Bail commercial : clauses

Un bail commercial engage le commerçant pour neuf ans au moins. Chaque clause compte : celle qui décrit l’activité autorisée, celle qui règle les travaux, celle qui permet de mettre fin au contrat en cas de manquement. Mais toutes ne se négocient pas librement, car la loi du 30 avril 1951 contient des règles impératives. Ce guide de nos guides location et bail passe en revue les clauses à vérifier. Pour le cadre général, voyez notre article sur le bail commercial en Belgique.

Ce que la loi impose, ce que les parties négocient

Les règles propres aux baux commerciaux, issues de la loi du 30 avril 1951 et insérées dans le Code civil, s’appliquent aux immeubles affectés principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public. Pour la définition complète et le vocabulaire, notre fiche bail commercial au pluriel rappelle l’essentiel.

Les conditions du bail commercial que vous négociez doivent donc s’inscrire dans ce cadre. Une clause contraire au socle légal ne produira pas l’effet voulu, même signée.

La clause résolutoire

La clause résolutoire du bail commercial est l’une des plus recherchées, et l’une des plus mal comprises.

Ce que dit le livre 5 du Code civil

Depuis le 1er janvier 2023, le livre 5 du Code civil sur les obligations encadre expressément la clause résolutoire : elle « reconnaît au créancier le droit de résoudre le contrat sans intervention préalable du juge, lorsque le débiteur manque à l’une de ses obligations ». Le créancier la met en œuvre « par notification écrite au débiteur », qui « indique les manquements qui lui sont reprochés ». La résolution reste soumise au contrôle du juge, qui peut constater que les conditions n’étaient pas réunies ou que la notification est abusive.

Ces règles visent les contrats conclus après leur entrée en vigueur ; pour un bail plus ancien, ce sont les règles antérieures qui s’appliquent, et un conseil juridique est indispensable avant toute résolution.

Comment la rédiger

Une clause résolutoire utile précise :

• les manquements visés (défaut de paiement du loyer ou des charges, défaut d’assurance, changement de destination non autorisé…) ;
• la forme de la notification (lettre recommandée ou exploit d’huissier) ;
• le cas échéant, un délai laissé au débiteur pour régulariser après une mise en demeure.

En cas de contestation, c’est le juge de paix du lieu de l’immeuble qui tranche. Pour la même clause dans un logement, les règles et la pratique diffèrent : voyez notre guide sur la clause résolutoire bail habitation.

Les clauses que la loi neutralise

Plusieurs stipulations fréquentes dans les trames privées se heurtent au texte légal, publié et tenu à jour sur Justel :

• Une durée de moins de neuf ans pour un bail commercial ordinaire : la loi précise que la durée « ne peut être inférieure à neuf années ». Seul le bail de courte durée, d’un an au plus et conclu par écrit, y échappe, en Wallonie depuis le décret du 15 mars 2018 comme à Bruxelles.
• L’interdiction absolue de céder : elle ne peut pas empêcher une cession faite en même temps que la cession du fonds de commerce et portant sur tous les droits du preneur.
• La clause d’enseigne : dans la version wallonne, « toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite ».
• La clause désignant un autre juge : les contestations relèvent du juge de paix du lieu de l’immeuble, « nonobstant toute convention contraire ». Une clause d’arbitrage mérite l’examen d’un avocat.

Les clauses à négocier avec soin

Destination

La clause de destination décrit l’activité autorisée. Elle détermine si le régime des baux commerciaux s’applique et limite les changements d’activité. Prévoyez les activités connexes que vous envisagez, et, si vous le souhaitez, une clause d’exclusivité protégeant votre activité dans l’immeuble.

Travaux et aménagements

Qui paie les aménagements, qui en devient propriétaire, faut-il remettre les lieux dans leur état d’origine ? Pour Bruxelles, hub.brussels rappelle que le preneur qui souhaite réaliser des travaux doit les notifier au bailleur par recommandé, que celui-ci dispose de trente jours pour s’opposer, et que le coût des travaux ne peut dépasser trois années de loyer. Pensez aussi aux autorisations urbanistiques. La répartition des grosses réparations entre bailleur et preneur mérite une clause claire.

