Bail de colocation : coût

Dans une colocation, le coût réel ne se résume pas au loyer divisé par le nombre de chambres. Charges communes et privatives, garantie locative, assurance, état des lieux, frais liés aux arrivées et aux départs : ce guide de nos guides location et bail passe en revue ce que coûte un bail de colocation en Wallonie et à Bruxelles, et ce que la loi interdit de facturer aux colocataires. Pour les règles générales de ce mode d’habitat, commencez par notre article sur la colocation en Belgique.

Vous ne trouverez pas ici de « prix moyen » de la colocation. Le loyer se fixe librement entre le bailleur et les colocataires, et il varie avec la ville, le quartier, la taille des chambres et l’équipement du logement, à Bruxelles-centre comme à Liège ou à Namur. L’objectif est plutôt de vous aider à identifier chaque poste, à savoir qui le paie et à le chiffrer avant de signer.

Le loyer, un montant unique pour tout le logement

Un bail de colocation est un contrat unique, signé par le bailleur et par tous les colocataires. Il mentionne un seul loyer hors charges, dû pour l’ensemble du logement. En Wallonie, le décret impose en outre un pacte de colocation, signé entre colocataires au plus tard le jour du bail, qui fixe notamment la répartition du loyer lorsque le bail ne la prévoit pas. À Bruxelles, le pacte fixe lui aussi la clé de répartition du loyer.

La solidarité, un coût caché

Envers le bailleur, les colocataires sont solidairement tenus de toutes les obligations du bail. Concrètement, il n’existe qu’une seule dette : le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à n’importe quel colocataire, puis poursuivre les autres. Selon la brochure du Service public de Wallonie sur le bail de colocation, le colocataire qui a tout payé ne peut ensuite réclamer aux autres que leur part individuelle, en les poursuivant un par un.

Répartir le loyer entre colocataires

La loi ne fixe pas de clé de répartition. Parts égales, parts proportionnelles à la taille des chambres, supplément pour une chambre avec salle d’eau privative : tout est possible, à condition de l’écrire dans le pacte. Le modèle wallon de pacte propose deux modes de paiement : chaque colocataire verse sa part directement sur le compte du bailleur, ou les parts transitent par un compte ouvert au nom de la colocation, alimenté au plus tard deux jours avant l’échéance.

Les charges, forfaitaires ou provisionnelles

Le bail indique si les charges communes et privatives sont forfaitaires ou provisionnelles. La différence pèse sur le budget :

• un forfait est un montant fixe, sans décompte ultérieur. Il ne peut être adapté unilatéralement, mais chaque partie peut demander à tout moment au juge de paix sa révision ou sa conversion en charges réelles. En Wallonie, cette règle de la résidence principale s’applique aussi à la colocation de droit commun ;
• une provision est une avance sur les charges réelles. Un décompte est établi au moins une fois par an sur la base des dépenses réelles, et le bailleur produit les justificatifs. Selon le cas, il rembourse le trop-perçu ou réclame la différence.

Les frais et charges figurent dans un compte distinct du loyer. Pour l’eau, le gaz, l’électricité et internet, le pacte de colocation règle qui conclut les contrats d’approvisionnement et comment les factures se répartissent. C’est souvent là que naissent les tensions : un tableau de répartition tenu à jour vaut mieux qu’un accord oral.

Qui paie quoi dans un bail de colocation

Le précompte immobilier, jamais pour les colocataires

Le décret wallon est explicite : le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur, et cette règle fait partie des dispositions impératives de la colocation. Elle vaut donc aussi pour une colocation d’étudiants qui n’est la résidence principale de personne. À Bruxelles, le Code du logement interdit de même de mettre le précompte à charge du preneur d’un bail de colocation.

La garantie locative en colocation

Le plafond dépend de la Région et de l’usage du logement.

• En Wallonie, colocation de résidence principale : les règles de la résidence principale s’appliquent. Depuis le 1er juin 2023, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme : compte individualisé bloqué, garantie bancaire ou garantie bancaire obtenue par l’intermédiaire du CPAS.
• En Wallonie, colocation de droit commun : la brochure du Service public de Wallonie indique, pour la garantie, la liberté contractuelle, et le modèle officiel laisse sa forme à compléter.
• À Bruxelles : pour les baux de résidence principale conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer et prend l’une des cinq formes prévues par le Code bruxellois du logement.

