Bail à ferme : comment le rédiger

Rédiger un bail à ferme ne se résume pas à remplir un contrat type. Le bail rural engage les parties pour des décennies, et plusieurs protections du bailleur ne jouent que si elles ont été prévues le jour de la signature. Ce guide de nos guides location et bail décrit la méthode en Wallonie, étape par étape, puis répond aux deux questions que se posent le plus souvent les propriétaires : peut-on éviter le bail à ferme, et comment récupérer une terre louée ? Pour les règles de fond du contrat, lisez d’abord notre article sur le bail à ferme.

Vérifier d’abord qu’il s’agit bien d’un bail à ferme

La loi du 4 novembre 1969 s’applique aux baux de biens immeubles qui, dès l’entrée en jouissance du preneur, ou par accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole : cultures, prairies, maraîchage, arboriculture fruitière, pépinières, et les bâtiments qui vont avec. Le nom donné au contrat ne compte pas. Selon le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne, si un juge constate que les éléments d’un bail à ferme sont réunis, il requalifie la convention, même intitulée autrement.

Ce guide décrit le régime wallon, issu du décret du 2 mai 2019 et applicable depuis le 1er janvier 2020. La Flandre a son propre décret, et Bruxelles applique la loi fédérale de 1969.

Rédiger le bail en cinq étapes

Étape 1, choisir le type de bail

Le type de bail se choisit à la signature et conditionne toute la suite.

Le bail de courte durée n’est possible que dans des hypothèses limitées : attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession des bailleurs, attente de la fin des études agricoles d’un descendant du bailleur, incapacité ou maladie grave du propriétaire exploitant.

Étape 2, écrire les mentions obligatoires

Selon le texte consolidé de la loi sur Wallex, l’écrit mentionne au minimum :

• l’identité complète des parties, avec leur numéro de registre national et, s’ils sont connus, leur numéro de producteur et leur numéro d’entreprise ;
• la date de prise de cours et la durée du bail ;
• la désignation cadastrale de chaque parcelle ;
• le revenu cadastral non indexé de chaque parcelle et la région agricole où elle se trouve.

Un extrait cadastral récent évite les erreurs sur ces deux derniers points, qui servent aussi au calcul du fermage.

Étape 3, prévoir les clauses dès l’origine

Le guide pratique wallon insiste sur quatre clauses que le bailleur doit insérer à la signature :

• la clause de décès, qui lui permet de donner congé aux héritiers si le preneur décède sans laisser de conjoint, de cohabitant légal ni de descendant ;
• la clause de vente, qui identifie une parcelle d’au plus deux hectares, ou d’au plus dix pour cent d’un ensemble d’un seul tenant, pouvant être libérée pour être vendue ;
• la qualité des terrains, en indiquant qu’un terrain est à bâtir ou à destination industrielle, ce qui facilite sa récupération pour cette destination ;
• les clauses environnementales, qui restent limitées par la liberté de culture quasi absolue du preneur.

Étape 4, fixer le fermage

Le fermage est fixé librement, sans pouvoir dépasser le maximum légal : le revenu cadastral non indexé multiplié par le coefficient de fermage de l’année, propre à la région agricole et à la province. Les coefficients sont publiés chaque année sur la page coefficients de fermage du portail de l’agriculture wallonne. Des majorations ne sont admises que pour certains baux, notamment ceux conclus devant notaire avec une première période longue.

Étape 5, état des lieux, notification et enregistrement

L’état des lieux d’entrée est dressé contradictoirement et à frais communs, avant l’entrée en jouissance ou au cours des trois premiers mois. Les données du bail sont transmises sans délai à l’Observatoire du foncier agricole, par le bailleur ou par le notaire. Enfin, un bail qui ne porte pas sur un logement s’enregistre dans les quatre mois de la signature, selon le SPF Finances ; le bail doit préciser quelle partie s’en charge.

