Bail de garage ou de parking : fin du bail

Un garage, un box ou une place de parking se quitte souvent en quelques minutes : on vide l’espace, on rend la télécommande, on se serre la main. C’est pourtant à ce moment que naissent la plupart des litiges : date de fin contestée, porte abîmée, détritus abandonnés, garantie retenue. Ce guide de nos guides location et bail suit les étapes de la fin du contrat, en Wallonie comme à Bruxelles. Pour les règles générales de cette location, commencez par notre article sur le bail de garage ou de parking.

Garage loué seul ou avec le logement

La première question n’a pas changé depuis la signature : comment le garage est-il loué ? Droits Quotidiens donne la même réponse pour les deux Régions.

• Garage loué seul, dans un contrat distinct : ce sont « les règles de droit commun » qui s’appliquent, celles de l’ancien Code civil, et non les règles du bail d’habitation (Droits Quotidiens, Wallonie).
• Garage compris dans le bail du logement : les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage, s’il fait partie du logement principal.

Tout ce qui suit sur le terme, le congé et la reconduction vise le garage loué seul. Un garage compris dans le bail d’un appartement se rend avec l’appartement, selon les motifs et délais du bail d’habitation, ou plus tôt si les deux parties signent un avenant qui le retire du contrat.

Comment prend fin un bail de garage loué seul

Les articles 1736 à 1739 de l’ancien Code civil règlent l’essentiel, mais ils sont largement supplétifs : une clause du contrat qui prévoit un autre délai ou une date de sortie fixe l’emporte en principe. Relisez donc d’abord votre contrat, et la date de sa signature : un bail de place de parking devait être enregistré par le bailleur dans les quatre mois, moyennant un droit de 0,2 % avec un minimum de 50 €, selon le SPF Finances, et l’exemplaire enregistré est souvent le plus simple à retrouver.

La durée convenue et ses pièges sont détaillés dans notre guide bail garage durée. Une location conclue sans écrit, sur une simple poignée de main, est traitée comme un bail sans durée : voyez notre article sur la location d’un garage sans bail.

Le délai côté propriétaire

Les recherches portent souvent sur le « délai de fin de bail pour un garage par le propriétaire ». Pour un garage loué seul sans durée fixée, le propriétaire, comme le locataire, donne un congé d’un mois, sans avoir à le motiver ni à payer d’indemnité, sauf clause contraire. Pour un bail écrit à durée déterminée, il attend le terme ; mais s’il laisse le locataire rester sans opposition, le bail repart pour la même durée. Un congé envoyé avant le terme, de préférence par recommandé, écarte ce risque.

L’ancien Code civil ne fixe pas le point de départ du mois de congé. Le faire courir le premier jour du mois qui suit l’envoi, comme pour les baux d’habitation, évite les discussions.

Mettre fin au bail d’un commun accord

Rien n’empêche le propriétaire et le locataire de s’entendre pour arrêter la location à une date qui leur convient, même avant le terme d’un bail à durée déterminée. C’est ce que recouvre souvent l’expression « contrat de fin de bail » : un écrit bref, signé par les deux parties, qui fixe :

• la date de fin du bail et de restitution du garage ;
• le paiement du dernier loyer et des charges éventuelles ;
• le nombre de clés, badges et télécommandes à rendre ;
• la date de l’état des lieux de sortie ;
• le sort de la garantie.

L’attestation de fin de bail

Les textes consultés ne prévoient aucun formulaire officiel d’« attestation de fin de bail » pour un garage. Un document de sortie signé le jour de la remise des clés joue ce rôle : il mentionne la date de restitution, ce qui a été rendu, la référence de l’état des lieux de sortie et, le cas échéant, l’accord des parties sur les montants retenus ou restitués. Chaque partie en garde un exemplaire.

Rendre le garage dans l’état reçu

L’ancien Code civil fixe les obligations du locataire à la sortie. S’il a été fait un état des lieux détaillé, il doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1731, § 2). Il répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732), y compris celles causées par les personnes de sa maison ou ses sous-locataires (article 1735).

Pour un garage, les points sensibles sont connus : taches d’huile, traces de pneus, éraflures sur les murs et les montants, porte déformée par un choc, motorisation fatiguée, éclairage hors service. L’article 1754 range d’ailleurs parmi les réparations locatives, sauf clause contraire, celles à faire aux portes, gonds, targettes et serrures ; aucune n’est à charge du locataire quand elle n’est occasionnée que par vétusté ou force majeure (article 1755).

Objets abandonnés et détritus

Pneus usagés, meubles, pots de peinture, sacs de déchets : un garage rendu encombré n’est pas rendu dans l’état reçu. Faites constater ce qui reste dans l’état des lieux de sortie, photos datées à l’appui, puis mettez le locataire en demeure par écrit de tout enlever dans un délai raisonnable. À défaut, les frais d’évacuation et de nettoyage peuvent lui être réclamés. Évitez de jeter vous-même des biens de valeur sans cette mise en demeure écrite, qui vous servira de preuve en cas de contestation.

L’état des lieux de sortie

Pour un garage loué seul, l’article 1730 de l’ancien Code civil impose un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire et à frais communs, mais aucun texte consulté n’impose d’état des lieux de sortie. Il est pourtant indispensable pour appliquer l’article 1731 : sans comparaison entre l’entrée et la sortie, impossible d’établir ce qui relève du locataire. Et s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le garage dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.

Nos guides détaillent la méthode pour un état des lieux parking, box ou garage fermé, et l’articulation entre le congé et la visite de sortie dans notre article état des lieux de sortie et préavis. Pour un garage compris dans un bail d’habitation à Bruxelles, l’article 220, § 3, du Code bruxellois du logement s’applique : chaque partie peut requérir un état des lieux de sortie contradictoire et à frais partagés, après la libération des lieux, avant la remise des clés et au plus tard dans le mois de la libération.

Les points à comparer, dans l’ordre :

1. la porte : état, fonctionnement, serrure, motorisation ;
2. les clés, badges et télécommandes : nombre remis à l’entrée, nombre rendu ;
3. le sol : taches, fissures, revêtement ;
4. les murs et le plafond : éraflures, humidité, peinture ;
5. l’éclairage, les prises et, le cas échéant, le compteur ou la borne de recharge.

La garantie et les derniers comptes

Pour un garage loué seul, les plafonds et délais de garantie des textes régionaux sur le bail d’habitation ne s’appliquent pas : c’est le contrat qui fixe le montant, la forme et les conditions de restitution. D’où l’intérêt de régler ce point dans le document de sortie, montants retenus justifiés par l’état des lieux.

Pour un garage compris dans un bail d’habitation, la garantie du logement couvre le tout. À Bruxelles, elle est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige ; à défaut, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé (article 249 du Code bruxellois du logement).

Et après 2027

Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la loi du 22 juillet 2026. Selon le SPF Justice, il entrera en vigueur le 1er septembre 2027 ; d’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage cités dans ce guide restent applicables aux garages loués seuls.

En résumé : la fin d’un bail de garage ou de parking se prépare comme celle d’un logement, en plus simple. Identifiez le régime, respectez le terme ou le congé d’un mois, rendez le garage vide et dans l’état décrit à l’entrée, et documentez la sortie par un état des lieux et un écrit signé.