissier, à sa requête ou à celle du juge de paix saisi par requête unilatérale : le bail prend alors fin à la date du constat. Si le logement est inoccupé mais encore garni des biens du défunt, l’huissier en dresse l’inventaire ; à l’issue des trois mois, le bailleur en dispose « en bon père de famille » à charge des ayants droit.

La garantie locative

Le bailleur peut faire libérer la garantie à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par requête unilatérale devant le juge compétent.

Décès du locataire à Bruxelles

Le Code bruxellois du logement ne prévoit pas de fin automatique : le bail passe aux héritiers du preneur, qui en deviennent tenus. Pour y mettre fin, ils donnent en principe congé selon les règles applicables au locataire pour le type de bail en cause, ou s’entendent avec le bailleur sur une date de sortie.

L’article 232 du Code ouvre toutefois une voie au bailleur, « par dérogation à l’article 1742 du Code civil ». Si, après le décès, le logement n’est plus occupé par les membres du ménage du preneur et si le loyer ou les charges restent impayés pendant deux mois à compter du décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié, sans préavis ni indemnité. La brochure régionale précise qu’il ne doit pas demander de jugement préalable.

Il peut alors disposer des biens laissés dans le logement, dans le respect des règles de dépôt de la loi du 30 décembre 1975, et faire libérer la garantie à son profit, à concurrence de ce qui lui est dû, par requête unilatérale devant le juge compétent. Ces situations sont souvent délicates : un avocat droit locatif Bruxelles ou le juge de paix, en conciliation, peuvent aider à trouver une issue.

Décès du propriétaire

Le décès du bailleur ne change rien pour le locataire : le bail continue. La brochure wallonne le dit sans détour : « En cas de décès du bailleur, le bail ne prend pas fin automatiquement. Les héritiers du bailleur sont donc tenus de poursuivre le bail en cours. » À Bruxelles, la règle découle de l’article 1742, rappelé par la brochure régionale.

En pratique, selon Droits Quotidiens :

• le locataire continue à payer le loyer sur le compte habituel, jusqu’à ce que les héritiers lui communiquent un nouveau numéro de compte ;
• les héritiers reprennent toutes les obligations du bailleur, dont les réparations qui lui incombent ;
• le conjoint ou cohabitant légal survivant qui hérite de l’usufruit peut occuper le bien ou en percevoir les loyers, mais doit respecter les règles de préavis et d’indemnités pour mettre fin au bail ;
• en l’absence d’héritiers, ce sont les autorités publiques qui gèrent la succession.

Les nouveaux bailleurs ne peuvent mettre fin au bail que dans les cas ouverts à tout bailleur, comme le congé pour occupation personnelle, avec les préavis et indemnités prévus. Le décès a aussi un effet sur la preuve : selon la brochure bruxelloise, un bail écrit sous seing privé acquiert date certaine à partir du jour du décès de l’une des parties qui l’a signé, ce qui compte si le bien est ensuite vendu.

Comparatif selon la Région

Pendant la période de transition

Entre le décès et la sortie, le logement doit rester entretenu. Les obligations du locataire passent à ses ayants droit : payer le loyer et les charges, mais aussi assurer l’entretien courant et les réparations locatives, comme un débouchage de canalisation ou le remplacement d’un joint. Couper trop tôt l’eau, le gaz ou l’électricité peut causer des dégâts, notamment en hiver ; mieux vaut relever les index des compteurs et en informer les fournisseurs.

Bail commercial, bail à ferme et autres baux

Pour un bail qui n’est pas un bail d’habitation, comme un bureau ou un garage loué seul, l’article 1742 de l’ancien Code civil s’applique dans les deux Régions : le décès de l’une des parties ne résout pas le bail, qui passe aux héritiers. Le bail commercial, le bail à ferme et l’emphytéose obéissent à leurs propres textes, qui ne sont pas détaillés ici ; il faut vérifier, avant toute démarche, quelle loi régit le contrat.

Les démarches pratiques

1. Informer le bailleur ou les locataires par écrit du décès, avec les coordonnées de la personne ou du notaire qui règle la succession.
2. Vérifier la Région où se trouve le logement et le type de bail, pour savoir si le bail s’arrête de lui-même ou s’il faut donner congé.
3. Respecter les délais : en Wallonie, un mois pour la reprise du bail par un occupant ; à Bruxelles, un congé en bonne et due forme si les héritiers ne gardent pas le logement.
4. Organiser la sortie : vider les lieux, relever les compteurs, dresser l’état des lieux de sortie.
5. Régler la garantie une fois les comptes faits entre le bailleur et la succession.

En résumé : en Wallonie, le bail du locataire décédé s’éteint trois mois après le décès ; à Bruxelles, il passe aux héritiers ; et le décès du propriétaire ne met fin au bail nulle part. Dans tous les cas, un écrit clair et un état des lieux contradictoire évitent bien des litiges au moment de rendre les clés.