Le plafond se calcule sur le loyer total. Reprenons l’exemple de la brochure wallonne : un loyer de 1 200 euros partagé entre trois colocataires qui paient 500, 400 et 300 euros. En colocation de résidence principale, la garantie ne peut dépasser deux mois de ce loyer, soit 2 400 euros pour l’ensemble des colocataires. Sa répartition entre eux relève du pacte, qui doit régler les conditions de constitution et de libération de la garantie.

L’enregistrement, gratuit dans les deux mois

L’enregistrement du bail est une obligation du bailleur, et il est gratuit s’il intervient dans les deux mois de la signature.

• En Wallonie, le bailleur s’adresse au bureau Sécurité juridique du SPF Finances du lieu du logement, sur place ou par courrier, ou enregistre le bail en ligne via MyRent. L’état des lieux d’entrée est enregistré avec le bail. À l’arrivée d’un nouveau colocataire, l’avenant au bail doit être enregistré, et cette obligation repose sur le nouveau colocataire.
• À Bruxelles, la Région indique que les baux d’habitation s’enregistrent depuis le 1er janvier 2025 sur la plateforme régionale IRISrent et, depuis un arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, également sur MyRent. Selon la page de be.brussels consacrée à l’enregistrement, l’enregistrement reste gratuit, à charge du bailleur, et les locataires peuvent aussi y procéder.

L’état des lieux et ses avenants

L’état des lieux d’entrée est obligatoire. En Wallonie, il est détaillé et contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Si les parties désignent ensemble un expert, ses frais sont partagés à parts égales ; si une seule partie désigne un expert, elle en assume les frais. En colocation, la « partie » preneuse regroupe tous les colocataires, qui se répartissent leur part selon le pacte.

La colocation ajoute des états des lieux en cours de bail. En Wallonie, à chaque départ et à chaque arrivée, les colocataires dressent un avenant à l’état des lieux qui vise la chambre du colocataire concerné et les parties communes. En cas de départ anticipé, cet avenant est établi aux frais du sortant, ou à frais partagés avec son remplaçant. À Bruxelles, le pacte peut imposer un état des lieux intermédiaire lors d’un départ anticipé, pour déterminer les responsabilités de chacun et ventiler les frais de réparation locative. Chaque mouvement suppose aussi un changement de colocataire avenant au bail : c’est le document qui fait entrer le nouveau venu dans le contrat.

Pour notre part, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie ; le prix exact dépend de la taille du logement et se confirme sur devis.

L’assurance incendie

En Wallonie, les colocataires répondent de l’incendie, sauf preuve qu’il s’est produit sans leur faute. Sauf convention contraire, ils souscrivent une assurance incendie avant d’entrer dans les lieux ; à défaut de preuve du paiement des primes, le bailleur peut ajouter une clause d’abandon de recours à sa propre assurance, à leurs frais.

À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur s’assure contre l’incendie et le dégât des eaux, et en apporte la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit la demande du bailleur. Le pacte précise qui souscrit le contrat et comment la prime se partage.

Le coût d’un départ anticipé

C’est le poste que l’on oublie au moment de signer.

• En Wallonie, le colocataire qui veut partir envoie en même temps un préavis de trois mois au bailleur et à ses colocataires. Il est libéré sans indemnité si un remplaçant a reçu l’agrément du bailleur et des colocataires, qui ne peuvent le refuser que pour de justes motifs. À défaut, il verse à ses colocataires une indemnité égale à trois fois sa part du loyer. Dans l’exemple de la brochure, le colocataire qui payait 500 euros verse 1 500 euros à ses deux colocataires.
• À Bruxelles, le congé est de deux mois. Le colocataire qui part doit trouver un remplaçant ou démontrer une recherche active et suffisante ; à défaut, ses obligations pour l’avenir et sa solidarité s’éteignent au plus tard six mois après l’expiration de son congé, d’après l’article 260 du Code bruxellois du logement.

Trouver soi-même un remplaçant reste donc la solution la moins coûteuse. Les formalités de cette substitution sont détaillées dans notre guide sur la reprise de bail colocation.

Les frais d’agence à Bruxelles

À Bruxelles, le Code du logement répute non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location, sauf si le preneur est lui-même le commanditaire de la mission d’intermédiation. Si une agence a été mandatée par le bailleur pour trouver des colocataires, sa rémunération ne peut donc pas leur être refacturée par le bail.

En résumé : le coût d’un bail de colocation se compose du loyer et des charges, mais aussi de la garantie, de l’assurance, de l’état des lieux et des mouvements de colocataires. Le bail et le pacte doivent régler chacun de ces postes par écrit, avant la remise des clés.