Bail de garage ou de parking : bail verbal

Un voisin qui loue son box « de la main à la main », un emplacement de parking payé chaque mois par virement sans jamais avoir signé de contrat : la location d’un garage sans écrit est courante. Elle n’est pas illégale, mais elle soulève vite des questions quand survient un désaccord, un départ ou une vente. Ce guide de nos guides location et bail fait le point, en Wallonie et à Bruxelles. Il fait partie de notre dossier sur le bail de garage ou de parking, qui présente les deux régimes d’un tel bail et les clauses à prévoir.

Un bail verbal est un vrai bail

L’ancien Code civil est clair : selon son article 1714, « sauf dispositions légales contraires, on peut louer ou par écrit, ou verbalement ». Dès que deux personnes se sont mises d’accord sur un bien, un garage, et sur un prix, un loyer, il y a bail, même sans aucun papier signé.

Encore faut-il savoir quelles règles s’appliquent. Droits Quotidiens, le service d’information juridique en langage clair, distingue deux situations, avec la même réponse en Wallonie et à Bruxelles :

• si vous louez uniquement un garage, ce sont « les règles de droit commun » qui s’appliquent, c’est-à-dire celles du Code civil, car un garage n’est pas un logement (Droits Quotidiens, Wallonie) ;
• si le garage est compris dans le bail de votre logement, les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage.

Le cas du garage lié au logement

La seconde situation change tout. Les textes régionaux imposent un écrit pour le bail d’habitation : en Wallonie, l’article 3 du décret du 15 mars 2018 dispose que « tout bail est établi par un écrit » ; à Bruxelles, l’article 218 du Code bruxellois du logement exige que tout bail entrant dans son champ d’application soit établi dans un écrit contenant des mentions minimales, dont la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble loués. Un garage loué avec l’appartement doit donc figurer dans ce bail écrit. Si votre propriétaire vous « prête » ou vous loue oralement un garage en plus du logement, faites-le ajouter au bail par un avenant.

La suite de ce guide vise le cas le plus fréquent : le garage loué seul, sans aucun contrat.

Les risques d’une location sans écrit

Le bail verbal est valable, mais tout ce qui n’est pas écrit devient discutable. Les points de friction sont presque toujours les mêmes :

• le montant du loyer et ce qu’il couvre, par exemple l’électricité du garage ou une quote-part de charges de copropriété ;
• la date de début, utile pour calculer une indexation ou la durée d’occupation ;
• l’usage permis : stationnement seulement, ou aussi rangement, atelier, stockage ;
• les clés, badges et télécommandes remis, et leur coût de remplacement ;
• la garantie, si une somme a été versée « en caution » sans reçu ;
• l’état du garage à l’entrée, la source de litige la plus fréquente à la sortie.

L’indexation mérite un mot. Selon l’article 1728bis de l’ancien Code civil, l’adaptation du loyer au coût de la vie s’applique « si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue ». Sans écrit, prouver qu’elle a été convenue est difficile : le propriétaire qui veut indexer a donc tout intérêt à passer par un contrat.

Prouver un bail verbal

L’article 1715 de l’ancien Code civil vise une situation précise : « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix ». Autrement dit, un accord oral qui n’a jamais commencé à être exécuté est très difficile à prouver.

Une fois la location en cours, la situation est différente : le bail a reçu exécution. Le locataire qui occupe le garage et paie un loyer dispose de traces. Conservez-les soigneusement :

1. les extraits de compte montrant les virements réguliers, avec une communication claire du type « loyer garage » ;
2. les messages, courriels ou SMS dans lesquels le loyer, la date d’entrée ou les conditions sont évoqués ;
3. les reçus signés si vous payez en liquide ;
4. des photos datées du garage à l’entrée et de la remise des clés et télécommandes.

Combien de temps dure un bail verbal de garage

Un bail verbal n’a, par définition, pas de terme écrit. Or l’article 1737 de l’ancien Code civil ne fait cesser le bail de plein droit à l’expiration du terme que « lorsqu’il a été fait par écrit ». Le bail verbal se traite donc comme un bail à durée indéterminée : selon l’article 1736, il est « censé fait au mois », et « il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois ».

Même si vous étiez convenus oralement d’une durée, « pour un an » par exemple, rien ne permet de l’opposer facilement à l’autre partie. Nous détaillons les règles de durée, bail au mois, durée déterminée et reconduction, dans notre guide sur le bail garage durée.

Quitter un garage loué sans bail

Le locataire peut partir à tout moment, sans avoir à se justifier, en respectant un congé d’un mois. Le Code civil n’impose pas de forme pour ce congé, mais sans preuve de sa date, le calcul du mois devient contestable. Nous vous conseillons un envoi recommandé ou une remise en main propre contre signature d’un double daté.

La lettre pour quitter un garage sans bail mentionne :

• vos nom et adresse, et ceux du propriétaire ;
• l’adresse du garage et, le cas échéant, le numéro du box ou de l’emplacement ;
• la date approximative du début de la location et le loyer payé ;
• votre volonté de mettre fin à la location, en rappelant qu’aucun contrat écrit n’a été signé ;
• la date de fin, calculée avec un mois de congé ;
• une proposition de rendez-vous pour rendre les clés et télécommandes et constater ensemble l’état du garage.

Le texte ne précise pas le point de départ du mois. Pour éviter toute discussion, faites-le courir au premier jour du mois qui suit l’envoi, comme le prévoient les règles régionales du bail d’habitation, ou indiquez simplement une date de sortie qui laisse au moins un mois plein. La remise des clés, le décompte de la garantie et les autres étapes de la sortie sont traités dans notre article bail de garage ou de parking : fin du bail.

Le propriétaire peut-il reprendre son garage

Oui, aux mêmes conditions. Le bail censé fait au mois se termine, pour le propriétaire comme pour le locataire, par un congé d’un mois, sans motif à fournir. En revanche, tant que ce délai n’est pas écoulé, le locataire garde la jouissance du garage : changer la serrure, reprogrammer la porte ou vider le box avant la fin du congé n’est pas une manière de mettre fin à un bail.

En cas de vente du garage

Le bail verbal est particulièrement fragile en cas de vente. L’article 1743 de l’ancien Code civil ne protège contre l’acquéreur que le locataire « qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Or, selon l’article 8.22 du Code civil, c’est l’acte sous signature privée qui acquiert date certaine, notamment par son enregistrement : un accord purement oral n’entre pas dans ce mécanisme. Le locataire d’un garage sans contrat n’a donc pas la protection du locataire dont le bail écrit a été enregistré.

Décrire l’état du garage, même sans contrat

L’article 1730 de l’ancien Code civil, qui vise les baux d’immeubles autres que les baux à ferme, prévoit que les parties dressent « impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs », pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Et l’article 1731 ajoute que, sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Un bail verbal n’empêche donc pas, au contraire, de dresser un état des lieux écrit et signé par les deux parties. C’est même souvent le premier document qui donne une forme à la location. Pour le faire vous-même, suivez notre méthode d’état des lieux parking et utilisez notre modèle d’état des lieux d’un garage ou parking gratuit.

Passer à l’écrit

La meilleure façon de sortir des incertitudes reste de signer un contrat, même court : identité des parties, désignation du garage, usage, loyer et indexation, durée et préavis, garantie, clés et télécommandes, état des lieux annexé. Rien n’empêche de le faire en cours de location, en reprenant les conditions appliquées jusque-là.

Enfin, le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage cités dans ce guide restent applicables aux garages loués seuls.