Mise en demeure entre locataire et propriétaire (modèle)

Un chauffage en panne depuis des semaines, des loyers qui ne rentrent plus, un voisin qui se plaint du bruit : quand le dialogue ne suffit plus, la mise en demeure est l’étape qui précède presque toujours le juge de paix. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que cet acte signifie en droit belge, quand il est exigé, ce qu’il doit contenir, et propose deux modèles de lettre, pour le locataire comme pour le propriétaire.

Ce qu’est une mise en demeure

Le livre 5 du Code civil, consacré aux obligations, en donne une définition précise. Selon son article 5.231, la mise en demeure est « l’acte juridique unilatéral par lequel le créancier notifie au débiteur, de manière claire et non équivoque, sa volonté d’exiger l’exécution de son obligation ».

Appliqué au bail, le créancier est la partie qui attend quelque chose de l’autre : le bailleur qui attend son loyer, le preneur qui attend une réparation. La lettre n’est pas une simple relance amicale. Elle doit dire clairement ce qui est dû, par qui, et que son auteur en exige l’exécution.

Pourquoi elle compte autant

L’article 5.83 du Code civil énumère les sanctions de l’inexécution d’un contrat : l’exécution en nature, la réparation du dommage, la résolution du contrat, la réduction du prix et la suspension de sa propre obligation. Il précise que les quatre premières doivent être précédées d’une mise en demeure. Autrement dit, sans elle, demander au juge de condamner l’autre partie à réparer, à payer des dommages et intérêts ou à mettre fin au bail risque d’échouer. Pour une somme d’argent, les intérêts moratoires courent en principe à partir du jour de la mise en demeure (article 5.240).

Le même article 5.231 ajoute que la loi, le contrat ou la bonne foi peuvent exiger que le créancier accorde au débiteur un délai pour s’exécuter. D’où l’importance de fixer un délai raisonnable dans la lettre.

Les cas où elle n’est pas requise

L’article 5.233 prévoit que la mise en demeure n’est pas requise lorsqu’elle ne présente plus d’utilité : par exemple lorsqu’une obligation de ne pas faire a été violée, lorsque l’exécution est devenue impossible ou lorsque le débiteur a fait savoir qu’il n’exécuterait pas. Ces exceptions s’interprètent avec prudence : en pratique, une mise en demeure envoyée « pour rien » coûte bien moins cher qu’une procédure fragilisée par son absence.

Le texte consolidé du livre 5 sur Justel contient ces articles.

Les situations les plus fréquentes

Du locataire vers le propriétaire

• Des travaux ou réparations à charge du bailleur. La brochure wallonne sur le bail d’habitation conseille au preneur d’informer d’abord le bailleur, puis, s’il ne réagit pas, de lui adresser par recommandé une mise en demeure d’effectuer les travaux dans un certain délai. Elle rappelle qu’avant de s’adresser au juge de paix, l’envoi d’une mise en demeure par recommandé est obligatoire.
• Un bail non enregistré. En Wallonie, si une mise en demeure d’enregistrer le bail reste sans effet pendant un mois, le preneur peut quitter les lieux sans préavis ni indemnité.
• Un bail resté verbal. Les brochures wallonne et bruxelloise indiquent que chaque partie peut exiger un écrit par une mise en demeure envoyée par recommandé ou par huissier ; à défaut d’exécution dans les huit jours, le juge de paix peut contraindre l’autre partie à dresser, compléter ou signer un bail écrit.
• Des charges non justifiées. Lorsque le décompte des charges n’arrive pas, une mise en demeure permet de le réclamer formellement avant toute contestation.

