Bail glissant : durée

Le bail glissant est un tremplin : une personne accompagnée socialement entre dans un logement comme sous-locataire d’un organisme autorisé, puis reprend le bail à son nom. Toute la question est de savoir quand. Ce guide de nos guides location et bail détaille la question du bail glissant, durée et échéances comprises, en Wallonie et à Bruxelles. Pour le principe du mécanisme, les opérateurs autorisés et les mentions du contrat, commencez par notre article sur le bail glissant.

Trois ans au plus, une règle commune aux deux Régions

La durée maximale est fixée par un texte régional, et les deux textes concordent. En Wallonie, l’article 87 du décret du 15 mars 2018 dispose que « tout bail principal et toute sous-location » visés par le mécanisme « sont conclus pour une durée maximale de trois années » (décret wallon sur Wallex). À Bruxelles, l’article 265 du Code bruxellois du logement reprend exactement la même règle (Code bruxellois du logement sur Justel).

Ces trois années correspondent à la phase d’accompagnement. La brochure du Service public de Wallonie le résume ainsi : la durée du bail glissant « doit permettre au sous-locataire de devenir autonome après un accompagnement social d’une durée maximale de 3 ans ».

Deux contrats courent en parallèle pendant cette période :

• le bail principal, un bail de résidence principale conclu entre le bailleur et la personne morale autorisée ;
• la sous-location, conclue « simultanément avec le même objet » entre la personne morale et la personne accompagnée.

Leur durée est la même : trois ans au plus. Une nuance de départ distingue toutefois les deux Régions : en Wallonie, la personne morale conclut le bail avec « l’accord exprès » du bailleur (article 86) ; à Bruxelles, l’accord peut être « exprès ou tacite » (article 264).

Le calendrier, année par année

Le bail n’attend pas forcément la fin des trois ans pour glisser. Les textes prévoient deux fenêtres de cession anticipée, puis une décision obligatoire avant le terme.

La condition est chaque fois la même : la personne morale doit estimer que le sous-locataire « a atteint les objectifs de l’accompagnement social définis en début de bail, dont un degré d’autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail principal ». Ces objectifs figurent dans le bail lui-même, qui doit mentionner les objectifs généraux poursuivis par la personne morale (article 85, § 2, en Wallonie ; article 263, § 2, à Bruxelles).

En Wallonie, le bail principal contient en outre une « clause de cession expresse » : au terme de la première, de la deuxième ou de la troisième année, la personne morale peut céder ses droits et obligations au sous-locataire « sans nouvel accord du bailleur » (article 86, § 3). À Bruxelles, la brochure régionale précise que la cession doit être prévue dans une clause du bail principal qui en explique les modalités.

L’information du bailleur avant chaque échéance

Le bailleur n’est pas tenu à l’écart pendant ces trois ans. La personne morale assure « un suivi social régulier du sous-locataire tout au long de la durée du bail » et, préalablement aux échéances, informe le bailleur de la capacité du sous-locataire à reprendre les obligations du bail principal, « dans le respect du secret professionnel et de la vie privée du sous-locataire » (article 88, § 1er, en Wallonie ; article 266, § 1er, à Bruxelles).

En pratique, le bailleur a donc intérêt à connaître les dates exactes de prise de cours du bail principal : c’est d’elles que se déduisent les fenêtres de cession.

Si les objectifs ne sont pas atteints au bout de trois ans

C’est ici que les deux Régions divergent.

En Wallonie, si la personne morale constate que le sous-locataire n’a pas atteint les objectifs, « le bail ne pourra être prorogé » (article 87, § 2). Le bail de sous-location prévoit par ailleurs une clause permettant à la personne morale de le résilier au terme de la troisième année lorsque les objectifs généraux ne sont pas atteints (article 88, § 2).

À Bruxelles, le bail « ne pourra être prorogé avec la personne morale que de l’accord exprès du bailleur et aux mêmes conditions que le bail initial » (article 265, § 2). Une prolongation de l’accompagnement reste donc envisageable, mais seulement si le bailleur l’accepte expressément. Le texte bruxellois prévoit lui aussi une clause de résiliation de la sous-location au terme de la troisième année (article 266, § 2).

La durée du bail après la cession

Une fois le bail cédé, le sous-locataire devient le preneur principal et direct du bailleur. Que devient alors la durée du contrat ?

À Bruxelles, la réponse est écrite : le bail « est réputé avoir été conclu pour une période de neuf années à compter de la date à laquelle le bail de résidence principale initial est entré en vigueur », et il est régi par les règles du bail de résidence principale. Le loyer et les autres conditions restent ceux du bail initial, « sans préjudice de l’indexation » (article 265, § 3). Concrètement, si la cession intervient au bout de deux ans, il reste en principe sept ans jusqu’à l’échéance des neuf ans.

En Wallonie, l’article 85, § 3, prévoit que le chapitre consacré au bail glissant n’est plus applicable dès que le bail est cédé au sous-locataire. Le bail cédé étant un bail de résidence principale, ce sont les règles de ce bail qui prennent le relais. En revanche, les articles 85 à 88 ne contiennent pas de règle équivalente à celle de Bruxelles sur le point de départ des neuf ans : lisez attentivement la clause de cession de votre contrat et, en cas de doute, faites-vous conseiller.

Comparer avec les autres durées de bail

Le bail glissant est un régime à part. Pour mesurer ce qu’il a de particulier, voici les durées de référence d’un bail de résidence principale :

• le bail de neuf ans, durée de principe en Wallonie comme à Bruxelles ; à Bruxelles, la brochure rappelle qu’un bail conclu sans durée ou pour une durée de trois à neuf ans est considéré comme conclu pour neuf ans ;
• le bail de courte durée, de trois ans au plus, prorogation comprise : ses règles de congé sont détaillées dans notre guide du bail de location courte durée ;
• le bail de longue durée ou à vie, qui suppose un écrit.

À ne pas confondre non plus avec l’emphytéose, un droit réel de longue durée qui n’a rien d’un bail d’habitation d’insertion : voyez notre article sur le bail emphytéotique durée.

Les trois ans du bail glissant ne transforment pas ce contrat en bail de courte durée ordinaire : ce sont les articles propres au bail glissant qui règlent son calendrier et sa suite. Pour situer ce régime dans l’ensemble des textes régionaux, notre guide sur le code du logement : Bruxelles et Wallonie présente le cadre général.

Ce que le bailleur doit surveiller

Pour le propriétaire, la durée du bail glissant se gère comme un échéancier :

1. à la signature, vérifier que le bail mentionne l’identité du sous-locataire, la date de prise de cours, la durée et les objectifs de l’accompagnement ;
2. avant chaque échéance, attendre l’information de la personne morale sur l’autonomie du sous-locataire ;
3. en cas de cession, obtenir un écrit qui constate la date de la cession et l’identité du nouveau preneur ;
4. à Bruxelles, au terme des trois ans sans cession, décider en connaissance de cause d’accepter ou non une prorogation avec la personne morale.

L’état des lieux d’entrée, dressé au début du bail principal, garde toute sa valeur pendant ces étapes : c’est lui qui permettra, le jour de la sortie, de comparer l’état du logement avec celui de départ, quel que soit le preneur du moment.

En résumé : la durée d’un bail glissant est courte par nature, car elle correspond à une phase d’accompagnement. Ce qui compte, ce sont les échéances intermédiaires et la suite du contrat, que Bruxelles règle expressément et que la Wallonie laisse davantage au contrat.