Bail de courte durée : contre-préavis du locataire

Vous avez signé un bail de deux ans, et votre bailleur vous annonce, après un peu plus d’un an, qu’il veut récupérer le logement pour y installer sa fille. Il vous laisse trois mois. Mais vous trouvez un autre appartement disponible plus tôt : devez-vous attendre la fin de son préavis, ou payer une indemnité pour partir ? La réponse dépend de la Région. Ce guide de nos guides location et bail fait le point sur le contre-préavis dans le bail de courte durée. Pour toutes les autres manières de mettre fin à ce bail, lisez notre article pour résilier un bail de courte durée.

Le contre-préavis, une réponse au congé du bailleur

Le contre-préavis est le congé qu’un locataire, appelé preneur dans les textes, adresse à son bailleur après avoir lui-même reçu un congé. Il n’existe que parce que le bailleur a pris l’initiative de mettre fin au bail, et il permet au locataire de partir plus vite, à moindre coût.

Le mécanisme est connu depuis longtemps pour le bail de résidence principale de neuf ans : nous l’expliquons dans notre guide sur le contre préavis bail. Pour le bail de courte durée, conclu pour trois ans au plus, les deux Régions ont fait des choix différents.

À Bruxelles, un mois sans indemnité

L’article 238 du Code bruxellois du logement règle le bail de courte durée. Le bailleur ne peut y mettre fin anticipativement qu’après la première année de location, aux conditions du congé pour occupation personnelle de l’article 237, § 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Depuis le 1er novembre 2024, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 4 avril 2024, le texte ajoute : lorsque le bailleur met fin au bail de courte durée de cette manière, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, il n’est pas redevable de l’indemnité d’un mois de loyer. Vous pouvez le lire dans le Code bruxellois du logement sur Justel.

Ce que le bailleur doit toujours

Le contre-préavis ne transforme pas le congé du bailleur en départ volontaire du locataire. Droits Quotidiens le souligne : le propriétaire doit payer l’indemnité d’un mois de loyer et respecter le motif invoqué. S’il a annoncé qu’il occuperait le logement, ou qu’un proche l’occuperait, il reste tenu de le faire dans les conditions du Code.

Les baux de moins de six mois

À Bruxelles, le bail d’une durée inférieure à six mois prend fin, sauf prorogation, à l’expiration de la durée convenue. Le bailleur ne pouvant rompre qu’après la première année, un tel bail ne donne jamais lieu à un congé anticipé du bailleur, ni donc à un contre-préavis.

En Wallonie, pas de contre-préavis pour le bail court

Le décret wallon du 15 mars 2018 prévoit bien un contre-préavis d’un mois, sans indemnité, lorsque le bailleur met fin à un bail de neuf ans pour occupation, travaux ou sans motif (article 55, § 5). Mais le paragraphe 6 du même article, consacré au bail de courte durée, ne reprend pas cette règle. Il prévoit seulement que le preneur peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de trois mois, le bailleur ayant alors droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer, et que le bailleur ne peut rompre qu’après la première année, avec trois mois de préavis et un mois de loyer d’indemnité.

Le locataire wallon qui a reçu un congé pour occupation et veut partir plus tôt a donc deux options :

1. donner son propre préavis de trois mois, selon le texte avec l’indemnité d’un mois de loyer, ce qui n’a d’intérêt que si ce préavis se termine avant celui du bailleur ;
2. négocier une date de départ avec le bailleur, qui a souvent intérêt à récupérer le bien plus tôt ; l’accord est écrit, daté et signé, avec le sort de l’indemnité et de la garantie.

Droits Quotidiens rappelle les conditions de départ du locataire wallon : préavis de trois mois, indemnité d’un mois de loyer, accord amiable ou, si le bail n’est pas enregistré, sortie sans préavis ni indemnité. Pour les délais ordinaires, voyez notre article sur le bail de courte durée préavis.

Calculer la date de départ

Le contre-préavis se donne « à tout moment ». Dans ce cas, le délai prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le congé est donné : c’est la règle de l’article 30 du décret wallon, et Droits Quotidiens l’applique au contre-préavis bruxellois avec un exemple. Un contre-préavis envoyé le 17 janvier 2025 prend cours le 1er février et se termine le 28 février.

Prenons un cas complet. Votre bailleur bruxellois vous notifie en mars un congé de trois mois pour occupation personnelle, qui court d’avril à fin juin. Vous trouvez un logement et envoyez votre contre-préavis le 10 avril. Il prend cours le 1er mai : le bail se termine le 31 mai, un mois plus tôt que prévu. Vous payez les loyers jusqu’à cette date, sans indemnité, et votre bailleur vous doit l’indemnité d’un mois de loyer.

Envoyer le contre-préavis quelques jours avant la fin d’un mois plutôt qu’au début du suivant peut vous faire gagner presque un mois de loyer.

Envoyer le contre-préavis

La lettre mentionne au minimum vos nom et adresse, ceux du bailleur, l’adresse du logement, la date du bail, la référence au congé reçu (date et motif), votre volonté d’y répondre par un congé d’un mois en application de l’article 238 du Code bruxellois, la date de fin calculée et une proposition de date pour l’état des lieux de sortie.

La Région bruxelloise publie des modèles de renon et de congé, à valeur indicative, dont des modèles de contre-préavis pour le bail de trois ans ou moins. Pour un couple marié ou des cohabitants légaux, la brochure juridique bruxelloise rappelle que les congés relatifs au logement principal sont adressés par les deux conjoints, séparément, au bailleur (article 215, § 2, de l’ancien Code civil).

Utilisez un moyen qui prouve la date : recommandé, exploit d’huissier ou remise contre signature. Conservez la lettre du bailleur et la preuve d’envoi de la vôtre.

Le bail non enregistré change tout

Avant d’envoyer un contre-préavis, vérifiez si votre bail a été enregistré. À Bruxelles, la Région indique que si le bailleur ne l’a pas fait dans les deux mois de la signature, et aussi longtemps qu’il ne l’a pas fait, le locataire est dispensé de respecter la durée du préavis. En Wallonie, une mise en demeure d’enregistrer restée sans effet pendant un mois dispense le preneur du délai de congé et de l’indemnité (article 54 du décret).

Partir en règle, logement compris

Un mois passe vite. Entre les cartons, les compteurs et les clés, l’état des lieux de sortie est souvent organisé trop tard. C’est pourtant lui qui compare le logement à l’état d’entrée et conditionne la libération de la garantie locative. Le logement doit, jusqu’à la remise des clés, rester conforme aux règles régionales résumées dans notre dossier code du logement : Bruxelles et Wallonie.

Un dernier conseil pour le locataire bruxellois. Le contre-préavis n’efface pas les autres obligations de sortie. Les loyers et les charges restent dus jusqu’au dernier jour du mois de préavis, les compteurs sont relevés à la remise des clés, et la garantie n’est libérée qu’après l’état des lieux de sortie. Planifiez ces étapes dès l’envoi de votre lettre, pour ne pas payer un mois de plus faute d’avoir organisé le départ à temps.

En résumé : à Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, le locataire d’un bail de courte durée qui reçoit un congé anticipé de son bailleur peut partir avec un mois de préavis, sans indemnité ; en Wallonie, cette faculté n’existe pas pour le bail court, et il faut passer par le préavis ordinaire ou par un accord.