Loyer, charges et garantie

Le loyer est libre ; son indexation doit être prévue par une clause précise, avec la formule et l’indice. La révision à chaque triennat reste possible si la valeur locative s’écarte d’au moins 15 %. La liste des charges, la répartition du précompte immobilier et la forme de la garantie sont à écrire noir sur blanc.

Solidarité et garanties personnelles

Lorsqu’un bail est signé par une société, le bailleur peut demander une caution personnelle du gérant ou une garantie bancaire. Rappelons aussi qu’en cas de cession avec le fonds, la loi prévoit que le preneur d’origine reste solidairement tenu des obligations du bail.

Conditions suspensives

Un bail peut être conclu sous condition suspensive : obtention d’un permis, d’un financement, d’une autorisation d’exploiter. La clause fixe l’événement attendu, le délai et les conséquences s’il ne se réalise pas. Sans elle, le commerçant risque d’être lié par un bail pour un local qu’il ne peut pas exploiter.

Cession et sous-location

La loi protège la cession et la sous-location faites avec le fonds de commerce, mais le contrat peut organiser le reste : procédure d’information, pièces à fournir sur le repreneur, garanties demandées, sort de la sous-location partielle. Une clause d’agrément qui prétendrait bloquer toute cession avec le fonds se heurterait à la loi ; une clause qui organise la procédure, elle, est utile aux deux parties.

Durée, résiliation et fin de bail

La durée minimale et la résiliation triennale du preneur sont fixées par la loi. Le contrat peut en revanche préciser la date de prise de cours, les modalités pratiques du préavis et la remise des clés. La fin de commun accord obéit à une forme particulière : hors Wallonie, un acte authentique ou une déclaration devant le juge ; en Wallonie, depuis le décret du 15 mars 2018, un acte écrit présenté à l’enregistrement. Inutile de prévoir une autre forme dans le bail : c’est celle de la loi qui compte.

Remise en état en fin de bail

C’est souvent la clause la plus disputée au départ du preneur. Elle précise si les aménagements restent acquis au bailleur, avec ou sans indemnité, ou doivent être retirés, et dans quel état le local doit être rendu. Rédigée sans référence à un état des lieux d’entrée précis, elle ouvre la porte à des discussions sans fin : que faut-il remettre « dans l’état d’origine » si personne ne l’a décrit ?

Les clauses à relire deux fois

Certaines stipulations passent inaperçues à la signature et pèsent lourd plus tard :

• les frais et taxes mis à charge du preneur, dont la liste doit être exhaustive ;
• les assurances exigées de chaque partie et l’éventuelle clause d’abandon de recours ;
• la clause pénale ou les intérêts de retard en cas d’impayé ;
• la clause résolutoire, dont les manquements visés doivent rester proportionnés ;
• les échéances, à reporter immédiatement dans un agenda : fins de triennat, fenêtre de renouvellement.

Les annexes à joindre au bail

Contrairement au bail d’habitation wallon, qui impose de joindre une annexe explicative établie par le Gouvernement, nous n’avons pas trouvé, dans la loi sur les baux commerciaux, de liste d’annexes obligatoires. Cela ne veut pas dire qu’il faut s’en passer. Une bonne annexe au bail commercial évite des années de discussion :

• l’état des lieux d’entrée, dressé avant les travaux : notre guide sur l’état des lieux d’un bail commercial détaille son contenu ;
• les plans et la description des surfaces louées ;
• la description des aménagements autorisés et de leur sort en fin de bail ;
• l’acte de caution ou la garantie bancaire, le cas échéant ;
• les attestations techniques utiles au bien et à l’activité.

En fin de bail, c’est la comparaison avec l’état d’entrée qui permettra de régler la remise en état ; notre guide sur l’état des lieux de sortie d’un bien commercial explique la démarche.

Et dans les autres baux

Les clauses d’un bail partagé entre plusieurs occupants répondent à d’autres enjeux : voyez notre article bail de colocation : clauses.

En résumé : un bail commercial combine des règles impératives, qu’aucune clause ne peut écarter, et une large liberté contractuelle sur le loyer, les charges, les travaux et les garanties. La clause résolutoire, encadrée par le livre 5 du Code civil, et les annexes, à commencer par l’état des lieux d’entrée, méritent une attention particulière.