Droits et obligations en location à Bruxelles : locataire et propriétaire

Louer un logement à Bruxelles, c’est entrer dans un cadre fixé par la Région et non par le seul contrat. Le locataire, que le Code appelle « preneur », et le propriétaire, appelé « bailleur », ont des droits et des obligations que le bail ne peut pas réduire. Ce guide de nos guides location et bail les met face à face, étape par étape, puis explique comment régler un désaccord.

Le Code bruxellois du logement, un droit du bail impératif

Depuis la sixième réforme de l’État, le bail d’habitation relève des Régions. À Bruxelles, les règles figurent principalement dans le Code bruxellois du logement, en vigueur pour les baux depuis le 1er janvier 2018. L’ordonnance du 4 avril 2024, entrée en vigueur le 1er novembre 2024, l’a profondément modifié ; certaines de ses règles ne valent que pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date. La brochure juridique de Bruxelles Logement signale chaque fois le régime applicable.

Le principe à retenir est posé par l’article 216 : les dispositions du Code relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent le contraire. Une clause qui s’en écarte est nulle ou réputée non écrite, même si les deux parties l’ont signée. Le Code s’applique à tous les contrats portant sur un logement, résidences secondaires comprises, mais pas aux hébergements touristiques comme Airbnb.

Avant la signature, des règles pour les deux parties

Ce que le propriétaire peut demander

Le bailleur choisit librement son locataire, mais sans discrimination. La liste des informations qu’il peut demander est limitée : nom et moyen de contact avant la visite ; montant des ressources et composition du ménage à l’appui de la candidature ; pièce d’identité et, le cas échéant, état civil de personne mariée ou cohabitante légale au moment de conclure. Tout ce qui ne figure pas dans cette liste ne peut pas être exigé, et le Service d’inspection régionale du logement peut réaliser des tests de discrimination.

Ce que le propriétaire doit communiquer

Au plus tard à la conclusion du bail, le bailleur communique la description et l’adresse exacte du logement, le loyer hors charges, l’existence de compteurs individuels, la liste et le montant des charges avec leur mode de calcul, le certificat PEB et le mode de gestion de l’immeuble. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 s’ajoutent la surface habitable, le loyer de référence et, pour une courte durée, le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le certificat énergétique fait l’objet d’un guide à part : certificat PEB Bruxelles location.

Un bail écrit et ses mentions

Le bail doit en principe être écrit et signé par les deux parties (article 218), avec l’identité des parties, la date de début, les locaux loués, le loyer, le loyer de référence ou son intervalle, les charges et les compteurs. Une annexe explicative régionale y est jointe. Un bail verbal reste valable, mais chaque partie peut exiger un écrit par mise en demeure ; sans suite dans les huit jours, le juge de paix peut l’y contraindre.

Certaines clauses sont réputées non écrites : celle qui interdit au locataire de se domicilier dans les lieux et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, celle qui interdit purement et simplement tout animal de compagnie.

Les obligations du propriétaire

Le bailleur remet un logement qui peut servir à l’usage prévu et qui respecte les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement (article 219). Si ce n’est pas le cas, le locataire peut exiger les travaux ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts ; en attendant les travaux, le juge peut réduire le loyer. Un défaut de conformité, électrique par exemple, engage donc d’abord la responsabilité du bailleur, sauf si le locataire en est lui-même responsable.

Pendant le bail, le propriétaire assume toutes les réparations autres que locatives : remplacement d’une chaudière défectueuse, robinetterie usée, toiture, tuyaux d’évacuation, et tout ce qui résulte de la vétusté. Il ne peut en principe réaliser que les réparations urgentes ; si elles durent plus de quarante jours, le loyer diminue à proportion (article 1724 de l’ancien Code civil).

Il doit aussi enregistrer le bail. Depuis le 1er janvier 2025, l’enregistrement des baux d’habitation est régional : le bailleur dépose sur la plateforme IRISrent le bail signé, ses annexes et l’état des lieux d’entrée, gratuitement, dans les deux mois de la signature. Tant que ce n’est pas fait, il ne peut ni indexer ni réviser le loyer à la hausse, et le locataire est dispensé des délais de congé et des indemnités.

Enfin, il ne peut pas mettre à charge du locataire les frais d’un intermédiaire, comme un agent immobilier, sauf si c’est le locataire qui l’a mandaté (article 228). Pour les baux de résidence principale, étudiants et glissants, le précompte immobilier reste à sa charge (article 226).

