Bail de garage ou de parking : ce que dit la loi

« Existe-t-il une loi pour louer un garage ? » La question revient souvent, chez les bailleurs comme chez les locataires. La réponse tient en deux temps : il n’y a pas de législation propre aux garages et aux parkings, mais les textes existants en disent plus qu’on ne le croit. Ce guide de nos guides location et bail les passe en revue pour la Wallonie et Bruxelles. Pour une présentation pratique de cette location, clauses et conseils compris, voyez notre article sur le bail de garage ou de parking.

Aucune loi propre aux garages

Aucun texte belge ne consacre un régime particulier au garage, au box ou à l’emplacement de parking. Le régime applicable dépend d’une seule question, que Droits Quotidiens tranche de la même manière pour les deux Régions : le garage est-il loué seul, ou compris dans le bail du logement ?

• Garage loué seul, dans un contrat distinct : « les règles de droit commun » s’appliquent, c’est-à-dire les règles du Code civil relatives à la location, puisqu’un garage n’est pas un logement (Droits Quotidiens, Bruxelles).
• Garage compris dans le bail du logement : les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage, s’il fait partie du logement principal.

Pourquoi ce partage ? Parce que les textes régionaux visent le logement. À Bruxelles, le Code bruxellois du logement définit le logement comme « l’immeuble ou la partie d’immeuble utilisé ou affecté à l’habitation d’un ou de plusieurs ménages » ; un box n’en est pas un. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 règle le bail d’habitation ; ses principes sont présentés dans notre guide sur le décret bail d’habitation.

Le garage loué seul et l’ancien Code civil

Pour un garage loué seul, le texte de référence est donc l’ancien Code civil, livre III, titre VIII, « Du contrat de louage », publié et tenu à jour sur Justel. Les Régions ont remplacé une partie de ces articles pour les baux d’habitation, mais seulement pour eux : en Wallonie, l’article 1730 n’est abrogé que pour le bail d’habitation, et à Bruxelles, les notes de Justel précisent que plusieurs articles cessent d’être applicables « aux baux régis par le titre XI du Code », celui des baux d’habitation. Pour un garage loué seul, la version fédérale reste d’application dans les deux Régions.

Les articles utiles au quotidien :

Ces règles sont pour la plupart supplétives : elles s’appliquent quand le contrat ne dit rien. L’article 1730 est l’exception notable, puisque toute clause contraire est nulle.

Un bail écrit est-il obligatoire

Les textes consultés n’imposent pas d’écrit pour un garage loué seul. Une location conclue oralement reste un bail ; faute de terme écrit, elle est censée faite au mois et prend fin par un congé d’un mois (article 1736). L’écrit reste pourtant fortement conseillé, pour trois raisons tirées des textes :

• l’article 1730 prévoit que l’état des lieux est annexé au contrat de bail écrit et soumis à l’enregistrement ;
• seul un bail écrit peut être enregistré, et l’article 1743 ne protège contre l’acquéreur du bien que le locataire dont le bail est authentique ou a date certaine ;
• l’article 1737 ne fait cesser le bail de plein droit à son terme que s’il a été fait par écrit.

À l’inverse, pour un garage compris dans le bail d’un logement à Bruxelles, l’article 218 du Code bruxellois impose un bail écrit qui désigne « tous les locaux et parties d’immeuble » loués : c’est la preuve que le garage en fait partie.

L’état des lieux d’entrée, une obligation légale

C’est la règle la plus méconnue. L’article 1730, § 1er, de l’ancien Code civil dispose que « les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs », pendant que les locaux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi dans ce délai, désigne un expert. Si des modifications importantes sont apportées ensuite, chaque partie peut exiger un avenant à l’état des lieux (§ 2). Les clauses contraires sont nulles (§ 3), et l’article ne s’applique pas aux baux à ferme (§ 4), dont les règles propres sont présentées dans notre article sur la réforme du bail à ferme en région wallonne.

Nos guides pratiques détaillent l’état des lieux entrée obligatoire dans les différents baux, et la méthode pour dresser l’état des lieux d’un garage, parking ou box : porte et motorisation, sol, murs, éclairage, nombre de télécommandes.

Garantie et indexation, ce que dit la réglementation

La garantie. Les plafonds de garantie des textes régionaux, deux mois de loyer en Wallonie depuis le 1er juin 2023 et à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, visent les baux d’habitation. Pour un garage loué seul, aucun texte consulté ne plafonne la garantie : son montant, sa forme et ses conditions de restitution se fixent dans le contrat. Un garage compris dans le bail du logement suit en revanche la garantie du bail d’habitation.

L’indexation. L’article 1728bis n’impose pas l’indexation : il l’encadre lorsqu’elle « a été convenue ». Sans clause, pas d’indexation. Avec une clause, l’adaptation se fait une fois par année de location, au plus tôt à l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur la base de l’indice des prix à la consommation, sans dépasser le loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ. Une clause plus favorable au bailleur est réduite à ce résultat.

L’enregistrement du bail de garage

Le SPF Finances range la location d’une place de parking parmi les baux conclus à d’autres fins que l’habitation. Le bailleur doit faire enregistrer le contrat dans les quatre mois qui suivent sa signature, et l’enregistrement est payant : un droit de 0,2 % sur le montant total du loyer et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail, avec un minimum de 50 €. Si aucun contrat écrit n’a été rédigé, le SPF Finances précise qu’il n’y a rien à enregistrer.

Durée et fin du contrat

Pour un garage loué seul, la durée est libre. Un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à son terme, sans congé ; si le locataire reste dans les lieux sans opposition, il est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée, sauf si un congé a été donné. Un bail sans durée, écrit ou verbal, se termine par un congé d’un mois. Les étapes de la sortie, remise des clés et état des lieux compris, sont détaillées dans notre article bail de garage ou de parking : fin du bail.

Pour un garage compris dans le bail du logement, la durée et le congé sont ceux du bail d’habitation : le garage ne se rend pas seul, sauf avenant signé des deux parties.

Ce qui changera avec le livre 7 du Code civil

Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été adopté par la loi du 22 juillet 2026 et publié au Moniteur belge le 23 septembre 2026. Selon le SPF Justice, il entrera en vigueur le 1er septembre 2027. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil sur le louage cités dans ce guide restent applicables aux garages et parkings loués seuls. Nous mettrons ce guide à jour à l’entrée en vigueur du nouveau texte.

En résumé : la loi ne prévoit pas de bail de garage à part, mais elle n’est pas muette. Un garage loué seul relève de l’ancien Code civil, avec un état des lieux d’entrée impératif et un enregistrement payant ; un garage compris dans le bail du logement suit les règles régionales du bail d’habitation.