Bail de garage ou de parking : durée

Un box loué « au mois », une place de parking louée pour un an, un garage compris dans le bail d’un appartement : la durée d’un bail de garage n’obéit pas à une règle unique. Ce guide de nos guides location et bail explique comment la déterminer et ce qui se passe à son terme, en Wallonie et à Bruxelles. Il complète notre dossier sur le bail de garage ou de parking, qui présente les deux régimes possibles et les clauses à prévoir.

D’abord, le garage est-il loué seul

La durée dépend avant tout du régime du contrat. Droits Quotidiens, le service d’information juridique en langage clair, donne la même réponse pour la Wallonie et pour Bruxelles :

• si vous louez uniquement un garage, dans un contrat distinct, « les règles de droit commun » s’appliquent, et non celles du bail de résidence principale : un garage n’est pas un logement (Droits Quotidiens, Wallonie) ;
• si le garage est compris dans le contrat de bail de votre logement, « les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi au garage ».

Relisez donc votre contrat avant toute chose. Si le garage figure dans la désignation des lieux loués de votre bail d’habitation, sa durée est celle de ce bail. S’il fait l’objet d’un contrat séparé, parfois avec un autre propriétaire, c’est le Code civil qui s’applique, et d’abord ce que prévoit votre contrat.

Garage loué seul, une durée libre

Pour un garage loué seul, aucun texte n’impose de durée minimale ou maximale dans les articles que nous avons consultés. Les parties choisissent : un mois renouvelable, un an, trois ans, ou aucune durée du tout. L’article 1714 de l’ancien Code civil rappelle même qu’on peut louer « ou par écrit, ou verbalement ». Les règles du Code civil sur la durée sont surtout supplétives : elles jouent quand le contrat se tait. Trois articles règlent l’essentiel.

Sans durée fixée, un bail au mois

C’est le cas le plus courant : un box loué contre un loyer mensuel, sans date de fin. L’article 1736 de l’ancien Code civil prévoit que « le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois » et qu’« il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois ».

Concrètement, le bail se poursuit tant que personne n’y met fin. Le locataire comme le propriétaire peuvent y mettre un terme à tout moment, sans motif, en respectant un congé d’un mois, sauf si le contrat prévoit un préavis différent. Le texte ne précise pas le point de départ de ce mois : fixez-le dans le contrat, par exemple au premier jour du mois qui suit l’envoi du congé, comme le prévoient les règles régionales du bail d’habitation.

Avec une durée écrite, fin au terme

Si le contrat est écrit et fixe une durée, par exemple un an, l’article 1737 est clair : « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ». Personne n’a donc à envoyer de préavis pour que le bail prenne fin à la date prévue.

Attention, cette règle vise le bail écrit. Un bail conclu oralement n’a pas de terme écrit à opposer ; c’est l’une des difficultés du bail verbal garage, que nous traitons dans un article du dossier.

Le piège de la reconduction

L’article 1738 ajoute une nuance importante : si, à l’expiration d’un bail écrit à durée déterminée, « le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ». Un bail d’un an qui arrive à échéance sans réaction de personne repart donc pour un an, aux mêmes loyer et conditions.

Pour l’éviter, il suffit d’un congé : selon l’article 1739, « lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction ». Le propriétaire qui veut récupérer son garage au terme a donc intérêt à le faire savoir par écrit avant l’échéance. L’article 1740 précise encore que les obligations de la caution ne s’étendent pas au bail reconduit : si un tiers s’est porté garant, sa garantie ne couvre pas la nouvelle période.

Garage compris dans le bail du logement

Lorsque le garage fait partie de votre bail de résidence principale, il n’a pas de durée propre : il suit celle du logement.

• En Wallonie, l’article 55 du décret du 15 mars 2018 prévoit que le bail de résidence principale est « réputé conclu pour une durée de neuf années » ; il prend fin à l’échéance moyennant un congé du bailleur six mois avant, ou du preneur trois mois avant, et, à défaut, il est prorogé chaque fois pour trois ans aux mêmes conditions.
• À Bruxelles, l’article 237 du Code bruxellois du logement pose le même principe des neuf ans ; le bail prend fin à l’échéance moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins six mois avant, faute de quoi il est prorogé pour trois ans aux mêmes conditions.

Les deux textes permettent aussi, à certaines conditions, un bail de courte durée ou d’une autre durée. Dans tous les cas, la durée choisie pour le logement vaut pour le garage compris dans le même contrat. Le garage ne peut pas être rendu seul en cours de bail par un simple courrier : il faut l’accord des deux parties, formalisé par un avenant qui adapte la désignation des lieux et le loyer.

Choisir la bonne durée pour votre garage

Le bon choix dépend de ce que vous cherchez.

• Le propriétaire qui veut garder de la souplesse, par exemple parce qu’il envisage de vendre ou d’utiliser lui-même le garage, a intérêt à un bail à durée indéterminée, résiliable avec un préavis clair.
• Le locataire qui veut de la stabilité, par exemple parce qu’il habite le quartier pour plusieurs années, préférera une durée déterminée, qui empêche le propriétaire de reprendre le garage avant le terme, sauf clause contraire.
• Les deux ont intérêt à écrire noir sur blanc la durée, la date de prise de cours, le délai de préavis et le point de départ de ce délai.

Pensez aussi au loyer. Selon l’article 1728bis de l’ancien Code civil, si une adaptation au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu’une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Pour un bail de plusieurs années, prévoir cette clause d’indexation évite de figer le loyer.

Enfin, une durée longue a des conséquences en cas de vente du garage : c’est la date certaine du bail, et non sa seule signature, qui permet au locataire de l’opposer à un acheteur. Un bail écrit, daté et signé en autant d’exemplaires que de parties reste la meilleure base.

Quand la durée arrive à son terme

Terme d’un bail à durée déterminée, congé d’un bail au mois, départ anticipé négocié : les modalités de sortie, la forme du congé et la restitution des clés sont détaillées dans notre article bail de garage ou de parking : fin du bail.

À la sortie, le garage est comparé à son état d’entrée. L’article 1730 de l’ancien Code civil, qui vise les baux d’immeubles autres que les baux à ferme, prévoit que les parties dressent « impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs », pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. Et selon l’article 1731, sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire.

Pour le réaliser vous-même, voyez notre méthode pour dresser l’état des lieux d’un garage, parking ou box et notre modèle d’état des lieux d’un garage ou parking gratuit à imprimer.

Dernier point : le livre 7 du Code civil, consacré aux contrats spéciaux, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. D’ici là, les articles de l’ancien Code civil cités dans ce guide restent applicables aux garages loués seuls.

En résumé : pour un garage loué seul, la durée est celle du contrat, et à défaut un bail au mois résiliable avec un mois de congé ; pour un garage compris dans le bail du logement, c’est la durée du bail de résidence principale, neuf ans en principe.