Un bail à ferme n’a pas la même logique que les autres contrats : ce que vous savez sur comment faire un bail de colocation ou sur la manière d’établir un bail commercial ne se transpose pas à une terre agricole, où la durée, le loyer et la fin du contrat sont fixés par une loi protectrice du preneur.

Comment éviter le bail à ferme, et dans quelles limites

C’est une question fréquente chez les propriétaires qui hésitent à louer pour des décennies. Soyons clairs : on ne contourne pas la loi en changeant le nom du contrat. En revanche, certaines conventions réellement différentes ne sont pas soumises au bail à ferme. Le guide pratique publié sur le portail de l’agriculture wallonne en dresse la liste.

Le prêt à usage est la formule la plus utilisée par un propriétaire qui veut faire entretenir sa terre sans s’engager dans un bail. Le guide conseille de toujours le mettre par écrit. Le contrat de culture, lui, est réservé aux agriculteurs : conclu par un particulier, il risque la requalification. Quant à la vente d’herbe sur pied, le même guide la juge risquée, car sa qualification ne fait pas l’unanimité.

Si le propriétaire souhaite louer tout en gardant de la visibilité, la loi elle-même offre des outils : un bail de carrière, qui se termine à l’âge légal de la pension du preneur, ou un bail de courte durée dans les cas prévus. Ce sont de vrais baux à ferme, mais avec une fin plus prévisible.

Récupérer une terre agricole louée

Avec un bail

Le bail ne s’arrête pas de lui-même à l’échéance : sans congé valable, il se prolonge. Le bailleur ne peut donner congé que pour les motifs limités par la loi, comme l’exploitation personnelle, l’affectation d’un terrain mentionné comme terrain à bâtir ou la vente de la parcelle identifiée par la clause de vente, dans des délais souvent longs et selon des formes précises.

Pour un bail classique, le guide pratique wallon indique qu’à la fin de la quatrième période d’occupation, le bailleur peut récupérer son bien sans justification, en prévenant le preneur suffisamment tôt. S’il le laisse dans les lieux, le bail se poursuit d’année en année et peut alors prendre fin moyennant un congé avec un préavis de six mois.

Les parties peuvent aussi s’entendre à tout moment. Mais une résiliation amiable n’est valable que si elle est actée devant un notaire ou devant le juge de paix : un simple écrit entre elles n’a aucune valeur légale.

Sans bail écrit

L’absence d’écrit ne supprime pas le bail. Si un agriculteur exploite la terre contre paiement, un bail à ferme verbal existe, et chaque partie peut contraindre l’autre à signer un écrit qui constate leur accord. Le preneur peut aussi prouver le bail par une offre de paiement du fermage à laquelle le bailleur n’a pas réagi dans les six mois. Pour récupérer la terre, ce sont alors les règles de congé du bail à ferme qui s’appliquent.

Si, au contraire, la terre a été réellement prêtée sans aucune contrepartie, il s’agit d’un prêt à usage et non d’un bail à ferme. Le juge vérifiera les faits : un historique de paiements, même modestes, change tout.

Côté preneur

Le preneur peut toujours mettre fin au bail sans motif, avec un préavis d’un an au moins, selon le guide pratique wallon. À sa sortie, c’est le bailleur qui peut lui devoir des indemnités pour les travaux, plantations et améliorations laissés à sa sortie.

Le rôle de l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée n’est pas une formalité de plus. Faute d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, ce qui complique toute demande pour dégradations. Pour les bâtiments, une description pièce par pièce avec photos datées reste la meilleure preuve. Notre bureau intervient comme expert indépendant, désigné par une partie ou par les deux, pour la partie bâtie du bien loué.

En résumé, un bail à ferme bien rédigé se construit dans l’ordre : type de bail, mentions obligatoires, clauses du bailleur, fermage dans le plafond, puis état des lieux, notification et enregistrement. Éviter le bail à ferme n’est possible qu’avec des conventions réellement différentes, et récupérer une terre louée suppose de respecter les motifs et délais de congé prévus par la loi.