État des lieux d’un garage, parking ou box

Un garage, un box fermé ou une simple place de parking se louent souvent en quelques minutes : une visite, une clé, un virement. Le jour du départ, en revanche, les discussions peuvent durer : une tache d’huile, une porte qui ne se verrouille plus, une télécommande qui manque. Cet article de nos guides sur l’état des lieux explique quelles règles s’appliquent à l’état des lieux d’un emplacement de stationnement et comment le réussir. Pour les principes communs à tous les biens loués, consultez notre guide complet de l’état des lieux.

Quel texte s’applique à votre garage

La réponse dépend d’une question simple : le garage est-il loué seul, ou avec un logement ?

Le garage, le box ou la place loués seuls

Un emplacement loué par un contrat distinct n’est pas un logement. Selon Droits Quotidiens, qui traite le cas wallon dans une fiche du 27 juillet 2026, ce sont alors « les règles de droit commun » qui s’appliquent : les articles de l’ancien Code civil sur le louage, et non le décret wallon sur le bail d’habitation.

Ces règles de droit commun imposent un état des lieux. L’article 1730 de l’ancien Code civil dispose que « les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs », soit pendant que les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. À défaut d’accord, le juge de paix, saisi par requête, désigne un expert. Les clauses contraires sont nulles ; seuls les baux à ferme y échappent.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 n’a abrogé cet article que « pour ce qui relève du bail d’habitation » : il continue de régir le garage loué seul. À Bruxelles, l’article 1730 figure toujours dans sa version bruxelloise. Un nouveau livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, a été publié au Moniteur le 23 septembre 2026 ; selon le SPF Justice, il entre en vigueur le 1er septembre 2027. D’ici là, ces articles restent applicables.

Le garage loué avec le logement

Si le garage fait partie du logement loué, il suit les règles du bail d’habitation de sa Région. En Wallonie, l’article 27 du décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; à Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois du Logement rend les articles 1730 et 1731 applicables à tous les baux d’habitation. Le garage n’a pas besoin d’un document séparé : il est décrit dans l’état des lieux du logement, dans une rubrique propre. C’est exactement ce que prévoit le modèle wallon, qui consacre sa rubrique 12 aux « emplacement(s) de parking ou garage ». Pour une maison avec garage attenant, notre article sur l’état des lieux location maison individuelle détaille l’ensemble de la visite.

Le bail verbal, un cas fréquent

Beaucoup de garages se louent sans contrat écrit. Le bail verbal reste un bail, et l’obligation de l’article 1730 porte sur l’état des lieux, pas sur la forme du contrat. Sans écrit, l’état des lieux signé devient même l’une des rares pièces qui prouvent ce qui a été loué, à quel moment et dans quel état. Les risques propres à cette situation sont développés dans notre article sur le bail verbal garage ; pour mettre les choses par écrit dès le départ, voyez notre guide du contrat de bail garage.

Garage, box ou place ouverte, trois constats différents

Les mots se confondent dans les annonces, mais les biens ne se décrivent pas de la même façon.

Pour une place ouverte, la description tient souvent en quelques lignes, mais elle n’est pas inutile : un éclat sur un poteau ou une trace sur le mur du fond peuvent être reprochés au locataire s’ils n’ont pas été notés. Pour un garage individuel, la porte concentre la plupart des enjeux : son type (basculante, sectionnelle, enroulable, battante), son fonctionnement, sa motorisation, les traces de chocs.

Ce qu’il faut constater dans un garage

Le modèle indicatif publié par le Service public de Wallonie donne une bonne liste de départ pour la rubrique garage : plafond, murs, plinthes, revêtement de sol, fenêtres, portes et nombre de clés, volet, points lumineux, prises, interrupteurs et sécurité (alarme, caméra). Nous y ajoutons, d’expérience, les points qui font le plus souvent débat :

• le sol : taches d’huile ou de carburant, fissures, éclats, état d’une résine ou d’un carrelage ;
• les murs et le plafond : traces d’humidité, salpêtre, chocs de portières ou de pare-chocs, trous de fixation ;
• la porte : ouverture et fermeture, verrouillage, motorisation, déformation des panneaux ;
• l’électricité : points lumineux, prises, compteur propre s’il existe, avec son numéro et son index ;
• les équipements laissés en place : étagères, crochets, extincteur, en précisant à qui ils appartiennent ;
• les accès : porte de l’immeuble, barrière, rampe, ascenseur à voitures le cas échéant.