Du propriétaire vers le locataire

• Des loyers ou charges impayés. À Bruxelles, l’article 233quater du Code bruxellois du logement impose que tout recouvrement d’une dette de loyer ou de charges commence par une mise en demeure écrite. Selon la brochure juridique régionale, elle doit contenir de manière complète et non équivoque toutes les données relatives à la créance, et l’action en justice ne peut être introduite qu’au plus tôt un mois après son envoi. Un modèle-type est proposé par la Région.
• Un logement mal entretenu. Le preneur doit user du logement en bon père de famille et assurer l’entretien courant. Un évier bouché qui déborde régulièrement, par exemple, relève souvent de l’entretien : notre guide sur le débouchage de canalisation aide à savoir qui paie quoi.
• Des nuisances. Bruit répété, dépôts dans les communs, troubles de voisinage : décrivez des faits datés, idéalement confirmés par des témoignages ou des constats.
• Une obligation d’équipement ou de sécurité non respectée. Détecteur retiré, matériel de sécurité non entretenu : voyez par exemple notre article sur l’extincteur en location.

Rédiger une mise en demeure efficace

Une bonne mise en demeure tient sur une page et contient :

1. l’identification des parties et du bien : noms, adresse du logement, date du bail ;
2. les faits, précis et datés : ce qui ne va pas, depuis quand, quels échanges ont déjà eu lieu ;
3. l’obligation en cause : paiement du loyer, réparation, enregistrement, entretien, fin d’une nuisance ;
4. la demande claire : ce que vous exigez, sans ambiguïté ;
5. un délai raisonnable pour s’exécuter, adapté à la demande (quelques jours pour un paiement, davantage pour des travaux) ;
6. la suite annoncée : saisine du juge de paix, demande de dommages et intérêts ou de résiliation ;
7. les pièces jointes : photos, courriers, décompte, rapport d’état des lieux.

Évitez les menaces disproportionnées et les reproches vagues. Le juge lira la lettre : un ton factuel sert toujours mieux son auteur.

Modèle de mise en demeure du locataire au propriétaire

Recommandé

Objet : mise en demeure d’effectuer des réparations, logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Je loue le logement situé [adresse] en vertu d’un bail du [date].

Le [date], je vous ai informé(e) de [description précise du problème : infiltration dans la chambre, chaudière hors service, etc.]. Malgré [mes courriers du … / notre échange du …], aucune intervention n’a eu lieu à ce jour.

Ces réparations vous incombent en tant que bailleur. Je vous mets donc en demeure de les faire exécuter dans un délai de [nombre] jours à compter de la réception de la présente.

À défaut, je me verrai contraint(e) de saisir le juge de paix afin d’obtenir l’exécution des travaux et la réparation de mon préjudice.

Vous trouverez en annexe [photos datées, copies des échanges].

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Nom, signature]

Modèle de mise en demeure du propriétaire au locataire

Recommandé

Objet : mise en demeure, logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Vous occupez le logement situé [adresse] en vertu d’un bail du [date].

Je constate que [décrivez les faits datés : loyers de [mois] non payés pour un total de [montant], ou nuisances répétées les [dates], ou défaut d’entretien constaté le [date]].

Ces faits constituent un manquement à vos obligations de preneur. Je vous mets en demeure de [payer la somme de [montant] / faire cesser ces nuisances / remettre le logement en état] dans un délai de [nombre] jours à compter de la réception de la présente.

À défaut, je saisirai le juge de paix afin d’obtenir [le paiement / l’exécution / la résiliation du bail à vos torts], avec les dommages et intérêts éventuels.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Nom, signature]

Pour une dette de loyer d’un logement bruxellois, utilisez de préférence le modèle-type proposé par la Région, qui reprend les mentions exigées, et respectez le délai d’un mois avant toute action.

Après la mise en demeure

Si l’autre partie s’exécute, conservez la trace de la solution trouvée. Si elle ne réagit pas, le juge de paix du canton où se trouve le logement est compétent pour les litiges de bail. Votre mise en demeure et sa preuve d’envoi seront les premières pièces du dossier.

Lorsque le litige porte sur l’état du logement, la preuve la plus solide reste la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état constaté ensuite. Un rapport détaillé, pièce par pièce, photos datées à l’appui, permet au juge de voir ce qui a changé et de départager usure normale, défaut d’entretien et dégât.

En résumé : la mise en demeure est l’acte qui transforme un désaccord en dossier. Écrite, datée, précise et assortie d’un délai, elle ouvre la porte aux solutions amiables comme au juge de paix.