Usure normale et vétusté à l’état des lieux de sortie

À la fin d’un bail, un logement n’est jamais tout à fait celui de l’entrée. Les murs ont pris quelques années, le sol s’est patiné, la robinetterie a servi. La question qui se pose à l’état des lieux de sortie est simple à formuler et délicate à trancher : ce qui a changé relève-t-il de l’usure normale, que le bailleur supporte, ou d’une dégradation, que le locataire doit réparer ? Ce guide de nos guides sur l’état des lieux fait le point sur la règle en Wallonie et à Bruxelles. Pour les dégâts eux-mêmes (trous, peinture, réparations), commencez par notre article sur les dégradations à l’état des lieux de sortie.

La règle, région par région

Le principe est le même dans les deux Régions où nous intervenons, même si les textes diffèrent.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose quatre règles qui se complètent :

• les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure sont à charge du bailleur (article 8) ;
• le preneur est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15) ;
• le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16) ;
• s’il a été fait un état des lieux détaillé, le preneur doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 28).

À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement dispose que le preneur est tenu des réparations locatives, « à l’exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure », et des travaux de menu entretien ; le bailleur est tenu de toutes les autres réparations. L’article 220 du même Code rend applicables à tous les baux d’habitation les articles 1730 et 1731 de l’ancien Code civil, dont la règle de restitution est rédigée dans les mêmes termes que l’article 28 wallon. Le même article 1731 vaut pour les baux qui ne relèvent pas des codes régionaux du logement, un bail commercial par exemple.

Le Code bruxellois du logement et le décret wallon consolidé sont consultables sur Justel.

Usure normale, usure rapide, dégradation

Le guide d’utilisation de la grille wallonne de vétusté propose une distinction en trois catégories, utile bien au-delà de la Wallonie. Les dégradations constatées sur un équipement résultent :

1. d’une usure normale : le temps et un usage conforme ont fait leur œuvre ;
2. d’une usure rapide liée au mauvais entretien du logement ;
3. d’une dégradation imputable au locataire.

Selon ce guide, l’usure normale est obligatoirement prise en charge financièrement par le bailleur ; l’usure rapide liée au mauvais entretien et la dégradation sont payées par le locataire. La brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation ajoute deux autres causes qui ne sont pas à charge du locataire : la force majeure ou le cas fortuit (par exemple des dégradations dues à un cambriolage, sans négligence du preneur) et la faute du bailleur (par exemple une humidité ascensionnelle signalée par le locataire, restée sans réaction). Elle rappelle en revanche que le locataire répond des dégradations commises par lui-même ou par les personnes dont il répond, comme ses enfants.

Exemples par poste

Les textes officiels donnent quelques exemples. Le tableau ci-dessous les rassemble ; il ne remplace pas l’examen du logement, car tout dépend de l’état d’entrée, de l’âge des éléments et de la durée d’occupation.

À Bruxelles, la page officielle consacrée à la répartition des réparations entre locataire et bailleur cite, côté locataire, l’entretien de la chaudière, le ramonage, le détartrage des robinets, le remplacement des ampoules, le cirage du parquet et l’entretien du jardin ; côté bailleur, le remplacement d’une chaudière défectueuse, la réparation d’une robinetterie usée, de la toiture et les problèmes liés à la vétusté. Elle précise que les parties ne peuvent pas déroger à la répartition fixée par le Gouvernement.

Tout se prouve avec deux états des lieux

La distinction entre usure et dégât repose sur une comparaison. Sans point de départ fiable, elle devient une affaire de parole contre parole.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux détaillé à l’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail, sauf preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit (article 28 du décret wallon ; article 1731 de l’ancien Code civil à Bruxelles). Autrement dit, le bailleur qui n’a pas fait d’état des lieux d’entrée aura du mal à imputer quoi que ce soit au locataire.

À l’inverse, un état des lieux d’entrée trop vague (« murs en bon état », « sol correct ») ne permet pas de dater une rayure ou une tache. Le guide wallon de la grille de vétusté demande d’ailleurs de mentionner, dans la mesure du possible, la date de remise à neuf de chaque élément dans les états des lieux d’entrée et de sortie, et invite le bailleur à tenir un dossier technique du logement avec les factures de réparations, de remplacements et d’entretiens.

À la sortie, le constat doit être fait dans un logement vidé et nettoyé, pièce par pièce, en reprenant l’état d’entrée. Pour un logement en immeuble, voyez aussi les points propres à l’état des lieux de sortie d’un appartement. Et si le propriétaire refuse l’état des lieux de sortie, ou si le locataire ne vient pas, la situation se règle devant le juge de paix, saisi avant la remise des clés.

Chiffrer la part de vétusté

Constater une dégradation ne suffit pas : encore faut-il la chiffrer en tenant compte de l’âge de l’élément. La brochure wallonne explique que les dommages ou manquements font l’objet d’une évaluation chiffrée qui tient compte notamment de la vétusté des équipements ou du degré d’amortissement des décors, et conseille la présence d’un expert pour éviter des erreurs d’appréciation sur la durée de vie, par exemple des peintures, selon le support, le type de peinture et les locaux concernés.

En Wallonie, la Région met à disposition une grille indicative de vétusté. Pour chaque équipement, elle fixe une durée de vie et un abattement annuel ; le guide d’utilisation donne l’exemple de peintures murales neuves à l’entrée, d’une durée de vie de 8 ans, refaites après 5 ans d’occupation : l’abattement est de 62,5 % et, pour un devis de 1 500 €, la part du locataire est de 562,50 €. Nous détaillons le calcul, les durées de vie et le point de départ dans notre article sur la grille de vétusté.

Trois précisions du guide d’utilisation comptent pour l’état des lieux de sortie :

• la grille n’est pas obligatoire, sauf si les parties l’ont annexée au bail ; elle s’applique alors obligatoirement à la sortie ;
• elle exige qu’un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie aient été rédigés et signés ;
• elle ne s’applique pas aux dégradations volontaires ou involontaires, à l’usage abusif caractérisé, ni lorsque la responsabilité du locataire est clairement établie (équipement perdu, transformation sans accord écrit, défaut de propreté, défaut d’assurance…).

Si le bail autorise le locataire à repeindre à sa guise ou lui laisse la décoration, la grille ne s’applique pas aux peintures et papiers peints. Et au-delà de la durée de vie de la grille, il n’est pas obligatoire de remplacer un équipement qui n’est pas dégradé.

Quand l’expert entre en jeu

Sur le terrain, la plupart des désaccords portent moins sur l’existence d’une trace que sur sa cause et sa valeur. Un expert désigné ensemble, à frais partagés, décrit l’état réel, compare avec l’entrée et propose une répartition argumentée ; notre article expertise et état des lieux précise ce que chaque mission couvre. Droits Quotidiens rappelle, pour la Wallonie, que le locataire d’accord sur le constat mais pas sur les montants réclamés peut demander des justificatifs, proposer d’autres devis ou, à défaut d’accord, saisir le juge de paix.

Certains défauts n’apparaissent qu’après coup, une fois le logement réoccupé : ils posent une autre question, celle du vice caché après l’état des lieux de sortie, qui ne se confond pas avec l’usure normale.

En résumé : l’usure normale et la vétusté sont à charge du bailleur, les dégradations et le défaut d’entretien à charge du locataire. La frontière se trace en comparant deux états des lieux précis, et le montant se calcule en tenant compte de l’âge de chaque élément.