Le modèle wallon rappelle aussi une règle utile au-delà du logement : les photos, signées par les parties, « ne dispensent pas les parties de remplir le présent formulaire de manière précise ». Une photo complète le texte ; elle ne le remplace pas. Si vous préférez partir d’une trame toute prête, notre modèle d’état des lieux d’un garage ou parking gratuit la propose rubrique par rubrique.

Clés, télécommandes et badges

Dans un garage, les objets remis valent souvent plus que les défauts constatés. Une télécommande de porte collective ou un badge d’immeuble se remplace parfois difficilement, et il faut souvent passer par le gestionnaire de l’immeuble pour en obtenir un nouveau. La rubrique « clés » du modèle wallon prévoit de noter le nombre et la sorte de clés, de mentionner que les clés et les serrures ont été contrôlées et que les commandes à distance des portes électriques ont été testées.

Concrètement, notez :

• le nombre de clés de la porte du garage ou du box ;
• le nombre de clés de l’immeuble ou de la porte piétonne du parking ;
• le nombre de télécommandes et de badges, avec leur numéro s’il y en a un ;
• le résultat du test de chaque objet, devant les deux parties.

Qui dresse l’état des lieux et qui paie

L’état des lieux peut être dressé par le bailleur et le preneur eux-mêmes, ensemble : il ne coûte alors rien. Ils peuvent aussi confier la mission à un professionnel. L’article 1730 parle de frais communs ; pour le logement wallon, Droits Quotidiens précise que l’expert choisi ensemble ou désigné par le juge est payé pour moitié par chaque partie, et qu’une partie qui se fait assister par son propre expert en assume seule les frais.

Pour un simple emplacement, beaucoup de bailleurs et de locataires le font eux-mêmes. Un professionnel se justifie surtout pour un garage de valeur, une porte motorisée récente, un sol traité, ou quand les parties se connaissent peu. Chez nous, un état des lieux d’entrée ou de sortie est proposé dès 80 € TVAC par partie ; pour un garage compris dans un logement, il est intégré à l’état des lieux du logement.

À la sortie du garage

L’article 1731 de l’ancien Code civil tire les conséquences du document d’entrée. S’il existe un état des lieux détaillé, le preneur rend le bien tel qu’il l’a reçu, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’en existe pas, il est présumé l’avoir reçu dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire par toutes voies de droit. L’article 1732 ajoute qu’il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

À la sortie :

• reprenez le document d’entrée et suivez-le dans le même ordre ;
• comparez chaque tache et chaque fissure aux photos d’entrée ;
• testez à nouveau la porte, l’éclairage et chaque télécommande ;
• comptez les clés, télécommandes et badges restitués ;
• videz complètement le garage : un objet laissé sur place est une source de discussion.

Une tache d’huile ou une légère usure du sol après plusieurs années d’usage normal n’appelle pas la même réponse qu’une porte enfoncée ou un mur percé sans accord. C’est la comparaison avec l’entrée, et elle seule, qui permet de distinguer l’usure normale d’une dégradation. Si des travaux importants ont modifié le garage en cours de bail, l’article 1730 permet à chaque partie d’exiger un avenant à l’état des lieux, dressé contradictoirement et à frais communs.

En cas de désaccord persistant, c’est le juge de paix qui tranche les contestations relatives aux louages d’immeubles.

En résumé : quel que soit l’emplacement, un état des lieux détaillé et signé à l’entrée, des clés et des accès comptés et testés, puis une sortie comparée point par point évitent la plupart des litiges.