Les obligations du locataire

Le locataire paie le loyer et les charges convenus et use du logement en personne prudente, selon sa destination. Il assume les réparations locatives et le menu entretien : entretien et contrôle de la chaudière, ramonage, détartrage des robinets, remplacement des ampoules, entretien du parquet et du jardin. La vétusté et la force majeure restent pour le bailleur. La page régionale sur la répartition des réparations rappelle que les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire s’assure contre l’incendie et les dégâts des eaux (article 220/1). Il fournit chaque année la preuve du paiement des primes, au plus tard dans le mois de son entrée, puis dans le mois qui suit une demande du bailleur. À défaut, le bailleur peut faire ajouter à sa propre police une clause d’abandon de recours et en répercuter le coût.

Le locataire ne cède pas son bail sans l’accord écrit et préalable du bailleur ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le silence du bailleur pendant trente jours vaut acceptation. S’il vit dans le logement à titre de résidence principale, il ne peut en sous-louer qu’une partie.

L’état des lieux, obligation partagée

Les deux parties dressent contradictoirement un état des lieux d’entrée détaillé, soit pendant que les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation (article 220). Si l’une ne répond pas, l’autre peut demander au juge de paix de désigner un expert. Les parties peuvent aussi désigner ensemble un expert, dont elles partagent les honoraires ; une partie qui se fait accompagner de son propre expert le paie seule. Une formule vague comme « bien en bon état d’entretien et bien connu des parties » ne vaut pas état des lieux.

À la sortie, chaque partie peut exiger un état des lieux contradictoire, à frais partagés, après la libération des lieux et avant la remise des clés, au plus tard dans le mois. Le locataire rend le bien dans l’état décrit à l’entrée, sauf vétusté, force majeure ou usage normal ; sans état des lieux d’entrée détaillé, il est présumé l’avoir reçu dans l’état où il le rend. Il n’existe donc pas, en soi, d’obligation de repeindre un appartement en location : tout dépend de l’état constaté à l’entrée. Pour préparer ce moment, lisez notre guide sur l’état des lieux de sortie locataire.

Loyer, garantie et fin du bail

Le loyer est fixé librement sur le marché privé, mais le bail mentionne le loyer de référence. L’indexation n’est pas automatique : elle se demande par écrit, au plus tôt à la date anniversaire, et suppose un bail enregistré et un certificat PEB communiqué. Depuis le 1er mai 2025, la révision triennale se fonde sur le loyer de référence (article 240) : celui-ci doit dépasser d’au moins 20 % le loyer exigible, ou de 10 % après des travaux du bailleur, et le bien ne doit pas présenter de défauts de qualité substantiels ; la commission paritaire locative peut être consultée.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie locative ne dépasse pas deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code, au choix du locataire. Sauf litige, elle est libérée dans les deux mois de la remise des clés ; en cas de retard, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé.

Un bail de résidence principale dure neuf ans. Le locataire peut partir à tout moment avec un congé de trois mois, moyennant une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer pendant les trois premières années. Le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans les cas prévus : occupation personnelle, travaux importants ou sans motif contre indemnité, avec un congé de six mois. Il ne peut jamais expulser lui-même son locataire : une expulsion sans jugement l’expose à une indemnité de dix-huit mois de loyer (article 233/1).

Et en Wallonie

Un logement situé en Wallonie relève d’un autre texte, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Les grands principes se ressemblent, mais les détails diffèrent : garantie plafonnée à deux mois de loyer pour toutes les formes depuis le 1er juin 2023, assurance incendie du locataire, frais d’expert d’état des lieux répartis selon qui l’a désigné. Nous les détaillons dans notre guide droits et obligations en location en Wallonie : locataire et propriétaire.

Litige, conciliation et avocat en droit du bail

Les litiges locatifs relèvent du juge de paix du canton où se situe le logement. Avant tout procès, la conciliation est la voie la plus simple : elle est gratuite, ne nécessite pas d’avocat et peut être demandée, même verbalement, au greffe de la justice de paix. Si elle aboutit, le procès-verbal a la même valeur qu’un jugement. La médiation, qui aide les parties à trouver elles-mêmes une solution, est une autre option.

Pour un premier avis juridique, l’aide juridique de première ligne est gratuite et accessible à tous, notamment lors des permanences d’avocats dans les maisons de justice et les palais de justice. Si le dossier doit aller au fond, un avocat devient utile ; selon vos revenus, l’aide juridique de deuxième ligne, demandée au bureau d’aide juridique de l’Ordre des avocats, peut être partiellement ou totalement gratuite.

En résumé : à Bruxelles, le Code du logement fixe l’essentiel du partage des obligations. Un bail écrit et enregistré, un état des lieux d’entrée détaillé et une assurance à jour évitent la plupart des litiges.