Bail de colocation : bail verbal

Un ami qui cherche des colocataires, une chambre proposée par un propriétaire qui vit dans la maison, un accord conclu autour d’un café : beaucoup de colocations commencent sans contrat signé. La question « colocation avec propriétaire sans bail, est-ce valable ? » revient souvent, et la réponse dépend de ce que disent les règles régionales. Ce guide de nos guides location et bail fait le point pour la Wallonie et Bruxelles. Pour les règles générales du bail partagé, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Ce que dit la loi, un bail d’habitation doit être écrit

En Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose la règle sans détour : « Tout bail est établi par un écrit. » Cet écrit contient au minimum l’identité des parties, la date de prise de cours, la durée, le type de bail, la désignation des pièces louées, le loyer hors charges, les charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel, l’existence de compteurs et, lorsqu’il est requis, la date du dernier certificat PEB avec l’indice de performance. Cette obligation est impérative.

À Bruxelles, l’article 218 du Code bruxellois du Logement impose aussi que tout bail d’habitation soit « établi dans un écrit », avec notamment l’identité complète des parties, la date de prise de cours, la désignation des locaux, le loyer, les charges et les compteurs.

Ces règles valent quel que soit le nombre d’occupants. Elles s’appliquent donc à une colocation entre amis comme à la location d’une chambre dans la maison du propriétaire : le décret wallon vise le bail relatif à un logement « ou partie de celui-ci ».

Un bail verbal existe quand même

L’absence d’écrit ne signifie pas l’absence de bail. Dès que les parties se sont mises d’accord sur un logement et un loyer, et que l’occupant paie, un bail oral les lie. Les textes régionaux l’organisent d’ailleurs :

• en Wallonie, la partie la plus diligente peut, faute d’exécution dans les huit jours d’une mise en demeure envoyée par recommandé ou par exploit d’huissier, contraindre l’autre, au besoin en justice, à dresser, compléter ou signer une convention écrite, et demander que le jugement vaille bail écrit. La compétence du juge est limitée par l’existence préalable du contrat oral (article 3, § 3) ;
• à Bruxelles, le mécanisme est le même, et l’article 218, § 2, précise que le juge est tenu par le contenu prouvé du bail verbal liant les parties.

Tout se joue donc sur la preuve. Le décret wallon rappelle que si un bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins (article 4). Une fois le bail exécuté, les virements de loyer, les messages échangés, les annonces et la domiciliation deviennent précieux.

Colocation sans bail, pas de régime de colocation

Le régime propre à la colocation, avec sa solidarité légale, ses règles de départ et de remplacement, suppose des écrits.

En Wallonie, le bail de colocation est la location d’un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat, formalisée par un contrat unique entre les colocataires et le bailleur (article 2). La brochure du SPW sur le bail de colocation insiste : « Le bail de colocation doit être fait par écrit » et « il n’y a pas de bail de colocation sans pacte de colocation ».

À Bruxelles, le régime ne s’applique que si les parties consentent à l’appliquer (article 257), en signant un pacte de colocation. Droits Quotidiens parle, dans le cas contraire, de bail « non officiel » de colocation.

Concrètement, dans une colocation sans bail écrit :

• les règles de départ anticipé propres à la colocation, trois mois puis remplacement ou indemnité en Wallonie, deux mois et recherche d’un remplaçant à Bruxelles, ne peuvent pas être invoquées comme telles ;
• les mécanismes d’avenant au bail colocation à chaque arrivée n’ont pas de support ;
• la cession de bail colocation à un remplaçant devient une négociation au cas par cas ;
• la répartition du loyer, des charges et de la garantie repose sur la mémoire de chacun.

Chambre chez le propriétaire, un cas à part

Lorsque le propriétaire habite lui-même le logement et loue une ou plusieurs chambres, on parle souvent de colocation. Juridiquement, ce n’est pas un bail de colocation : le colocataire est défini comme « le preneur partie au bail de colocation », et le propriétaire qui loue est le bailleur, pas un colocataire signataire d’un pacte. Chaque occupant a en principe son propre bail d’habitation portant sur une partie du logement, avec l’usage des pièces communes.

Ce bail doit lui aussi être écrit. Il précise utilement la chambre louée, les pièces partagées (cuisine, salle de bain, salon), le loyer, les charges et leur mode de calcul, et les règles pratiques de vie commune.

La question de la résidence principale se pose aussi. En Wallonie, le régime du bail de résidence principale s’applique lorsque le preneur, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, affecte les lieux à sa résidence principale dès l’entrée ; une clause qui l’interdit est réputée non écrite si elle n’est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse (article 52). À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le bailleur ne peut pas interdire au preneur de se domicilier dans les lieux loués (article 218, § 6).

Ce que vous perdez sans écrit

Quelques précisions sur ce tableau :

• le SPF Finances rappelle que si aucun contrat de bail n’a été rédigé, il n’est pas possible de l’enregistrer ; il indique aussi que, dans certains cas, comme la location d’un kot ou d’une seconde résidence, l’écrit n’est pas obligatoire, ce qu’il faut lire à la lumière des textes régionaux cités plus haut ;
• en Wallonie, lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur n’est tenu que si le preneur occupe le bien depuis six mois au moins, et il peut alors mettre fin au bail pour certains motifs avec un congé de trois mois notifié dans les trois mois de l’acte (article 63) ;
• en Wallonie, l’indexation qui augmente le loyer d’un bail de résidence principale n’est due que si le bail a été conclu par écrit et enregistré (article 57) ;
• à Bruxelles, le bail de courte durée ne peut être conclu que par écrit (article 238).

L’état des lieux, grand oublié des colocations sans contrat

En Wallonie, les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire, pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation ; il est annexé au contrat de bail écrit et soumis à enregistrement (article 27). Si un expert est désigné conjointement, ses frais sont partagés à parts égales ; s’il est désigné par une seule partie, elle les assume.

Faute d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire (article 28). Dans une colocation sans contrat, où les occupants se succèdent sans formalité, cette présomption rend presque impossible d’imputer un dégât à la bonne personne.

Régulariser une colocation sans bail

La régularisation se fait en trois temps :

1. Proposer, puis exiger l’écrit. Commencez par proposer un bail. En cas de refus, une mise en demeure par recommandé ou par huissier ouvre la voie judiciaire après huit jours.
2. Signer le bail et le pacte. Pour entrer dans le régime de la colocation, tous les colocataires signent un contrat unique avec le bailleur et un pacte de colocation entre eux, au plus tard le jour du bail. Pour une chambre chez le propriétaire, un bail individuel suffit.
3. Dresser l’état des lieux et enregistrer. L’état des lieux est établi contradictoirement, puis le bailleur fait enregistrer le bail et l’état des lieux. En Wallonie, l’obligation d’enregistrement repose sur le bailleur (article 53).

En résumé, une colocation sans bail n’est pas nulle, mais elle prive chacun des protections prévues par les textes. Mettre l’accord par écrit, signer un pacte et dresser un état des lieux d’entrée, c’est transformer une entente fragile en location sûre pour le bailleur comme pour chaque colocataire.